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对中国房地产来说，1993年是个极不平凡的年头，大戏刚刚启幕，有人黯然神伤，有人崭露头角。 那一年，风暴中心海南刚刚上演大退潮，多年后仍让人谈之色变。风暴的尾巴扫过一岸之隔的广东，深圳万科的王老板正为资金紧缺一筹莫展，顺德的碧桂园杨老板首个项目只卖出3套。 那一年，富力张力义结李思廉开启“造城运动”；潘伟明辞职下海，福晟的前身云星地产自此诞生。 而多年后在中国房地产江湖中占据一席之地的苏系房企，他们的故事也在这一年发端。 1993年，31岁的王振华和四个伙伴，拿着不足100万的启动资金，在租来的3间办公室里起步创业。 也是在那一年，同样31岁的陈锦石正在渡过创业的第五个年头，职工大会顺利召开，公司逐渐步入正轨。 25年后，两个人的公司成长为江苏第一、第二开发商，资产总值已经超过同省其他地产上市公司资产总值之和。不知道两位创始人是否会经常忆起那个不平凡的九三年。 每当我们重读一段历史，你会发现每一个不可预估的现在，都是对过去深切的回望。而每一次展望，都是基于过去的预判。 如今这家苏系房企自2010年-2017年完成百亿到千亿的华丽转型，在今年1-11月中国房地产企业销售金额排行榜，我们发现这家企业自年初首次进入TOP10后，一直稳居TOP10榜单之上。 根据新城控股公布的 2018 年 11 月份经营简报，1-11月累计合同销售金额约1,985.65亿元，比上年同期增长88.58%；累计销售面积约1591.25万平方米，比上年同期增长106.18%。 在克而瑞1-11月的销售榜单上，25岁的新城连续挑落龙湖、华润，位列第8名，成为了top10中唯一一家苏系房企。 这样算来，2018年这家公司将在2000亿里程碑上，历史性地插上自己的旗帜。 新城的发展壮大与2008年开启的地产黄金十年同频。在此之前，新城同样准备了十年。 1998年，走“农村包围城市”路线的新城开始进入常州市区，凭借快速周转在两三年内就做到了常州第一。这套模式已经被打磨的非常成熟，在进入常州市区前，新城在常州郊区已经开发了5年的纯刚需房。 2001年，房企上市潮开启，新城也亮相资本市场，重组江苏五菱实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产公司。而通过上市带给公司的规范化治理，是那次新城融到的最好的资产。 时间来到2009年，新城将管理总部搬迁到了上海，提出了以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张的“1+3”战略布局，从此走向全国化发展的道路。 那是楼市回暖的一年，很多人春风得意，信心满满，目标是星辰大海。 也是在这一年，王晓松从南京大学环境科学专业毕业后，进入新城地产任常州公司工程部土建工程师。不到一年，他就当上了上海公司工程部助理经理。 那一年王晓松22岁，距离接掌这家公司，他还要经历长达9年的磨炼。 2010年，成立17年的新城成为了苏系房企中首个销售破百亿的公司。这家之前并不引人注意的房企，此时开始变得显眼。 而从2010年破百亿到2017年破千亿，新城只用了7年时间。尤其是2015年在A股上市，成为首家成功实现B转A的民营房企开始，新城开始每年翻番，2015年销售319亿，2016年650亿，2017年1265亿。 “狂奔”之余，难免有人会有疑问，新城跑的够稳么？ 或许从新城“因城施策”的土地策略、不断提升的盈利能力和财务水平、“双轮驱动”的发展战略、独特的商业运营理念、崇实的企业文化……从这些策略的背后一窥端倪。 ①首先，优质的土储 与不少房企一样，得益于此轮三四线城市的爆发，新城的住宅板块迅速扩张。 新城的土地布局策略是“1441”，即一线城市占10%、二三线城市各占40%、四线城市占10%。 事实上，向三四线城市、区域公司下沉在过去一段时间也是行业现象。 因为一线城市人口规模已经饱和，土地资源也是越来越稀少，加上调控持续收紧等因素，让三四线成为房企“补仓”首选。棚改货币化、去库存为企业进行投资提供了宽松的环境，极大增加了侧重三四线房企的销售规模。 但随着棚改货币化收紧，一度被解读为三四线房地产市场见顶的信号。 事实果真如此么？ 中国的三四线城市有数百个，每个城市之间差距很大，根本不应一概而论。 从目前看，新城有继续往三四线沉下去的打算，从今年新城仍拿了不少三线城市的地可以看出。 这样的判断是基于三四线城市的红利未来还会持续一段时间，造成这一现象主要得益于两个方面的持续推动：一是农民进城，二是改善性需求的释放。 从区域差异来看，中西部城市和长三角地区，棚改时间上差10-15年的时间。长三角、珠三角地区在2005年时候就开始棚改，但是很多中西部城市的棚改，这几年才比较快地推进。 基于此，新城在三四线的布局主要是集中在长三角、珠三角、环渤海等地区经济发达的三四线城市以及中西部地区都市圈内的三四线城市。 据说王振华每周都要亲自带队开一个会，如果白天没有时间，就晚上开。 这个会定名为“一城一策”市场研究周会，因为中央提出把调控的一些权责交给地方政府，进行一城一策调控。在会上，团队会对每个区域每个城市，甚至每个城市的每一个片区进行研究。新城很多拿地投资的策略很多正源于此。 新城也曾不止一次被贴上“激进拿地”的标签。 从2015年到2017年连续三年规模翻番，新城控股复合增长率高达99%，成为同期窜升速度最快的房企之一。 从这个角度看，我们甚至能够理解新城过去一路“激进拿地”的策略，否则这样快速的增长无从谈起。所以理性的看，不谈销售增长率片面谈激进拿地是没有意义的。 更重要的是，新城有意识地在做风控。 近两年新城拿地金额和销售金额的绝对值在稳步提升，但拿地金额占销售金额的比重是在不断下降的。 外人看来，这只是一个平衡比例的数字游戏，但数据的背后则是需要对市场风向的洞察和对大势周期的把握，能做到这一点确实不简单。 ②其次，盈利能力和财务水平 新城稳健的风格，在资金方面体现的更明显。 根据2018年年中报告，上半年新城控股实现营业收入157.58亿元，同比增长39.1%；毛利润60.43亿元，毛利润率达到38.35%，归属上市公司股东的净利润为25.38亿元，比上年同期大幅增长122.81%。 从这组数字可以看出，伴随规模扩张，新城控股的赚钱能力提升明显，这是“有质量的高增长”的表现。 而同时拥有港股母公司新城发展和A股新城控股双平台，融资渠道非常通畅，可以通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。 ③最后，“双轮驱动”的战略 2012年，在新城的发家地常州，地标性城市综合体项目吾悦广场开业。那一年新城销售规模170亿，在top50中排名31，在纯住宅做大的基础上开始发力商业。而这个在日后迭到4.0版本的吾悦品牌，将成为新城战略发展的重要一环。 事实上，新城是当下行业里为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。“住宅+商业”双轮驱动模式，使得新城成为一枝独秀。 有人把新城的“双轮驱动模式”比作“万科＋万达”。但在新城这里，双轮驱动不是简单相加的A轮和B轮。住宅和商业既能够互相协同，取长补短，又相互独立，各自发挥。所以，从这个意义上讲，新城的双轮驱动，其实质就不是简单的“两万相加”。 从城市布局来看，新城的住宅和商业并不是绑定的关系。而是主要根据各自发展战略，结合市场的空间和土地机会，空间和机会在哪，新城就往哪里发展。 简单来讲就是，有住宅的城市不一定有商业，有商业的地方不一定有住宅。 从部门管控和分工上来看，住宅和商业之间也是相对独立的。 纯住宅地块由住宅开发事业部开发，商业开发事业部一般不涉及；综合体和商办类地块，由商业开发事业部开发，住宅开发事业部不涉及。 新城控股的商业综合体中，可供销售的部分占比高，能够回笼现金，自持运营部分后续回报率好，能持续带来稳定的现金流。这样看来，新城的商业板块并不依赖于住宅板块进行补血发展。 更重要的是，在商业市场上做出了成绩，可以转换为生产力的优势。商业产品线可利用价值高，企业想在热点板块落地，恰恰政府也希望在某个片区引进国内品牌商业综合体开发运营商，根据政府的需求，企业就能在土地拓展上满足双方的诉求，大家就有了契合点以后，很多事情就顺理成章了。 2017年，吾悦广场全年实现租金及管理费收入 10.2亿元，平均出租率 97.91%。今年会翻一倍，达到20亿的规模，未来几年还会保持快速增长。 在商业运营上，吾悦广场经过多年运营，已经形成较好的品牌知名度和较大的市场影响力，截至目前，新城控股已在74座城市落子了90座吾悦广场，到今年底开业数量达到42座。 尤其在今年，新城商业提出了“幸福商业”理念，通过幸福商业方程式在“加、减、乘、除”四个方面来体现新城全新的商业观。在当下物质消费基本满足的前提下，吾悦广场力图走进精神消费的大的时代。希望基于消费场景的构建来传递消费者幸福观，甚至在商业广场里面带来共享经济的发展理念。 王振华喜欢骆驼，他希望这家企业有骆驼一样的精神。 对于新城来说，骆驼精神具备三重含义：第一，骆驼有坚定的信念，心中有目标，脚下有方向，相信沙漠之外有绿洲；第二，驼队有组织、有纪律，踏实、勤奋，它们总是一步一个脚印往前走；第三，骆驼能够在艰苦的环境下克服困难，拥有持久的忍耐力，它们在气温50℃的艰苦环境下，还能20天不饮水。 中国地产三十年，我们听了太多的“狼性”故事，也看了太多“狼性”的做派，突然听到“驼性”精神，竟然觉得在寒冬的当下，是这样的契合。 主编：张艳 编辑：耿牧风 本文仅代表作者个人观点，部分图片来自楼市头条，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系 精彩文章回顾 企业战略 华夏幸福改组 | 开发商雇人砸售楼处 | 万科总部换血 | 富力停止招聘 | 万科开除“活下去”拍图者 | 大发地产营收激增 | 地产生死之年 | 管培生一年升总助 | 房企裁员潮 | “黑马”融信 市场热点 房地产圈战略管理水平为何如此低下？ | 50家房企674位高管薪酬全曝光 | 荣盛新规：部分部门最早23点下班 高管履新 泰禾钱嘉离职 | 大悦城韩石加盟中南 | 碧桂园庄青峰履新荣盛 | 地产下半场该如何坚守自我 领英专访 中国地产TOP30人力高管盘点 | 中国地产十大首席品牌官 | 她拒绝巨额年薪，只为了一个“定制”梦想 楼盘速递 金茂府 | 阳光城·檀悦101 | 信达泰禾·上海院子 | 融创·海逸长洲 | 龙湖天璞 | 融创九府系 | 融信·海月江潮 干货街区  地产人言原创文章均同时在以上平台发布， 未经授权，严禁转载，转载授权敬请联系微信ID：eleen333  投稿、约稿、商务合作及建议，敬请联系： |
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