TOP30房企2019财报大复盘：新增千亿、两千亿房企各5家！34家房企步入千亿阵营！

艳姐说

今年3、4月，各大房企纷纷发布年报，几家欢喜几家愁。

从销售金额看，去年新增千亿和两千亿房企各5家，这样有34家房企进入千亿阵营，另有15家房企步入2000亿阵营。

有的房企则面临营收、毛利等关键指标下滑，慢慢沦落为“学渣”。

目前房地产行业集中度越来越高，哪些房企有持续增长的能力，哪些房企陷入了困境呢？

为此，艳姐将着重分析30强房企整体经营情况，选取一些鲜明的财务指标，如净负债率、毛利率、净利率、现金短债比等，来看目前的房企众生相。

01 强者恒强的地产时代

从各大房企披露的年报看，传统头部企业表现不俗，规模效应继续显现。

• 碧桂园、恒大、绿地三巨头营收称霸地产界

从年报披露看，碧桂园、恒大 、绿地三家房企去年主营业务收入高达4000亿元以上，独霸整个地产行业。

尤其碧桂园，不但主营收入高达4859亿元，而且去年全口径销售金额为7715.3亿元，拉开第二名万科超1000亿元以上。

在3千亿和2千亿营收级别中，仅万科和保利两家“老字号”，它们经营稳健，净负债率低，利润长期保持着两位数增长，每年也有不错的分红。

• 奥园、世茂等迈入更高级别

追求1000亿元销售规模，这是很多房企挂在嘴边经常喊的口号。

去年就有不少房企梦寐以求，全年销售金额成功跨越千亿。

（数据来源：克而瑞）

从表中看出，中国奥园2019年销售金额增幅较大，超过40%。

主要就在于奥园的销售区域相对比较平均，去年公司有5个省的销售额超过50亿元。

而且自2012年以来，奥园就采取了“快速开发、快速销售”的策略，这使得公司在2016年-2019年，合同销售额的年复合增长率达到了66%。

另外，知名浙系房企滨江集团近几年表现也十分突出。

2015年—2019年，滨江集团的签约销售金额分别为233亿元、366亿元、615亿元、850亿元和1120亿元，年复合增速近50%。

作为一家区域房企，滨江集团主要的策略是聚焦杭州，辐射华东，利用华东强劲的基本面来为公司的发展提供源源不断的动力。

有刚跨入千亿级别的房企，也有更上一层楼，迈入两千亿级别的房企。

（数据来源：克而瑞）

同样在表中看出，世茂2019年销售金额增幅最大，近50%。

世茂房地产，这家老牌房企去年凭借大量并购、高回款率、可售资源丰富、债务控制强等突出优势，销售金额重新跻身十强行列。

在业绩发布会上，许世坛表示，2020年世茂的目标为3000亿元。并且他强调，在销售规模的增速上，世茂未来将比TOP20房企都要快。

此外，招商蛇口、阳光城、金地、旭辉的销售金额增幅均在30%左右，顺利突破2000亿大关。

艳姐觉得这些知名房企通过地域扩张、产品创新、严控拿地成本等方式，在过去的发展中跨入了更高的阶层，成为不少房企的典范。

截至2019年，根据克而瑞数据显示，有34家房企的全口径销售金额突破1000亿元，其中15家房企突破2000亿元。

（图片来源：克而瑞）

02 五大维度全面诊断

从整体看，30强房企无论在营收、净利润、毛利率、债务水平等都处于行业领先地位，不过部分指标仍有隐忧，需要引起关注。

这次艳姐将从营业收入、债务水平、现金短债比、现金流、盈利能力这五大维度进行分析，一探中国TOP30房企虚实。

1）30强房企合计营收近4万亿

先来看看30强房企的营业收入和归母净利润的数据，去年30强房企营收合计39805.11亿元，合计净利润3995.78亿元。

同时艳姐发现，碧桂园（4859.08亿元）、恒大（4775.61亿元）、绿地（4278.22亿元）、万科（3678.93亿元）、保利（2359.34亿元）的营业收入排名前五，五大巨头合计营收19951.18亿元，占30强总营业收入的50.12%，规模效应越来越明显。

（数据来源：公司年报，根据营业收入同比增速由高到低排序）

• 部分龙头房企营收增速"被"放缓，恒大、绿城仅增长2%

艳姐一直很佩服在房地产行业中能做到数一数二级别的企业，要知道中国有大大小小近10万家房企，排名前列的房企肯定是在产品、品牌、策略、人才等方面做足了功课。

可惜的是，从增速看，去年部分龙头房企营收增速明显放缓。

比如恒大，去年营业收入4775.61亿元，同比仅增长2.44%，增速比2018年大幅下滑47个百分点。

碧桂园营收增速也大幅下滑了38.89个百分点，至28.18%；保利的营业收入增速同样放缓了11个百分点。

万科成为少数营收增速提升的五强房企，2019年营收3678.94亿元，同比增长23.59%，增速提高1.04个百分点。

但公司归母净利润增速为15.1%，创近三年新低。

另外，中国海外发展去年净利润增速仅5.78%，比2018年下滑近10个百分点，而且公司归母净利润正在被万科和碧桂园步步紧逼，“利润王”的地位岌岌可危。

艳姐认为，增速放缓其实并不意外，在地产行业总体增速放缓的大背景下，提质控速成为各大房企普遍共识。

在业绩发布会上，恒大、碧桂园、万科等房企纷纷表示要降负债、控规模、稳字当头。

• 部分房企营收增速较快，中梁继续极速前进

就在龙头房企放缓前进步伐的同时，其他位次房企的营收却出现大幅增长。

如近年来急速狂奔的中梁控股，运用非控股权益，撬动规模增长，使公司的主营收入从2016年的29亿元暴增至2019年的566亿元。

还有新城控股，去年发生不利事件后，马上推出股权激励稳定军心。

去年公司营业收入并未受太大影响，同比增幅达58.58%，反而比2018年提高了25个百分点。

2）30强房企净负债率分化严重

大家都知道地产行业是高负债、高周转行业，在保持营收增长的同时，对债务的控制就显得尤为关键。

序号	房企名称	2019年末 资产负债率（%）	2019年末 净负债率（%）
1	富力地产	81.33	198.88
2	华夏幸福	83.61	182.78
3	融创中国	88.12	172.26
4	中国恒大	83.75	159.3
5	绿地控股	88.53	156.7
6	佳兆业	79.44	144
7	阳光城	83.45	138.2
8	金科集团	83.78	120.23
9	美的置业	87.53	89.01
10	雅居乐	79.48	82.82
11	荣盛发展	82.45	79.7
12	远洋集团	73.08	76.73
13	中国奥园	87.24	74.88
14	中国金茂	73.68	74.39
15	越秀地产	76.48	74
16	融信集团	80.73	69.92
17	旭辉控股	79.17	68.52
18	时代中国	77.83	67.2
19	中梁控股	90.7	65.57
20	绿城中国	79.48	63.2
21	金地集团	75.4	60.24
22	世茂房地产	75.25	59.7
23	保利发展	77.79	56.91
24	龙湖集团	74.44	51.02
25	碧桂园	88.54	46.3
26	万科	84.36	33.87
27	中国海外发展	60.06	32.69
28	华润置地	69.36	30.3
29	招商蛇口	63.19	29.28
30	新城控股	86.6	16.36
		平均值：79.83	平均值：85.83

   （数据来源：克而瑞，根据净负债率由高到低排序）

从30强房企来看，大部分房企在发展的同时，较为重视债务水平的控制。

平均资产负债率79.83%，平均净负债率分别85.83%，但净负债率分化极为严重。

净负债率高的房企包括绿地类房企均超过150%。所以这些房企面临最迫切的问题就是调整债务结构。

比如某房企老板就表示，“降负债”将是公司未来三年重要的战略目标，通过增加销售回款和减少土地储备支持，使总有息负债规模每年平均下降1500亿元。

另外，去年有包括万科、中海、华润、招商蛇口、新城的净负债率在40%以下，处于绝对低位。

尤其万科、华润、中海这三家房企长期保持40%以下，艳姐不得不对这三巨头表示大写的佩服。

    万科、华润、中海近四年净负债率

     （数据来源：克而瑞）

这三家房企主要始终把“稳”字放在第一位，在“稳”的前提下来实现规模的扩张，不激进拿地、快速回笼资金，既保证了销售的增长又维持低杠杆，走高质量发展路线。

3）30强房企现金储备较厚实

在目前房地产调控、经济下滑、融资收紧的大背景下，房企对于现金的需求可谓强烈。

       （数据来源：克而瑞，根据现金余额由高到低排序） 

从年报披露的数据看，各大房企的现金储备比较充裕。

其中，佳兆业手持现金370亿元，同比增幅达60%以上。

此外，包括新城、融信、龙湖、旭辉等优质房企去年现金增幅在30%以上，可见各大房企比较重视销售回款和抵御未来经营风险的前瞻性。

不过，也有部分房企的现金出现较大幅度下滑。如远洋集团手持现金335亿元，同比下滑超21%。

从业绩方面看，远洋去年未达成1400亿元的销售目标，并且公司产品毛利率偏低。另外，公司运营成本的上升也拖累了归母净利润的下滑。

再来看一下现金短债比和长短债务比情况。

各大房企的现金短债比和长短债务比仍旧保持较好水平，债务结构继续优化。

不过，个别房企的现金短债比较低，需引起警惕。如f地产为0.62、h房企为0.61、r房企为0.90。

像某房企在今年就通过超短融、境外美元债及公司债等多渠道获取资金，因此公司短期债务压力仍旧可控。

另外，h放弃在未来三年也将逐步降低总有息负债规模，使公司债务水平回落。

4）多数房企经营现金流净流入

除了现金储备较为充裕外，去年房企经营活动现金流净额也呈净流入状态。

（数据来源：公司年报）

从经营活动产生的现金流量净额看，多数房企经营现金流为净流入，部分房企流出压力较大。

如万科、保利、新城、世茂、融创等经营现金流净流入金额均较大，一方面本身这些房企销售规模庞大，另一方面也体现出重视回款，把经营质量放在首位。

尤其碧桂园，公司的经营性现金流连续四年为正。

碧桂园近4年经营性现金流

（数据来源：公司年报）

去年30强房企的投资活动产生的现金流量净额大多为净流出，这也是正常企业对外扩张的行为。

在筹资方面，去年多数房企总体筹资现金流为正。如碧桂园、融创、奥园、中梁等数值较高。

而万科、新城这类房企虽然筹资现金流净额为负数，但其中有不少是股利分配，比如万科去年股利分配支付的现金高达368亿元。

  万科2019年筹资活动现金流情况

 （图片来源：万科年报）

5）部分房企毛利率下滑

盈利能力方面，30强房企的平均毛利率30.08%，平均净利率13.73%，平均净资产收益率21.66%。

• 华夏幸福、金地毛利率均超40%

由于前期高价拿地，以及2016年开启的地产调控，导致目前很多项目的销售价格被政府限制，去年部分房企毛利率有所下滑。

（数据来源：房企年报）

比如金地集团，2019年毛利率为40.50%，比2018年下滑2.18个百分点。

万科2018年毛利率为37.48%，2019年则小幅下滑至36.25%。

中国海外发展和招商蛇口则分别下滑4.14个百分点和近5个百分点。

与毛利率下滑相比，保利发展成为少数毛利率提升的房企，2019年公司毛利率为34.96%，比2018年提升2.48个百分点。

华夏幸去年毛利率为43.68%，也提升了2.06个百分点。

• 净利率差距显著，中海达26%，绿地仅4.9%
  

2019年30强房企的净利率大部分都维持在10%以上，说明各大房企的三费控制较为得当。 

（数据来源：房企年报）

尤其金地、华润两家房企的净利率达到20%以上高位，比2018年同期上升0.45和0.75个百分点，表明公司三费控制能力较强。

艳姐还发现，虽然排名靠后，但阳光城、绿城、佳兆业、绿地这四家房企的净利率同比也出现了上升，幅度分别为0.16、2.45、0.16、0.3个百分点。

• 净资产收益率保持高位，中梁位列第一

与毛利率出现下滑不同，超过一半的房企净资产收益率保持20%以上的优秀水平。

（数据来源：房企年报）

例如中梁控股的ROE为43.92%，比2018年大幅提升6.52个百分点。

而新城和融创的ROE分别为36.86%和37.21%，同样展现了良好的股东回报率。

03 总结

去年，中央定调“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的三稳政策不变，部分热点城市房地产调控政策仍然从紧，市场下行压力较大的城市调控政策则局部放松。

从30强房企公布的年报看，房企营业收入总体保持增长态势，并且逐渐向龙头企业靠拢，但部分龙头企业营业增速有所放缓，同时毛利率出现下滑，需引起关注。

不过，好在房企目前的现金较为充裕，多数房企净负债率处于合理范围，整体经营风险可控。

受疫情的拖累，国内房地产开发投资和销售金额在1-2月出现大幅下滑。

不过，随着3月份复工复产的持续推进，1-4月投资和销售降幅已经明显收窄。

今年的地产行业注定是波澜不惊的，疫情虽然短期影响各大房企的销售，但长期却有望提升优质房企的市场占有率。

苦练内功、提升产品品质、保现金流、加速回款等措施，是目前房企应对市场波动的最有效手段。