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文丨许伟明（方塘智库联合创始人） 1月3日，华夏幸福（600340，SH）公告称，经初步测算，预计2016年度实现归属于上市公司股东的未经审计净利同比增加30%～40%。考虑到近几年华夏幸福一直保持的高增速，以及2016上半年、三季度报表的亮眼表现，这样年度成绩属于意料之中。但放在整个国家经济增速放缓、产业结构转型的背景下，大幅度的逆势增长还是令人吃惊。 从1998年创立，到现今成为销售千亿级巨头，这段近20年的历史，也是中国城镇化的高潮期。期间，中国的房地产资本不断壮大。有意思的是，华夏幸福转型走上了一条“产业新城运营商”的道路，并以不断增长的业绩证实了，产业新城这一特殊的空间形态所具有的巨大市场空间。
华夏幸福的产业新城起步于河北固安，经历次迭代升级，并紧跟着国家战略，逐步在海内外展开布局。除了继续深耕京津冀板块之外，华夏幸福近些年还在长江经济带、珠三角、东北、西北等地区不断布点。围绕产业新城的产业导入和服务配套，华夏幸福近些年甚至直接参与产业链上下游的资本投资。 2016年，华夏幸福的一系列运作举措让人眼花缭乱。但审视华夏幸福的一路成长，其产业新城的逻辑仍然清晰可辨：一是，对国家区域大战略的深刻洞察，紧跟着京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”、特色小镇等战略，布局和延伸产品线。二是，不断丰富和升级产业新城的生态圈。三是，在落地产品形态上的逐渐丰富，在产业新城外新增了特色小镇、产业综合体等新的产品线。 在中国经济发展整体放缓的背景下，华夏幸福产业新城的快速发展，为许多传统企业指出了一种转型的可能性，更为中国新区新城的迭代升级找到了一种可能路径。 1华夏幸福进入快车道 华夏幸福1月3日的公告显示，经公司（未经审计）测算，预计 2016 年年度实现归属于上市公司股东的净利润与2015年同期相比，将增加30%到40%。2016年的华夏幸福业绩的快速成长，得益于产业新城在异地的成功复制。梳理2016年全年的公告可以看到，在这一年时间里，华夏幸福新签署的产业新城项目为29个，并且其中有多个项目已经取得了《成交通知书》。而在更早之前签署建设的产业新城项目，则已渐入回收期，不断强化公司业绩增长的基础。 如今华夏幸福已经在海内外建起了一个庞大的产业新城网络体系。这些新增的产业项目都坐落在当地主要经济区辐射带，城市群人口规模可观，在当地快速的城镇化、工业化的驱动下，这些产业项目都是作为当地政府重点开发建设的项目存在的。 从“天安门正南50公里”的固安工业园开始，定位于“产业运营商”的华夏幸福花了十多年的时间来打磨产业新城的产品线。到2016年，这个产品线已然成熟，并已经实现了标准化，这使得华夏幸福产业新城的模式能够以更快的速度进行异地复制。所以我们看到，不同的产业新城项目，基本应用着同一个投资回报模型。
产业新城也为华夏幸福贡献了最大的利润来源。本次公告2016年股东利净利预计将录得30%-40%增长，华夏幸福解释称，主要受益于产业新城业务的显著扩张。虽然年报没有公布，但2016年上半年的数据已能说明问题。中报数据显示，华夏幸福在上半年完成销售额584.34亿元，其中产业新城业务销售额为483.57亿元——占比超过八成。 2016年中报公布的销售额超过500亿之后，媒体就已将把华夏幸福归入销售额达千亿级企业阵营。打入千亿级俱乐部之后，华夏幸福的规模效应的持续发酵将更值得期待，人们开始想象“大象起舞”会是怎样的精彩。而作为核心业务的产业新城，也势必在未来华夏幸福的不断扩张中，继续扮演着最为重要的角色。 2一家企业和国家战略的互动 华夏幸福的产业新城布局，有着鲜明的国家战略的烙印。2016年华夏幸福新签署的产业新城项目，主要分布在京津冀、长江经济带、一带一路等战略承载区域。华夏幸福并没有直接杀入一二线城市，而依然在寻求这些热门区域的价值洼地。根据年报，2016年新签署的产业新城项目如下表所示：
2016年华夏幸福新签署的产业新城项目 从上表可以看出，华夏幸福的战略布局和京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”这三大国家战略有着明确的匹配。其中，2016年的主要发力点是长江经济带，华夏幸福在此签署的产业新城项目多达20个，并且在长江上游、中游、下游地区都有布局。 沿着“一带一路”，华夏幸福也在不断地将产业新城复制到海外地区，利用国内已成熟的“政府主导、企业运作、合作共赢”PPP模式，建立海外产业新城项目。2016年6月，华夏幸福与印尼马龙佳集团旗下旗舰企业AS签订协议，建立华夏幸福的首座国际产业新城。在印度，华夏幸福已经和印度的哈里亚纳邦、马哈拉施特拉邦等政府签署合作协议，共建产业新城。
华夏幸福的海外产业新城项目 紧扣国家战略，华夏幸福加速布局国内外经济热点区域。如今，华夏幸福的事业版图已辐射京津冀、长江经济带、珠三角及“一带一路”沿线国家等在内的60余个区域，并聚焦10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群。其中，已在新加坡、马来西亚、缅甸、越南、埃及等国家设有常驻机构。并以东南亚、南亚为重点，兼顾非洲、美国、中东欧等地区，持续发展海外地区的产业新城业务，并获得了显著的经济效益。与此同时，华夏幸福产业新城的加速布局，也推动了国家区域战略的落地，尤其是为国家和区域的转型升级提供动力。
同时，华夏幸福的PPP模式也为中国经济转型发展提供案例价值启示，并获得了国家层面的认可。2015年7月27日，国家发改委推出13个PPP示范案例,固安模式榜上有名。2016年10月13日，财政部联合多部委公布第三批PPP示范项目，华夏幸福的河北固安高新区、江苏南京溧水产业新城两个项目入选。 3产业新城生态的竞争力构建 在具体产业新城项目中，华夏幸福主要负责对合作区域进行开发建设和管理，包括在合作区域内进行整体规划、并依据整体规划进行基础设施、公共设施建设运营、产业发展服务等，致力于搭建产业合作平台，为当地企业提供产业升级、经济发展的解决方案，或为中资企业的境外投资提供一站式服务。 自2002年被引入固安，华夏幸福就开始实施“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，政企双方用“契约精神”取代“身份观念”，建立利益共享、风险共担机制。PPP模式清晰地界定了政府与合作企业各自的责任和利益边界，保证了政策的连续性和稳定性，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争，实现效率最大化和最优化。 但这不是全部。华夏幸福和地方政府的PPP合作模式，是一种“综合开发PPP”模式。这和单体PPP项目多有不同：在综合开发PPP项目里，华夏幸福作为企业端，不仅要投入大量资本，更要提供城市营造、产业导入和社会服务等一系列的建设和服务，最终它要导入的是一个能适配于当地产业转型升级的完善的产业新城生态。
简而言之，华夏幸福不仅要建设城市、导入产业和人口，更是要导入一个新城生态。而真正构建起华夏幸福的竞争壁垒的，除了投资回报周期漫长而构建的资本壁垒外，正是华夏幸福所建设的产业新城生态圈构建。 产业新城内的产业培育，绝非单点突破所能达致，而需要多种资源要素的集聚和发展。尤其是新兴战略产业的发展，始于科技、成于资本、盛于融合，需要产业新城的运营商在科技、资本、人才、政策等多个资源的导入和匹配。从这个角度而言，产业新城是新兴战略产业的发展平台，但要让这个平台快速地运作起来，则离不开一个成熟生态的导入。 在第四次工业革命正在展开的当下，因为“互联网+”等因素的驱动，创新资源的集聚路径和以往有了极大的不同。一个地处三、四线城市的产业新城，完全有可能超越传统的限制，对接到国际最新的科技创新成果。 正是在这种逻辑下，华夏幸福在探索和实践新兴战略产业的培育路径的进程中，一直在全球范围内整合科技创新资源。包括借助太库科技，在全球范围内布局孵化器；收购苏州火炬孵化——火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局；与清华大学等科研院所进行“产学研”合作，搭建产学研合作平台。以及，和奥钢联、京东方、金海岸影业、等世界500强及行业龙头企业开展深度合作，推动产业链上下游企业的集群集聚。
在全球科技创新资源整合链条中，太库科技扮演的角色是，为华夏幸福提供产学研等创新资源的对接，发现拥有产业前沿技术、具备较强产业化潜力的创新项目，再推进这些项目在各个产业新城的落地。目前，太库已在全球多个国家运营管理10余个孵化器，通过这些孵化的平台定制化、定向孵化后，让创新项目在产业园的落地、投产。根据协议，太库科技“在全球范围内，每年将获得专利授权的发明专利、实用新型专利，通过转让、授权使用、或签订专利许可使用协议方式进入公司产业新城，推动公司园区产业升级。” 华夏幸福甚至还直接参与到产业链的下游，以创新和资本的驱动，带动区域产业升级和经济发展。最典型的是，与行业龙头昆山国电光显合作，在固安、霸州分别投资建设第6代AMOLED面板生产线和年产8000万片OLED显示模组项目。
2016年以来，华夏幸福在产业新城的产业培育、城市营造等的生态营造上的举措不断。包括与深圳市城市空间规划建筑设计公司达成战略投资，强化其在城市规划编制以及落地管理方面的综合能力。也包括进入轨道交通领域，在5月份拿下廊涿固保城际铁路项目，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。
围绕产业新城生态的营造，华夏幸福的运作还在持续。从产业的上、中、下游，到城市建设的前、中、后期，华夏幸福将越来越多的要素纳入到这个生态圈的范围之内，有效凝聚资源、优化商业模式，由此也将竞争壁垒建得越来越高。华夏幸福已成长为大象，而现在人们纷纷开始想象大象的舞姿。 |
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