【公证普法】无民事行为能力人售房遇困局，公证来解忧

家住南湖的李老太太一直居住在一套60多平方的6层的楼梯房，十多年前儿女们建议老人置换一套电梯房，将来年龄大了上下楼也方便。但李老太太坚持不舍，认为自己身体还可以，上下楼没有问题，生活在这里几十年了什么都熟悉，买菜逛超市什么都方便。

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岁月不饶人

最近，随着年龄增大，李老太太感到身体远不如从前，上下楼十分吃力。在儿女们的建议下，李老太太准备将这套房屋出售给他人，再置换成一套电梯房或一楼的房子。

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签约后意外突发

今年10月中旬，李老太太和儿女们商量，并通过中介找到了合适的买家，双方达成一致意见签订了买卖协议，买家也支付了定金和部分款项，约定一个月内办理过户手续。月底，李老太太突发脑梗塞，后经抢救，虽然保住性命，但神智不清，意识模糊。

眼看再不过户恐怕要支付违约金，李老太太的儿子林先生急得焦头烂额，从朋友处听说可以申请公证员到医院办个委托书公证，委托其办理后续过户手续。

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走投无路求助公证处

11月初，林先生带着所有的材料急忙来到了南京公证处河西分部。一番交流后，公证员了解到老太太不能讲话且神智不清，已不符合办理委托书公证的基本要求。建议林先生按照协议约定，先在规定时间内腾空房屋给买家，同时与买家协商争取理解，并积极走法律程序完成后续相关手续。

法律解读

当事人实施出售自己房屋等民事行为，应当是年满18周岁，头脑、神智清楚，能够完全辨认自己行为，具备完全民事行为能力。李老太太虽是成年人，但失智不具备出售房屋的行为能力，在法律上属于无民事行为能力人，需由监护人代为办理相关事宜。

具体而言，像李老太太这样的失智成年人出售房屋，需要经过如下步骤：

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第一步、利害关系人向法院申请认定无民事行为能力。通常利害关系人向无民事行为能力人的住所地的基层人民法院申请认定其为无民事行为能力人或者限制行为能力人。也可在认定行为能力时一并向人民法院申请指定监护人，现实中通常会由配偶，父母、子女等中的一人或多人担任。

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第二步、监护人办理承诺书公证。法律规定监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产，否则将要承担法律责任。现实中，处分被监护人房屋的，监护人需要做出处分房屋不损害被监护人利益的承诺。

监护人持民事判决书和承诺书公证书，可以顺利完成房屋转让手续。

来源：南京公证处订阅号

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