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2018年4月，对海南是一个值得载入史册的重要月份，全面开放的超大红利使其成了中国最受关注的地方。而对于4月初刚在海南抢购了一套房子的欧先生，心情却可以用跌宕起伏来形容。从刚买房时的洋洋自得，到限购政策突然泼下一盆冷水，“很无奈，只能接受”欧先生如此对中国财富网表达了自己的失意。 背 景 介 绍 4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，海南全省各市县实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。 这是2018年来，海南发布的第14次房地产调控政策。海南为何频繁发布房产调控政策？此次全面限购能否达到市场预期效果呢？全面限购之后，海南经济发展是否会受到影响呢？请观看视频了解详情。 4月14日，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》面世，全境建设自贸区和探索建设自贸港的特权，使得海南成为全面开放的新高地。这个全面开放的超大红利，使得不少外地人看准了房产的机遇，纷纷出手抢购。而一周后紧急出台的全境限购，则使得已经流入的资金被关在岛内，等待进入的资金则被拦在岛外，海南的房地产市场几乎完全对外地人关上了大门。 欧先生回忆说，在14日当晚得知海南要建设自由贸易港政策公布之后，还在同学聚会上的他，掩盖不住兴奋，得意地向同学炫耀了自己这笔“明智的”投资——他认为，这么大的利好之下，海南的发展速度提升，房价必然会涨。 然而一周后，22日晚间中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称《通知》），海南岛实施全域限购。五年社保，首付七成，限售五年，政策的迅速和严厉程度远远超乎欧先生的预料。 此前海南已经在部分地区实行限购，2017年海口、三亚、琼海、万宁和陵水等市县住房限制转让年限提高至5年。欧先生买房时已经知道自己的房子9年内不能交易。他买时没有现房，只有期房，2年后才能拿房，拿房之后再等2年才能拿到房产证，取得不动产权登记满5年后方可转让。“但当时心里的想法是觉得房价肯定会涨吧，而且之后政策说不定有变化。” 而此次紧急出台的《通知》，是史无前例的全省限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 最为关键的是，上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明。《通知》发布后户籍迁入海南的居民家庭限购1套，同时须有2年以上个税或社保证明。 也就是说，外地人想在海南买房，第一，有些地方买不了；第二，重点区域须至少5年个税或社保；第三，非重点区域至少2年个税或社保，另外还堵上了突击落户的口子，这才是对全域限购的一个大范围处理。 欧先生表示，现在看来，当时购房确实不是一笔成功的投资，因为流动性太差了，基本“被冻住”。更重要的是，现在政策导向是严控炒房，严控房价上涨，房子的增值空间并不像当初想的那么大。“当时是听到了一些海南利好政策的风声，就冲动投资了，现在到了这个地步就只能接受。” 海南在中国楼市中是一个极为特殊的存在。一家老牌房企资深从业者向中国财富网透露，海南在其公司业务中的定位是一个单独的大区，与华北区、华南区、西北区等并列。 2017年该公司给海南设定的销售额目标是42亿，排在海南前面的只有北京、天津、广州上海、杭州这些一线及二线热点城市。上述从业者表示，公司重点布局海南的原因是看好其前景，主要是考虑到人口流入、老龄化情况以及海南良好的自然环境等因素。还有一点很重要的原因是，海南的土储量非常大。 房产商对海南市场的重视，与其房价的一路上扬相互映衬。从国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格数据来看，海口和三亚的房价在2016年几乎只涨不跌。新建商品住宅销售价格环比数据，海口全部为正值，三亚只有4个月为负值。2017年在调控政策不断升级的过程中，房价出现了一定程度的波动；但2018年又开始抬头，3月份，海口新建住宅销售价格环比上涨2.1%，在70城中涨幅最大；三亚的环比也上涨了0.7%。 2016年-2018年海口和三亚新建商品住宅销售价格指数同比变动。数据来源：国家统计局 制图：中国财富网/顾志娟 海南省统计局数据显示，2017年海南商品房成交额为2713亿元，而2016年为1490亿元，同比上涨82%；而在2014年和2015年，成品房成交额分别是935亿元和982亿元。从海南楼市主力三亚、海口两个城市来看，根据易居研究院数据，2017年海口的房价涨幅位列第二，全年平均上涨50%；三亚成交均价已经达到每平方米2.6万元，排在北、上、深之后，仅次于一线城市。而这已经是2017一年之内发布了9次省级调控政策的结果。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国财富网表示，2016年海南房价虽然高，但涨势还不大。到了2017年价格相对稳定住了，但是已经处于偏高位。而到了2018年，房价上涨过快，说明炒作的现象比较大，也是政策管控的重点。2018年至今不到4个月，《通知》之前已经出台了4份调控文件。 2018年是海南建省办经济特区30周年，本来就是一个特殊的时点，再加上博鳌亚洲论坛举办，紧接着全面开放重磅政策出台，大量炒房资金蠢蠢欲动。根据房天下数据，三亚2017年房价维持在2.2万-2.6万之间，2018年前4个月，已经一路涨至3万左右。与此同时出现的是“无房可售”的局面，从各地赶来海南的外地购房者，舍三亚而求其次，转向此前被“冷落”的澄迈、临高等西北部市县。 前述房企从业者表示，2018年他所在的公司给海南定的销售目标比2017年更高。借助春节前后的“候鸟季”东风，海南区已经完成全年销售任务的40%。限购政策突然出台，“可能剩下的60%就没什么指望了”。 他对中国财富网表示，政策出台后，看到海南的同行发了两个字：“剧终”。 严跃进表示，《通知》是为了防范炒作海南自贸区和自贸港概念。此前各地调控政策大多是针对市县，全省限购没有先例，政策的严厉性有助于控制一些投机投资需求的风险，稳定导向。《通知》出台，使得“房住不炒”这个理念在海南全面开放的节点，得到了很好的贯彻和落实。 事实上，每一次海南发展路径出现重大变动的节点都伴随着房地产市场的波动。 建省、建经济特区后不久，炒房客疯狂涌入海南，当时盛传“击鼓传花”的炒作游戏，海南商品房均价由1988年的1350元/平方米猛涨至1993年的7500元/平方米，短短几年增长超过4倍，而1993年的全国职工平均工资只有3236元，一年的工资连半平米的房子都买不到。泡沫破灭后，以“天涯、海角”两处景点著称的海南，变成了“天涯、海角、烂尾楼”。 新华指数公司首席经济学家、前国金证券首席经济学家金岩石对中国财富网表示，2009年底海南开始主要推行的国际旅游岛战略，引发了又一波炒房潮，在海南房地产市场留下了一个“巨大的黑洞”，直到今天也没有完全解决。 2010年1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南迎来了又一次巨大的发展机遇。政策效果立竿见影地体现在房价上：2010年1月海口和三亚新建商品住宅销售价格指数环比分别上涨19.1%和22.7%，为至今为止最高水平，2月继续维持了两位数的高位涨幅。海南楼市的地标三亚凤凰岛，2010年曾有媒体报道最好户型豪华套房价格飙升至15万一平，普通户型价格也在5万-8万元/平米之间。2010年，北京最贵的西城区房价，不超过4万。 2006年-2018年海口及三亚新建商品住宅销售价格指数环比变动，2010年初异常上涨明显。数据来源：国家统计局 制图：中国财富网/顾志娟 今年中央给海南送出的全面开放“大礼包”，是海南发展路径的又一次重大转折。苏宁金融研究院特约研究员江瀚对中国财富网表示，海南已经有过楼市泡沫从兴起到破灭的完整经历，危机意识较强，房地产调控经验也远比大多数省份丰富，以前的经验教训让海南能够具有提前防范炒房风险的嗅觉。在“双庆”叠加自贸港的重大政策利好之下，提前抓住房地产的“牛鼻子”，先确保房地产不出问题，让海南真正实现“房住不炒”，然后再研究下一步的开放和开发。“改革东风春回大地，但海南省还是非常清醒，发展的主动力应该是经济贸易，而不是虚拟的泡沫”。 为了防止重蹈“国际旅游岛变成东北旅游岛”的覆辙，海南需要明确全面开放的目标模式。金岩石提出，离岸金融是一种可以采用的模式，使得海南成为中国大陆的港澳经济，成为全球离岸金融体系中的新成员。离岸金融中心建设好了，自然就会把旅游业、服务业带起来，也自然会带动房地产的规范发展。 房地产对海南的经济贡献很大，无论投资还是税收都占到50％左右比例。海南省省长沈晓明曾在今年两会期间表示，海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，这对海南来说“很痛、会出血、会很难”，但海南的决心是坚定的。 视频团队 编导：邹媛 丁令悦（实习） 配音：毕天骄 后期：丁令悦（实习）赵雅妮 作者：顾志娟 新媒体编辑：田甜 原创文章 欢迎分享 转载请注明 本文转自中国财富帮(微信号：cfbondcom) |
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