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对于小产权房的定位问题，官方始终态度明确：不合法、不合规。 早在2008年，国家就在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》中要求，城市人不能到农村购买宅基地、也不能够进行小产权房的交易买卖活动。 同时，在另外一份文件《加强土地转让管理严禁炒卖土地》规定，小产权房不允许建设，更不能够转让出售。在每一年的农村宅基地确权工作中，自然资源部都会重申，不能对小产权房这种房子进行确权，更不能够通过确权的方式把违规使用的土地合法化。  农村的房子建设在集体用地之上，房子具有产权，但是土地没有产权，集体用地农民只有使用权而已，本着一户一宅的原则和宅地不分离的原则，宅基地房产确权了，就意味着可享受这块土地的使用权，而且宅基地一直存在土地就可以永久使用。所以只要小产权房不能确权，那么土地就属于违规用地。 未来，小产权房会被“依法全拆”吗？专家们普遍认为，拆除的可能性非常大，因为这种房子本身就属于违规建设的，自始至终都是不合法的房产类型，所以被拆除也属情理之中的事情。 老张80万房子无偿拆除。 每当谈起朋友老张这套80万元的房子，他都心痛不已。20年前，老张那个时候还是小张，跟别人一样，前往东南沿海打工的挣钱，打工数年之后，从工厂职员晋升到了工厂一条生产线的品控主管，薪资水平也有很大程度的提升，眼看着身边的人都在买房子，小张也考虑入手一套，虽然长期住在厂宿舍里，但是手上钱多了，反正也没地方花销。  摆在小张面前的有2种房子，第一类是大产权房（一栋楼只有一个产权证，其他房子没有，有产权证的是房东的房子）；第二类是分产权房（每套房子都有产权证），前者是农民自建的小产权房，后者是商品房。在20年前，人们很喜欢这么区分小产权房和商品房，因为商品房数量并不多，产权意识并未深入人心，而且某种程度上那个时候并未明确禁止建设小产权房。 在价格方面，大产权房的价格很低，一套100平米的只需8万元，而分产权房的价格较高，同样一套100平米的房子总价格达到30万元，后者是前者的3倍以上，多方权衡之后，小张选择了购买8万元的小产权房子，因为价格低，而且没有多大的差别，并没有说这种房子不能购买。 事情在20年后的前几年发生了转折，老张的这套100平米的房子，虽然20年来涨价很慢，但是也升值到了80万元左右，却被告知建房不合规，更不符合城市区域规划，这里要建更大的工厂，所以要拆除。老张心想“拆除也好，当一次拆迁户岂不更好？”但实际上，老张的这套房被拆迁而且没有任何补偿，拆迁补偿给了房东，房东把老张购房的8万元钱退了回来，这就算两清了。  8万元在20年前可算是大收入，2020年的8万元购买力不及20年前的一个零头，老张因为买错房子，只能哑巴吃黄连。 小产权房最终的结局真的是“依法全拆”？中央文件给“一个信号”。 在2020年，中央发布了新阶段市场经济的若干问题，其中就提及了今后农村的宅基地、农地使用、宅基地使用等方面的总体规划，在这些若干问题中，就提到了关于小产权房今后发展方向问题。 加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。  这里，着重说一下关于“三权分置”的事情，前文说到，农村的用地属于集体用地，与城市的土地出让方式不同，农村宅基地用地不需要出让程序，也没有任何的土地出让金和费用，每一户拥有一套宅基地房。相应地，这块宅基地具有无偿使用权。小产权房之所以不合理、不合法，归根到底还是违规使用了土地，根据一户一宅和一宅一地的原则，小产权房很显然违背了这个规定，所以无法办理产权证和交易手续。  三权分置，把土地的所有权、资格权、使用权分别独立开来，如果土地使用权可以独立流转，那么建设在这块土地上的房子是否也可以独立流转呢？比如把小产权房让渡给公共保障房？这未尝不是一种合理的房产出让方式。 当然了，文件中提到，仍然需要“探索”，估计还有很长的路要走，期待！ 你认为小产权房转正概率大吗？欢迎留言。 |
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