 无锡金马国际花园业主委员会成立后，业委会与物业公司订立物业管理合同，双方约定，金马国际小区地下人防车位，每个租赁费为每月200元，由物业公司代为收取，并按每个车位每月170元交付给业委会，另差价30元作为管理费用补贴物业公司。 后来物业公司中途拒绝交接款项，业委会在2015年6月提起诉讼，要求物业公司按约履行。 谁知开发商又在2015年12月提起诉讼，以地下人防车位投资人的身份，主张人防车位租金收益归其所有，并要求业委会、物业公司归还自2009年1月23日至2013年10月17日期间的人防车位收益款196万余元。 来源：湖北经视 嘉宾：邓羽茜律师 云南德赞律师事务所 昆明市律师协会青年律师工作委员会秘书长 方弘：什么是人防车位？它和普通的车位有什么区别？ 邓雨茜律师：根据《中华人民共和国人民防空法》的要求，开发商会规划建设人民防空地下室，而在该地下室中划出的车位，就是人防车位。 区分人防车位和普通车位，我们主要从两方面来看： 一方面是外在表现形式不同。人防车位一般位于普通车位更往下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的重要标志之一。 另一方面是内在性质不同。人防车位在建设初始阶段，普通车位的产权是属于开发商的，开发商可以将普通车位的所有权出售给购买者。但人防车位自建设时起，开发商就不享有人防车位的所有权，开发商不可以将其所有权出售给任何人。 方弘：人防车位的归属如何确定？ 邓雨茜律师：《中华人民共和国人民防空法》对于人民防空工程的使用管理权和收益权是有明确规定的。但由于该法律规定中并没有明确人民防空工程的产权归谁所有。因此，人防车位的产权归属也一直存在很大争议。 本律师个人认为人民防空工程具有“公有物”、“公用物”的特点，在所有权上人防车位应当属于全民所有，也就是国家所有。 方弘：如果人防车位归国家所有，小区业主主张要把人防车位的相关出租费用收归自己所有，是不是就失去了法律依据？ 邓雨茜律师：《人民防空法》第5条明确规定，人民防空工程的收益应当归投资者所有。也就是说建设人民防空工程的成本由谁来支出或者由谁来承担，它的收益就应该是归谁所有。 因为在这个案件中，金马国际花园的人防车位在建设的时候，开发商已经把相应的建设成本核算在了商品房的开发成本当中。而业主在向开发商支付商品房的价款的时候，已经一并承担了人民防空工程的建设成本。 因此，业主通过买卖关系，已经支付了人民防空工程的建设成本，进行了实际投资。因此，所有的业主就成为了人民防空工程的实际投资人即受益人。 方弘：业委会打赢官司的关键是？ 邓雨茜律师：本案中，金马国际花园业委会打赢官司的关键是，益多公司无法证明其承担了人民防空工程的建设成本。相反，根据原被告双方提交的证据能够证明人民防空工程的建设成本核算在商品房开发成本之内，业主在向开发商支付商品房对价时，已经一并承担了人民防空工程的建设成本。 因此，业主才是人民防空工程的实际投资人。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人民防空工程的收益应当归投资者所有。因此，该案中人防车位的收益应当属于金马国际花园全体业主。 梁溪区人民法院在2017年3月作出判决，认为小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，所以地下人防车位收益权应当归全体业主。 无锡市梁溪区人民法院法官陆锡平：“当时候开发商建造的成本，人防车位的建造成本，是纳入商品房的建设成本里面。所以，开发商仅仅凭这个依据，就说没有纳入商品房的公摊面积，来主张人防车位改造的车位收益，法院认为依据不足。” 随后开发公司不服，向无锡市中级人民法院提起上诉。二审法院最终维持了一审判决。作为无锡以及江苏首例对人防车位收益权进行判定的案例，该案对于其他小区来说有着借鉴意义。 方弘：您认为该案的意义是什么？其他小区是否也可以这样维权？ 邓雨茜律师：我认为该案的意义主要有两点： 第一，这个案子让更多的老百姓了解到了人防车位这个概念，也了解到了产权、使用权、收益权分别是什么，又有什么区别。 第二，随着城市建设的迅速发展，会出现越来越多的人防工程，在开发商与业主不能确定收益权归属时，可以将该案判决作为一个解决问题的重要参考。 至于其他小区遇到类似情形，是否能够维权成功，还是要看具体情况。如果是像金马国际花园这样，人民防空工程的建设成本已分摊到商品房购房款中，其建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，其建设成本实际已经转化为全体业主承担，那么全体业主就成为了《中华人民共和国人民防空法》第五条中所说的投资者，认定人防车位收益归全体业主所有是没有问题的。 但如果人民防空工程的建设成本并没有分摊到商品房购房款中，而是由开发商自行承担了全部建设成本，那么开发商就是《中华人民共和国人民防空法》第五条中所说的投资者，就应当认定人防车位的收益归开发商所有了。 方弘：作为我们广大业主怎么知道买房子的钱当中其实已经包括了人防工程的成本呢？ 邓雨茜律师：其实，在我们正常购买房子的时候，是不太可能直接了解购房款里包不包括人防工程的成本的。人民防空工程的建设成本是否核算到商品房的开发成本中，只有开发商在核算的时候才清楚。 而我们的业主购买房子的时候，如果想要具体了解，应该向开发商询问。到目前为止，我们看到的类似案件，由于开发商一般不会把人民防空工程的建设成本做到商品房开发成本当中。所以，人防车位的收益一般都是属于开发商。而这个案子是比较特殊的。 方弘：业主怎么确定自己买的或者租的车位到底是不是人防车位？ 邓雨茜律师：除了观察车位所在的层是否有密闭的大铁门外，我们在跟开发商进行车位的买卖过程中，也可以了解车位是否是可以办理相关产权。如果产权无法明晰办理，这个车位就是人防车位了。 因为，如果是普通车位，开发商是具备所有权和处分权的。 如果我们所购买的车位属于普通车位，大家在房管局是可以查询的到的。但是，如果它是一个人防车位，就无法查询到它的产权。 方弘：如果业主花高价钱买了一个人防车位，该怎么办？ 邓雨茜：这样的买卖属于一个无效的买卖。因为，《人民防空法》中已经明确规定，任何个人或者团体都不能对人民防空工程进行处分。如果开发商将其处分了，卖给了业主，那么业主和开发商之间可以通过诉讼把自己支付给开发商的车位款要回。 方弘：所以，从这个案件我们大家对小区车位大概可以心中有数了。即小区车位并不当然属于开发商，尤其是人防车位的收益，有可能还属于小区业主自己的。您的小区是否有人防车位？它又是否被开发商出卖或出租了呢？ 嘉宾：邓羽茜律师 云南德赞律师事务所 昆明市律师协会青年律师工作委员会秘书长 |
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