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【艳姐说】 今年“金九银十”可谓一片惨淡，而进入淡季的11月，上海楼市也进入了深度调整期。 11月已经过去两周，据上海链家市场研究中心监控数据显示，11月首周（2017.10.30-11.5），全市新建商品住宅成交面积为9.56万㎡，上周（2017.11.6-11.12），全市新建商品住宅成交面积仅7.36万㎡，这是近五周以来首度低于8万㎡，同时也是连续第六周成交量低于10万㎡。 自2011年以来，新房市场成交量连续四周以上处于10万㎡以下的情况仅出现过两次。一次是2011年1月31日-3月20日，连续七周成交面积低于10万㎡，该时间段恰逢限购政策刚刚出台，加之中间又经历了春节假期。另一次则出现在今年春节前后的1月23日-2月19日。 纵观近1个月上海的新房销售数据，总体上呈现出量价齐跌的态势。而且不同于以往，从成交结构上看，现在的上海购房者已经日益淡化内环新盘的概念，在购房过程中，更多考虑中环、外环的新房，尤其是那些首付有优惠，无需抢房，甚至可以自选楼层和户型的楼盘。 数据显示，上海内环各一手楼盘无成交记录，不过“环内冷落，环外吃香”，奉贤、嘉定、金山、崇明等区成交数据不俗。这和8月上海市一手楼盘成交数据形成鲜明对比，当时的成交记录主要出现在中环、内环，什么金山、奉贤、崇明，鲜有“出镜”。 在分析各区近1个月新房销售具体数据之前，我们先来看下，各区成交套数排行，看看目前哪个区才是购房者的“宠儿”？ 嘉定、青浦、宝山，分别以302套、226套、180套，位列成交套数排行前三。奉贤和南汇成交套数也分别在170套以上，金山和松江也在150套以上。从内环、中环，买到外环，上海已经没有内、中、外环之分了！ NO. 1 宝山：前任“房价洼地” 均价最低也要4w起 近1个月宝山区一手楼盘成交180套，均价最低也要4w了，最高已经快到5w5了！作为上海前任“房价洼地”，宝山的价格已经涨起来了，相比青浦和松江，宝山距离上海市中心更近，但是价格却相差不大，所以仍然可以算是目前性价比比较高的板块之一。 宝山成交的是下图6个楼盘，在过去的三个月里，中环国际公寓、中铁北城时代、上海长滩，均价有所下跌，万业紫辰苑、正荣国领，反而逆势上涨，正荣国领涨幅最大。 注：6个楼盘，8月均无成交 NO. 2 奉贤：位置虽然偏，但均价也能飚到近4w 奉贤区近1个月只有4个楼盘有成交，不过成交套数多，达到178套，均价相对于宝山，已经便宜很多，最贵的也不超过4w。 该区有两个楼盘均价上扬——桐南美麓和佳源梦想广场，其中前者上浮明显，一个月内，平均每平涨了6086元。如下图中，蓝线所示。
注：4个楼盘，8月均无成交，其中“鑫悦华庭”9月也无成交 NO. 3 嘉定：“房价洼地”之一 上海楼市成交大赢家 嘉定，是近期上海楼市成交的“大赢家”，近1个月有11个一手楼盘推出，成交302套，均价最低27914元/平，最高“上海西环中心”，50035元/平。从下面数据不难看出，嘉定一手房均价还未完全涨起来，另外，虽然它地理位置比较偏，但是比起金山、奉贤还是好很多，综合来看，嘉定也算是上海一手房“房价洼地”之一。
该区11个楼盘，近期均价浮动基本稳定，除了微跌的“金隅大成郡”、“路劲北郊城五期（上海庄园）”和涨幅较大的“万科安亭新镇”，楼盘均价基本微涨，“万科安亭新镇”，10月成交均价比9月涨了5042元/平。
注：11个楼盘，8月均无成交。 NO. 4 金山：均价都在2w上下浮动 金山区近1个月表现不俗，7个一手楼盘，卖出去167套，其中“正荣御首府”成交套数最多。该区各一手盘，均价基本在2w上下浮动，如果说还有什么阻挡它成为新任“房价洼地”的话，那可能就是距离。
各盘价格稳定，除了毕加索花园小镇均价微微有所下跌，其他“正荣御首府”、“正荣璟园”、“碧桂园玫瑰公馆”，均有所微涨，剩余盘在9月并无成交，没有可比性。
注：7个楼盘，8月均无成交，“华丰格兰郡”、“合生财富海景公馆”、“天鸿苑”，9月也无成交。 NO. 5 南汇：销冠楼盘诞生在该区 “远洋万和四季”是近期上海一手楼盘中，成交套数第一名，共计卖出124套，除了“天健萃园”，其他成交盘均价都在3w以上。该区紧邻浦东新区，有一定地理区位的优势，不考虑个别均价偏高的一手盘，南汇可以说也是上海一手房“房价洼地”之一了。
“远洋万和四季”和“天健萃园”，近两月均价走势基本平稳，略有微跌。
注：3个楼盘，8月均无成交，其中“保利艾庐”9月也无成交。 NO. 6 青浦：均价都在3w以上 成交量第二 青浦，也是购房者眼中的“香饽饽”，8个一手盘，共卖出226套，位居各区成交套数排行第二，均价都在3w以上，其中“仁恒西郊花园”已经飙到55385元/平。鉴于青浦位于上海市城市规划往西扩展的方向上，所以潜力不容低估。不过从它现在的均价来看，已经不能算是“房价洼地”了。
青浦一手盘中有5个在9月份也有成交，而这5个盘中，价格也是有涨有跌，“佳兆业君汇上品”和“融信铂爵”微涨，“新华联奥莱悦府”、“仁恒西郊花园”、“金地天境”微跌，整体价格浮动不大。
注：8个楼盘，8月均无成交，“中信泰富朱家角新城”和“新城盛世”9月也无成交。 NO. 7 松江：“金地自在城”一个月涨13260元/平 松江近1个月成交152套一手房，价格在3~5w之间，其中“象屿上海年华”和“路劲佘山院子”卖的较多，“金地自在城”更是位居该区均价之最。
该区最励志案例，当属“金地自在城”，9月成交均价：40469元/平，10月成交均价：53729元/平，堪称10月上海一手盘环比涨幅之最，平均每平涨13260元。
注：7个楼盘，8月均无成交，“国贸天悦”、“绿波景园”，9月也无成交。 NO. 8 浦东、崇明、闵行： 成交少，4楼盘仅卖出60套 浦东&崇明&闵行，并在一起说，因为近1个月三个区一手楼盘的成交记录加在一起也就4个楼盘，卖出60套。当然，浦东无论在成交套数，还是成交均价上，都远在另外两区之上。
三个区中，只有浦东新区的两个盘，有8、9月的成交记录，“浦发罗兰翡丽”涨幅较大，每平上涨2135元，“仁恒公园世纪”，微微上涨，不过它是10月上海唯一一个均价破10w的一手盘。
附：2017年10月1日-10月29日上海市一手房成交套数排行
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