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第三章 物权法律制度 最近3年题型题量统计表
【考点1】物的种类（★★★）（P41） 1.物的概念 《物权法》所称的物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。物权法上的物具有以下特征： （1）有体性 物权法上的物仅指有体物，权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等均不属于物权法上的物，因而不属于物权的客体。行为属于债权的客体，智力成果属于知识产权的客体。需要说明的是，某些权利在特定情况下可以成为物权的客体，如以票据权利、股权、知识产权中的财产权等权利出质形成的权利质权。 （2）可支配性 物权法上的物应具有可支配性，能为人力所支配并满足人的需要。因此，不能为人力所支配（如太阳、月亮、星星等）或者不为人所需之物，不属于物权法上的物。 （3）在人的身体之外 人是权利主体，不能成为物权的客体。但人体器官脱离人的身体之后，可以成为物权的客体。 2.动产与不动产 不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。 3.可分物与不可分物 可分物是指不因分割而变更其性质或者减损其价值的物（如牛肉），反之一头牛则属于不可分物。 4.可替代物与不可替代物 该分类仅限于动产。交易客体为可替代物（如冰棍）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生毁损、灭失，就只能转化为金钱赔偿。 5.消耗物与非消耗物 该分类仅限于动产。消耗物只能一次性使用，非消耗物则相反。以让与为目的的消耗物（如金钱）转移占有即转移所有权。 6.流通物、限制流通物与禁止流通物 流通物可以自由进入市场流通（如冰棍），限制流通物是指被法律限制市场流通之物（如文物、黄金、药品），禁止流通物是指法律规定禁止流通之物。 7.原物与孳息 （1）孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。 （2）孳息分为天然孳息和法定孳息（如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金）。 【考点2】物权的种类（★★★）（P43） 1.物权的概念 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特征： （1）支配性 物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。而债权属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。 （2）排他性 物权具有排他性，一物之上只能成立一项所有权。而债权具有兼容性，同一标的物之上可以成立多重买卖合同，几个买卖合同均可有效，并不相互排斥。 （3）绝对性 物权是可以对抗所有人的财产权，有权排除任何他人的干涉，他人有义务予以尊重，属于绝对权或者对世权。而债权仅对特定的债务人存在，属于相对权或者对人权。 表3－1 物权VS债权
2.物权的种类 （1）物权包括所有权、用益物权和担保物权。 （2）所有权是指在法律限制范围内，对物全面支配的权利。 （3）用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权。 （4）担保物权包括抵押权、质权和留置权。 3.自物权和他物权 所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。 4.独立物权和从物权 （1）独立物权是指能够独立存在的物权，包括所有权、建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权。 （2）从物权是指从属于其他权利、不能独立存在的物权，包括担保物权和地役权。 表3－2 物权的分类
【考点3】不动产的物权变动（★★★）（P50、67） 1.登记生效 （1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题） 【解释1】建设用地使用权自登记时设立。（2008年案例分析题） 【解释2】以建筑物、建设用地使用权设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。（2016年案例分析题） （2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年案例分析题、2016年案例分析题） 【相关链接】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。 2.登记对抗 （1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 （2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 【考点4】非基于法律行为的物权变动（★★★）（P47） 1.基于事实行为 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题） 【解释】非基于法律行为的不动产物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（2012年案例分析题） 2.基于法律规定 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（2012年案例分析题） 3.基于公法行为 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 【解释】“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。 这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。 【考点5】不动产登记制度（★★★）（P50） 1.变更登记 变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需进行的登记。有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记： （1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的； （2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； （3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； （4）同一权利人分割或者合并不动产的； （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的； （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的； （7）地役权的利用目的、方法等发生变化的； （8）共有性质发生变更的； （9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 2.转移登记 转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需进行的登记。因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记： （1）买卖、互换、赠与不动产的； （2）以不动产作价出资（入股）的； （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的； （4）不动产分割、合并导致权利发生转移的； （5）继承、受遗赠导致权利发生转移的； （6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的； （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的； （8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的； （9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的； （10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。 3.更正登记与异议登记 （1）更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 （2）异议登记 如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 4.预告登记 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （1）预购商品房； （2）以预购商品房设定抵押； （3）房屋所有权转让、抵押； （4）法律、法规规定的其他情形。 【解释1】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产（转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，应当认定其不发生物权效力。 【解释2】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。 【考点6】动产的所有权（★★★）（P49）（2013年案例分析题、2015年案例分析题、2017年案例分析题、2019年案例分析题） 1.一般动产：交付生效 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 2.特殊动产：交付生效＋登记对抗 根据《物权法》第24条的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，其所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。 3.简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。 【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。 4.指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。 【解释】转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 5.占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。 【考点7】有权处分（★★★）（P48） 1.多重买卖合同的合同效力 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。（2012年案例分析题、2019年案例分析题） 2.普通动产的一物二卖 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的： （1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。 【解释】先交付＞先付款＞先订合同。 3.特殊动产的一物二卖 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的： （1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持； （4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。 【解释1】交付＞登记＞合同。 【解释2】对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，其所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件。 4.一房二卖 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。 【相关链接】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【考点8】无权处分（★★★）（P48） 1.债权行为（P48） 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。（2013年案例分析题、2014年案例分析题、2019年案例分析题）
2.《物权法》第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 3.有权处分还是无权处分？ （1）如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。 （2）善意取得制度必须以转让人无处分权为前提。
4.是否合法占有？ 基于真实权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于租赁合同而合法占有租赁物）。非基于真实权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。善意取得制度适用于委托物，不适用于脱手物。
5.是否基于法律行为？ 善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为。基于非法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。 6.转让合同是否有效？ 具有下列情形之一，受让人主张善意取得所有权的，人民法院不予支持： （1）转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效； （2）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 7.转让价格是否合理？ （1）判断是否构成“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 （2）受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。 8.受让人是否善意？ （1）是否善意的判断时点，以受让时（依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时）为准。如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。 （2）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当推定受让人为善意。 （3）受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 （4）真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 （5）对于“简易交付”，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；对于“指示交付”，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 （6）具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： ①登记簿上存在有效的异议登记； ②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； ③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； ④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； ⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 （7）真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 9.是否完成了交付或者登记？ （1）动产的善意取得以交付为要件，不动产则以登记为要件。如果当事人之间仅仅签订了买卖合同，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权转移登记，则受让人不能善意取得标的物的所有权。 （2）转让人将《物权法》第24条规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产交付给受让人的（无论是否登记），应当认定符合善意取得的条件。 （3）“占有改定”不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求。 10.善意取得的法律效果 （1）所有权发生转移 善意受让人取得标的物的所有权，真实权利人的所有权随之丧失。 （2）赔偿请求权 真实权利人有权向无权处分的转让人请求损害赔偿。 11.善意取得制度的适用范围 （1）动产、不动产均可适用善意取得制度。 （2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。 （3）善意取得制度不仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。 【考点9】拾得遗失物（★★）（P58） 1.拾得人享有费用偿还请求权。在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。 2.遗失物的转让 （1）如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。 （2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 【解释】对于发现“埋藏物”并实施占有的，参照适用拾得遗失物的有关规定。
【考点10】按份共有还是共同共有？（★★）（P53） 1.法定的共同共有 家庭关系中的共有为共同共有，包括《婚姻法》规定的夫妻共同财产、《继承法》上的遗产等。 2.共有类型 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 3.共有份额 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
4.管理费用 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。（2019年案例分析题）
5.对外关系 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（2019年案例分析题） 【考点11】按份共有人转让自己的个人份额（★★★）（P54）（2019年案例分析题） 1.对外转让 根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
2.内部转让 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 3.继承或者遗赠 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 4.同等条件 《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 5.优先购买权的行使期间 按份共有人之间有约定的，按照约定处理。没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： （1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日。 （2）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。 （3）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。
6.数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民法院应予支持。 7.优先购买权的不当行使 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，人民法院不予支持： （1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； （2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。 【考点12】共有物的处分（★★★）（P55） 1.共同共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 2.按份共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（2019年案例分析题）
【考点13】无偿划拨（★★★）（P63） 1.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 2.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 3.无偿划拨＋转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 4.无偿划拨＋抵押 当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押，抵押权实现时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。（2013年案例分析题）
【考点14】有偿出让（★★★）（P62） 1.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 2.建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 3.出让最高年限 （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。 4.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 5.出让＋转让 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 【考点15】抵押权的设立（★★★）（P66） 1.抵押合同 （1）抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。（2013年案例分析题、2019年案例分析题）
（2）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 2.登记生效 （1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权； （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （4）正在建造的建筑物。 【解释】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。（2016年案例分析题） 3.登记对抗 当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。（2010年案例分析题、2013年案例分析题、2015年案例分析题、2019年案例分析题）
4.动产的浮动抵押 （1）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 （2）浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 （3）浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
【考点16】抵押担保的范围（★★★）（P67） 1.新增的不动产 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2008年案例分析题、2013年案例分析题）
2.物上代位性 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。（2008年案例分析题、2014年案例分析题）
3.孳息 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。
【相关链接1】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。 【相关链接2】留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。 【考点17】抵押物的转让（★）（P68） 1.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 2.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【考点18】抵押物的出租（★★★）（P69） 1.先出租后抵押 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
2.先抵押后出租 （1）抵押权设定之后，由于抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。（2010年案例分析题） （2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。（2014年案例分析题）
【相关链接1】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。只有在房屋租赁中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。 【相关链接2】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 【考点6】动产的所有权（★★★）（P49）（2013年案例分析题、2015年案例分析题、2017年案例分析题、2019年案例分析题） 1.一般动产：交付生效 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 2.特殊动产：交付生效＋登记对抗 根据《物权法》第24条的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，其所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。 3.简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。 【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
4.指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。 【解释】转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
5.占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。 【考点7】有权处分（★★★）（P48） 1.多重买卖合同的合同效力 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。（2012年案例分析题、2019年案例分析题）
2.普通动产的一物二卖 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的： （1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。 【解释】先交付＞先付款＞先订合同。 3.特殊动产的一物二卖 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的： （1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持； （4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。 【解释1】交付＞登记＞合同。 【解释2】对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，其所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件。
4.一房二卖 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。 【相关链接】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【考点8】无权处分（★★★）（P48） 1.债权行为（P48） 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。（2013年案例分析题、2014年案例分析题、2019年案例分析题）
2.《物权法》第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 3.有权处分还是无权处分？ （1）如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。 （2）善意取得制度必须以转让人无处分权为前提。
4.是否合法占有？ 基于真实权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于租赁合同而合法占有租赁物）。非基于真实权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。善意取得制度适用于委托物，不适用于脱手物。
5.是否基于法律行为？ 善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为。基于非法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。 6.转让合同是否有效？ 具有下列情形之一，受让人主张善意取得所有权的，人民法院不予支持： （1）转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效； （2）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 7.转让价格是否合理？ （1）判断是否构成“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 （2）受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。 8.受让人是否善意？ （1）是否善意的判断时点，以受让时（依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时）为准。如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。 （2）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当推定受让人为善意。 （3）受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 （4）真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 （5）对于“简易交付”，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；对于“指示交付”，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 （6）具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： ①登记簿上存在有效的异议登记； ②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； ③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； ④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； ⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 （7）真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 9.是否完成了交付或者登记？ （1）动产的善意取得以交付为要件，不动产则以登记为要件。如果当事人之间仅仅签订了买卖合同，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权转移登记，则受让人不能善意取得标的物的所有权。 （2）转让人将《物权法》第24条规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产交付给受让人的（无论是否登记），应当认定符合善意取得的条件。 （3）“占有改定”不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求。 10.善意取得的法律效果 （1）所有权发生转移 善意受让人取得标的物的所有权，真实权利人的所有权随之丧失。 （2）赔偿请求权 真实权利人有权向无权处分的转让人请求损害赔偿。 11.善意取得制度的适用范围 （1）动产、不动产均可适用善意取得制度。 （2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。 （3）善意取得制度不仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。 【考点9】拾得遗失物（★★）（P58） 1.拾得人享有费用偿还请求权。在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。 2.遗失物的转让 （1）如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。 （2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 【解释】对于发现“埋藏物”并实施占有的，参照适用拾得遗失物的有关规定。
【考点10】按份共有还是共同共有？（★★）（P53） 1.法定的共同共有 家庭关系中的共有为共同共有，包括《婚姻法》规定的夫妻共同财产、《继承法》上的遗产等。 2.共有类型 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 3.共有份额 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
4.管理费用 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。（2019年案例分析题）
5.对外关系 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（2019年案例分析题） 【考点11】按份共有人转让自己的个人份额（★★★）（P54）（2019年案例分析题） 1.对外转让 根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
2.内部转让 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 3.继承或者遗赠 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 4.同等条件 《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 5.优先购买权的行使期间 按份共有人之间有约定的，按照约定处理。没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： （1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日。 （2）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。 （3）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。
6.数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民法院应予支持。 7.优先购买权的不当行使 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，人民法院不予支持： （1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； （2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。 【考点12】共有物的处分（★★★）（P55） 1.共同共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 2.按份共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（2019年案例分析题）
【考点13】无偿划拨（★★★）（P63） 1.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 2.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 3.无偿划拨＋转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 4.无偿划拨＋抵押 当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押，抵押权实现时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权。（2013年案例分析题）
【考点14】有偿出让（★★★）（P62） 1.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 2.建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 3.出让最高年限 （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。 4.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 5.出让＋转让 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 【考点15】抵押权的设立（★★★）（P66） 1.抵押合同 （1）抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。（2013年案例分析题、2019年案例分析题）
（2）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 2.登记生效 （1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权； （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （4）正在建造的建筑物。 【解释】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。（2016年案例分析题） 3.登记对抗 当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。（2010年案例分析题、2013年案例分析题、2015年案例分析题、2019年案例分析题）
4.动产的浮动抵押 （1）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 （2）浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 （3）浮动抵押即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
【考点16】抵押担保的范围（★★★）（P67） 1.新增的不动产 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2008年案例分析题、2013年案例分析题）
2.物上代位性 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。（2008年案例分析题、2014年案例分析题）
3.孳息 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。
【相关链接1】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。 【相关链接2】留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。 【考点17】抵押物的转让（★）（P68） 1.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 2.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【考点18】抵押物的出租（★★★）（P69） 1.先出租后抵押 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
2.先抵押后出租 （1）抵押权设定之后，由于抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。（2010年案例分析题） （2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。（2014年案例分析题）
【相关链接1】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。只有在房屋租赁中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。 【相关链接2】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 日职会计学习网，微信号rzczxxw，个人微信rzkjxxw |
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