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长租公寓曾经被称为未来最大的投资风口，引无数资本竞折腰。如今，水落石出，才知道哪里是真的投资风口？哪里是真正的投资风险？ 运营着 40 多万间房间的蛋壳公寓，今年 1 月登陆纽交所上市，是中国最大的长租公寓上市公司。但风光过后，如今却将一堆烂尾工程甩给了真正的房东和消费者，难道我们就没有需要反思的地方吗？ 如今蛋壳公寓爆雷后，蛋壳公寓破产清算走人。房东废除合同止损，租客却无家可归，同为受害者的租客和业主如何自救？三招能否破解难题？ 第一招，监管和政府机构不能缺位是有效解决长租公寓和蛋壳公寓的根本方案 应该说对长租公寓行业缺乏有效监管和运营规范是造成蛋壳公寓爆雷的根本原因。 蛋壳公寓的运营方式本身就存在极大的风险和不确定性，甚至有的人认为是庞氏骗局也并不为过。 长租公寓是典型的中介生意，本质上是从房东那里租房、装修，然后再把房屋出租给租客。是一个高投入、回收期长、需要资金投入大的行业和业务。 但蛋壳公寓却把一种租房中介业务做成了类金融业务，从而自己深深地挖了一个爆雷的大坑： 一是蛋壳公寓以互联网赢家通吃的互联网投资方式经营公寓长租业务。房东通过长租公寓运营商出租房屋，约定每月租金 7100 元，长租公寓却以每月不到 4600 元的价格租给租客。之所以愿意干亏钱的买卖，是因为他们的目的根本不是长期从事公寓租赁业务，而仅仅是尽可能地垄断租赁市场，在未来攫取超额利润。当后续资金无法持续时，必然出现资金链断裂无法继续。 二是蛋壳公寓们通过长收短付套现短期流动性，向租客收取 1 年甚至1年半以上的房租，只按季度或按月度支付给房东，借机占有了本该属于房东的房租。实际上是无形中占有了别人的利益而弥补自身现金流动性。 快速高价抢占房源占有更多的房租，快速地扩大租客规模，更可能多地收取房租，心可能少地支付房租给租客；然后再次占有更多的房源，这就是长租行业的发展模式。更重要的是，长租公寓还通过发放租金贷给租客的方式事实上在做类金融机构业务。 长租公寓承担的风险与其获取的高收益高度不匹配的，但又缺乏有效的监管；各种加杠杆的运用以及资金的高度运作，特别是发放租金贷等类金融业务，长租公寓不再单纯的是一家租赁企业，而具有了类金融机构的特性。由于长租行业属于住建部门或居委会管理，事实上等于根本没有进行监管。 因此，解决长租公寓未来可能出现的各种问题，要从监管和行为规范上下功能才行。才能从根本上防范未来再出现蛋壳公寓类似的问题出现。 第二招，目前的核心问题是房东和租客形成战略联盟而不是仇家，只有相互共同应对长租公司才是最正确的选择 租客和房东原本就是租赁市场的交易双方，缺一不可。只有由于租赁中介特别是长租公司的存在，反而让这交易的双方形成了隔空之势。 这还不是最坏的结果。如果长租业务不出现问题，房东和租客完全可以隔空相望于江湖，永不相见。 但是由于长租公寓出现爆雷现象，导致本来可以不必直接相见的交易双方却以另外一种身价相见了。 更严重的是，租客与房东这对原本同为蛋壳爆雷的受害者，现在成为了敌人，并以敌人的身份互相伤害。房东想将租客扫地出门，租客却因为有租约而坚持居住，从而形成对峙和争吵已经成为常态。 网上流传甚广的视频显示，一个年轻女性租客为了不被扫地出门，拿刀与房东对峙、争吵。 这种状况不应该出现，更不应该以这样的方式继续下去，因为这样的现状根本无助于问题的解决，反而让那些真正应该负责任的蛋壳公寓们置身事外，APP 瘫痪、客服电话无人接通、管家失联，只剩下两个本来都是受害者的双方在互相指责、相互伤害。 为今之计，租客与房东应该建立利益联盟，共同明确向蛋壳公寓索取权益，以走出双方互相伤害的死结。 房东有收取房租的权益、租客已经预付了半年甚至一年的租金而且租房合同有效并受到法律的保护，如果双方相向就是一种无解的矛盾。 只有双方联合起来，厘清双方的责任和权利，然后一起向蛋壳公寓们索取共同的权益，这才是合理合法的招术。 第三招，目前最紧迫是成立联合机构，清理蛋壳公寓方的责任和财产去向，及时保全资产以对房东和租客进行必要的补偿。这是当务之急 目前，如何解决？既然监管已经在前期缺位，在处理问题时就已经不再缺位，如果再缺位就会演变成严重的社会问题。 应该由相关部门联合成立联合工作组，一是清理蛋壳公寓的财务和资产，以保全资产并为未来进一步处置和赔偿提供财务基础；二是组织优耐特租客双方成立共同的债权委员会，协商目前出现的各种问题并提出共同的应对方案，防止双方问题相向，更要防止出现恶性的事件和使问题复杂化；三是全面清查长租公寓类公司的运营模式并建立行业规范，明确监管标准和监管规范，从而在根本上规范长租公寓类的未来行为；四是对蛋壳公寓类公司进行必要的追责。根据新修订的《证券法》第二条规定：“在中华人民共和国境外的证券发行和交易活动，扰乱中华人民共和国境内市场秩序，损害境内投资者合法权益的，依照本法有关规定处理并追究法律责任。“，无论是对投资者还是对租客、房东都可以进行必要的追责并赔偿。五是对蛋壳公寓损害房东和租客的问题进行妥善的安置和调解，对出现经济困难的可以给予必要的救济。 蛋壳公寓风波后租客、业主如何自救？三招能否破解难题？你有什么好的方法呢？（麒鉴）本文作者原创，图片来自网络
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