 据央视财经报道，住了近5年的房子突然被法院查封了？这样奇怪的事，被西安的数百户业主遇到了。 最近一段时间，在陕西西安市浐灞生态区的巴黎大厦小区，很多业主发现，自己通过合法手续买的房子，突然被法院查封，这到底是怎么回事？房子还能要回来吗？ 6月11日，巴黎大厦小区的业主告诉记者，小区里的712套房子，被浙江省温州市中级人民法院查封。 陕西西安巴黎大厦小区业主：我们合法购买了房子，费用全部交过了。合同也是合法拿到手的。购房合同上是2014年10月份交房，按道理来说，至少在2016年前半年，应该拿到房产证。但到现在，我们一直没有看到房产证，房子还被温州中级人民法院查封。 浙江省温州市中级人民法院执行庭书记员吴延学：我们执行西安华田实业的财产，房子的物权还登记在西安华田实业名下，从法律意义上来说，这个房子还是西安华田实业的。 记者了解到，西安华田实业有限公司是巴黎大厦小区的开发商，其法人代表叶明恩是温州人。 因为陷入了债权官司，西安华田实业有限公司和叶明恩等人被告到了浙江省温州市中级人民法院，但是目前，叶明恩已经潜逃至境外，法院随即将这家公司名下的房产进行了查封。 嘉宾：刘松平律师 云南颐高律师事务所副主任 方弘：房子是业主真金白银购买的，但是房子权属却登记在西安华田实业有限公司的名下，这种情况下，房子到底是谁的？ 刘松平律师：房子到底是谁的？这是一个非常关键的问题。要回答这个问题，就涉及到我们国家两部重要的法律——《合同法》和《物权法》。所有的不动产买卖都会涉及到这两部法律。这两部法律为什么重要？因为，它们是中国市场经济的两大法律支柱。 《合同法》1999年施行，《物权法》2007施行，《合同法》是交易法，解决的是动态的交易过程的问题，《物权法》是权属法，设定的是静态的物权归属的问题。 （在现实生活中，很显然，不是谁住着房子房子就是谁的！对于像车辆、船舶、飞机、房屋、土地等动产和不动产，它们的权利状况有国家公权力的介入，即物权登记制度。） 中国老百姓有一个普遍爱好，就是大多喜欢买房置地，我觉得主要原因有三： 一、传统观念影响，所谓“无恒产者无恒心”。 二、没有房子可能确实没有安全感。 三、当然社会上也有人认为买房子是丈母娘要求的，年轻人要是没有买房子可能都不好意思结婚。 房产已经成为我们生活中重要的生活必需品，我国的法律明确规定了不动产产权的设定必须登记。 依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 房屋的权属就是要以登记为准！（比如婚姻，就算两个人在一起，但没有登记的婚姻不是法律上的婚姻，不像很久以前结婚请亲朋好友来吃个饭，备上8菜1汤，见证一下） 刚才的案例表明，我们现在的商品房买卖从签订买卖合同到入住直至办理不动产证往往有比较长的时间，所谓的夜长梦多，时间越长就会导致如下风险： 一、比如有的开发商把一套房子卖给几个购房者， 二、有的开发商在建设过程中出现资金链断裂，导致楼盘烂尾， 三、有的在购房者入住以后迟迟办理不了不动产证。 实际上买房主要是经历两个法律过程，一个是买卖合同的达成，一个是取得房本，法律上可以描述为一个是双方意思表示一致!一个是不动产登记！在我们国家，采取的是登记生效主义又被称为实质登记主义。 因此购房者需要密切关注房产登记的事！ （依法律行为发生的物权变动, 除当事人意思表示一致这一要件外, 还必须将该变动的行为予以登记, 并自登记时起不动产物权变动方可生效, 是一种“合意+登记”的模式。） 方弘：法院查封房子的行为是否合法？ 刘松平律师：本案中，法院查封房子的行为是基于对一个生效判决的执行，行使的是国家公权力，有法律的明确授权，依法查封房产的行为本身并无不妥。 首先，人民法院查封、扣押、冻结财产的行为，在法律诉讼前可以采取，在法律诉讼中可以采取查封、扣押、冻结财产（当然是依照权利人的申请），民事案件进入执行程序以后，被执行人的动产、不动产及其他财产，人民法院可以依据权利人的申请或者依据职权采取查封、扣押、冻结财产措施。 另外，我们知道，法律追求的终极价值就是公平正义。如果一个生效判决不能得到有效执行，那会产生越来越多的法律“白条”，判决如果成为一纸空文，那么必然导致司法权威在人们心中产生较大负面影响。 法院只需要审查到判决是否生效，被执行人是谁，其名下的动产、不动产及其他财产有哪些？而不会也没有必要审查到该不动产是否跟他人签订了买卖合同或进行转让等情况。 方弘：业主该如何维权？ 刘松平律师：业主支付了购房款、有的甚至已经入住，但房产被查封，确实是挺着急的。如何保护自己的权利，首先我们来看业主（购房者）享有的是什么权利——它明显不是债权，也不是物权，学理上可以称为物权期待权。 因此，类似案件产生最终实际上是生效判决确定的债权和物权期待权发生冲突，两个都需要保护，哪个更优先的问题？因此，这需要进行严格审查。 在程序上，业主可以向查封法院提出执行异议，在法律依据上，可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条的规定来排除执行，该规定要求满足三个条件： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十； （三）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。由此，我们可以看出法律倡导的是“房子是用来住的，不是用来炒的”的司法理念。 如果满足上述三个条件，则可以排除执行。 那么，在2015年5月5日之前购房者房产被查封适用什么法律规定呢？ 我们看到该规定要求业主满足“已经支付全部价款并实际占有”“对未办理过户登记没有过错”，那么人民法院不得查封、扣押、冻结，在程序上当然还是要向执行查封的法院提出执行异议，要求解除查封。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》， 我们看到该规定要求业主满足“已经支付全部价款并实际占有”“对未办理过户登记没有过错”，那么人民法院不得查封、扣押、冻结，在程序上那就要向执行查封的法院提出执行异议，要求解除查封。 方弘：对于房子不是用来居住的那一部分业主该怎么办呢？ 刘松平律师：这部分要申请法院解除查封就会遇到困难。因为，如果是业主买了很多房产，这些房产是用来投资或者是其他用途，这样的房产如果被查封之后就可能不会得到排除执行。因为，它还要保证生效判决的债权的实践。这就相当于是一种法律风险了。 业主的购房款支付给的是开发商。业主可以向开发商提出解除合同、返还购房款等诉求来实现自己的权利。如果开发商已经捐款外逃或者是资金链断裂，对于业主来说还是有很大的风险存在。 方弘：实践中，很多房主都是购买了房子以后几年才拿到房产证，这种情况都有风险？如何避免？ 刘松平律师：从买房子开始到拿到房产证，确实需要相对较长的周期，为减少和避免风险，那要看问题出在那个环节。 首先，建议大家选择商业信誉较好、实力较强的地产商，比如在全省或全国排名靠前的大地产商。 另外，业主也要注意商品房买卖合同上约定的办理房产证的时间。如果开发商已经超期要及时提出。实践中，我建议业主可以采取发律师函的方式向开发商明确提出要求，这样可以留下明确证据，起到中断诉讼时效的作用（不要做权利上的睡眠者），在未来的不确定的风险来临之时也可以处于主动地位。 总之，楼市有风险，入市需谨慎！因此，消费者在买房之前要睁大双眼，在房产证办理下来之前也不能睁一只眼闭一只眼！ 方弘：法律的权威在于执行！而众多业主的居住权、对自己房子的所有权也应该保护。当两者发生冲突时，执法者如何能够做到即维护了法律的尊严，又保护了广大业主根本的居住权确实是一种考验。 房子被查封意味着很多业主无家可归，对于那些仅有这一套房子的业主在查封前是否应该慎之又慎呢？ 嘉宾：刘松平律师 云南颐高律师事务所副主任 |
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