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近日，多条与房贷相关的信息让准购房者有些不安，无论是“20家银行暂停房贷”，还是“商业银行首套房贷利率上调10%”，都让调控之下的房地产市场再起波澜。 策划：赖冬阳 赵同刚 编导：隋娜 胡恩燕 曹萌 配音：齐方怡 后期：隋娜 包装：王克伟 制图：乔琦宇 责编：刘尤罕 赵嘉嘉 但在中国财富网实地走访的过程中发现，所谓的“20家银行”只是银行在不同地区的分支机构，而房贷作为银行的优质资产，暂停房贷只是市场的个别行为。业内专家普遍认为，未来不会出现大面积停贷现象。 此外，“商业银行首套房贷利率上调10%”也是极为个别的现象。自5月1日期，北京地区已有多家商业银行取消了原有的首套房贷利率95折的优惠，改为执行基准利率，但近期并没有出现在基准利率的基础上再次上浮的情况。然而，由于近期货币市场流动性的紧张，银行资产端与负债端的成本出现倒挂，未来银行存在着继续上调房贷利率的可能。 ▲自“3·17”调控政策陆续出台以来，北京房地产市场发生了明显的变化。6月中旬，西城区不动产服务大厅较去年同期冷清了许多。 中国财富网 胡恩燕 摄 程晓作为一位卖房后再买房的换房者，抢在3·17新政前完成了网签。但原本在众多换房者眼中，无论首付比例，还是房贷利率都被羡慕不已的他，近期却为迟迟拿不到贷款犯起了愁。 “签合同的时候，前业主和我约定拿到尾款再交房。中介说一般批贷二十几天就能放款，谁想到，银行批贷两个月了还没放款。”程晓说，从签订购房合同至今已经近半年了，新房不能收房入住，他只好暂时租住在之前出售的房子里。 当被问及是否曾去银行、中介询问房贷审批进度时，程晓说：“我都去问过好几次了，答复全是不能明确放款时间，中介跟我说有可能是银行贷款额度的问题，实在不行就得等下半年的额度了。” 某房屋中介在中国财富网记者走访时表示，今年一季度以来，多家银行的放款周期有所延长。“去年我办的最快一单手续，客户从签合同到拿到全款，就用了一个月，批贷到放款，不到二十天。今年可不好说，具体得看当时情况，我遇到的有已经批贷三个月，但还没放款。” 个贷服务机构“伟嘉安捷”则表示，从一季度末期开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。据其了解，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35至40个工作日。“个别银行的放款周期甚至更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。” 银行暂停房贷只是个别现象 就在房贷放款周期延长成为一种常态时，近日一则“全国20家银行暂停房贷”的新闻，更让原本就处于调控之下的房地产市场忐忑不安。中国财富网通过进一步了解发现，其实所谓的“全国20家银行”并非总行，而是银行所在的某些地区的分支机构，其中大部分为外资行和城商行。 中银国际金融研究所研究员李佩珈对中国财富网表示，6月对于银行来说是一个较为敏感的时期，2013年的“钱荒”就发生在这个月份。而近期由于货币市场供给的偏紧，银行信贷额度较为紧张，加之年中大考的临近，银行可能会暂缓某些贷款业务，从而增加自身的灵活资金，平缓流动性的紧张。但房贷业务对于银行而言，一直都是较为优质的资产，因此，银行暂停房贷只是一种短期的市场行为，不会出现大面积停贷的现象。 同时，日前央行旗下的《金融时报》曾评论称，个别法人银行和一些法人银行的分支机构暂停房贷，只是个别做法，不具有普遍性，并不能得出“银行暂停房贷业务”的趋势性结论。 而且就在上周四，“20家银行”中的包商银行北京分行发表声明，包商银行始终按照国家及北京市发布的相关政策开展个人房产按揭业务，不存在停止放贷等情况。 不过，在中国财富网的调查过程中发现，虽然银行没有出现大面积暂停房贷的现象，但房贷的审批时间却在加长。原本一周到一个月就可以拿到的购房贷款，目前动辄就要两三个月，而且有些城商行已经将发放时间延长至6个月。 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，目前许多商业银行受负债端成本上升和贷款额度限制，会优先考虑开展高利率客户业务，从而使得高利率客户放款时间要明显短于低利率客户，这是业内公开的秘密。 李佩珈预测，下半年个人房贷规模将有所回落，主要原因在于，随着调控政策的加强，房屋销售量有所回落，从而导致房贷需求减少。此外，由于资金链的紧张，银行有可能减少对房贷的发放。 ▲楼市遇冷，不动产服务咨询台前冷清。 中国财富网 胡恩燕 摄 资产端与负债端成本倒挂 银行上调房贷利率 除银行分支机构暂停房贷外，商业银行将上调10%首套房贷利率的消息，也让准购房者感到压力较大。而在实地走访的过程中，中国财富网记者发现，不少房地产中介也都会对购房者谈起银行上调首套房贷利率这一信息，并告诉准购房者未来所有银行都要上调。 某国有大行业务部人员对中国财富网记者透露，目前北京地区该行执行的首套个人住房贷款利率已由之前的95折上调至基准利率，而二套个人住房贷款利率则由基准利率1.1倍上调至1.2倍。 中国财富网调查发现，在北京3·17新政之后，工行、建行等16家银行的北京分行便一致决定，将首套房贷利率的最低折扣从9折上调至95折，而二套房贷利率仍维持为基准利率的1.1倍。但5月1日起，中、农、工、建、交、中信银行、招商银行、北京银行等8家银行再次上调了北京地区的房贷利率，取消了原有对首套房贷利率的优惠，改为执行基准利率4.9%，而二套房贷利率也由之前的1.1倍基准利率上调至1.2倍。据了解，目前北京地区的大部分银行均上调了首套房贷利率，但基本都维持在基准利率水平，而没有在基准利率的水平上再上调10%。 据融360监测数据显示，5月全国首套房贷平均利率为4.73%，环比上涨4.64%；而与去年同期的4.45%相比，上涨了6.29%。此外，在全国533家银行分支机构中，5月提供9折以下优惠利率的只有12家，较上月减少了30家，而提供9折优惠利率的为104家，较上月减少170家。 ▲数据来源：融360 制图：中国财富网 李佩珈表示，房贷利率的上调主要原因在于银行自身资金成本的提高，目前除存款相对稳定外，同业拆借、同业存单以及理财产品等渠道的资金成本都在提高。而资金成本的提高，必然导致银行资产端与负债端的成本出现倒挂。在倒挂的情况下，银行的发展不可持续，所以银行必然会在资产端有所调整，例如，相应地上调房贷利率。 此外，北京某城商行信贷部业务人员透露，目前不仅房贷利率在上调，几乎所有的贷款利率都在上调。其中对私抵押贷款利率已由之前的6%左右，全面上涨至6%以上，而对公抵押贷款利率上涨更多，部分银行已上调至了9%。 黄志龙指出，由于银行资金成本的上升传递到实体经济有一定的滞后期，一季度房贷利率已经触底反弹了0.03个百分点，二季度和下半年还将出现趋势性的上升。而对于包括房贷业务在内的所有存贷款业务而言，短期内利差仍将是商业银行的主要盈利模式之一。 同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国财富网表示，从利率周期来看，2015年和2016年处于降准降息阶段，当时利率较低，无论信贷政策，还是首付比例等，都对购房者有利。而今年以来，房地产信贷出现了微妙变化。尤其是近期二套房贷利率上浮的变化，购房成本有所增加。但现在的基准利率偏低，仍处在历史低位，即使调整后，也应以平常心看待。 美加息央行未跟 有利于稳定房贷利率 6月15日凌晨，美联储宣布加息，并维持年内再加息1次的预测，此外其表示还将在2017年内开始缩表。美联储种种收紧货币政策的行为，使部分市场人士对国内原本就处于紧平衡状态的货币市场产生了担忧。而一些准购房者对此表示，目前购房压力较大，并不希望在房贷政策上再出现什么变化。 李佩珈表示，美联储加息对于国内房贷的影响更多体现在心理层面，而从资金链条的传导上来看影响偏弱。就理论上而言，美联储加息会给全球市场资金带来扰动，对国内货币流动性形成抽紧效应，使得银行可贷资金来源有所减少，从而传导到房贷资金链条上。但这只是理论上存在这种可能性，实际当中影响房贷的更多因素还是来源于银行自身。 最新数据显示，在美联储加息当日，央行分别进行了7天、14天及28天期的逆回购，而中标利率均与上次持平，分别为2.45%、2.60%及2.75%。对比来看，此前央行对于美联储的两次加息，均上调了逆回购利率，而此次则按兵不动。 “在短期人民币汇率企稳、美联储加息背景下，上调逆回购利率并非刚性。”中信建投宏观和债券首席分析师黄文涛表示，目前在金融去杠杆的过程中，由于央行货币政策处于紧平衡状态，以及负债端压力带来同业存单利率持续上升，银行负债端成本的上行必然要求抬升其资产端收益率，最终转嫁到实体经济。而在当前金融去杠杆取得初步成就，6月资金面压力较大的情况下，央行不上调逆回购利率避免资金成本上升太快，有助于缓和去杠杆与稳增长的内在矛盾，也有利于近期房贷利率的稳定。 原创文章，欢迎分享 转载请注明 本文转自中国财富帮(ID：china-cfbond) 作者：曹萌 胡恩燕 |
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