别墅的容积率来做刚需户型楼市这个变化有意思

吕杨鹏 2020-11-26

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各位粉丝：

近些年，一个楼盘的容积率和户型之间的关系似乎已经固化，低容积率就会是别墅或者大平层，高容积率则是普通住房，几乎成为了定律。

不过，这一现象似乎在有所变化。

今年上半年，我们曾给大家推送过，位于西五环的一个容积率仅为1.1的商品房熙悦天寰，一反常态的并没有设计成叠拼等类别墅项目，户型只有89平米到138平米。

而这两天，北京又将入市一个新的商品房项目，位于房山区良乡新城的中建京西印玥，1.6的容积率也是很低，但更是登峰造极地设计出面向刚需的洋房户型，最小的两居仅仅73平米，最大的四居也才106平米。

开发商们拿到低容积率的项目，却放着价格更高的别墅不开发，转而却去做面向刚需的普通住房，这是一个很有意思的问题。

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

再简单一些，就是用地上建筑面积除以用地面积，得出的数字就是容积率。

一个房地产开发项目，早在其土地入市的时候，地块的规划条件中就会明确容积率是多少，在之后的开发建设中，这个容积率是不允许开发商私自调整的。

从这里就可以看出，如果在相同面积的一块土地上盖房子、建小区，如果盖的房子越多，房屋的总建筑面积越大，那么容积率就越大；反之，如果盖的房子越少，总面积越小，那么容积率就越小。

对于买房的人、将来的业主们来说，容积率就直接关系到将来居住的舒适度。

近些年来，北京出让的商品房地块中，容积率比较低的，大多被开发成为了叠拼、合院等类别墅项目，或者是超大面积的大平层，有些有着“9070”限制的项目，则是搞起了“高低配”，即类别墅加普通住房混建。

所以说，今年以来多个项目摈弃了这一思维，低容积率却做出面向刚需的户型，很有趣。

当然，虽然有前面说的这两个项目，但这并不代表所有的低容积率楼盘都会去开发刚需产品。

这样的选择，无非有两个原因，一是区位，二是定位。

从区位上来看，对于城六区的大部分地方，尤其是区位优越的地方，开发商拿到低容积率的地块后，第一想法肯定是开发大户型的豪宅项目。

比如前几天入市的海淀树村地块，容积率1.6到1.7，目前已经多家开发商表示出强烈的意愿，而他们做出的设计也是大平层等豪宅产品。

而对于一些比较纯刚需自住的区域，超大面积的类别墅或是大平层，并不一定会有多少人买账。

比如房山。房山近两年入市的新地块、新项目挺多的，有商品房，也有共有产权房，不少粉丝也都挺关注这片区域的，所以讲讲房山吧。

其实房山本身的条件挺不错的，它属于距离城区比较近的郊区，而且又是比较早通地铁的，但相比类似距离的其他区，房山的房价又是相对较低的，所以从居住来看，房山的房子性价比还是挺高的。

造成房山房价比较“亲民”的原因，是前期缺乏产业的支撑。而如今的房山，也终于迎来了机遇，那就是京津冀协调发展。

目前我国北方在大规模建设的就是两处地方，一是雄安新区，二是北京城市副中心。它们都是国家战略，一起成为了北京的两翼。

不少人可能最近在网上看到了雄安千座塔吊热火朝天建设的视频，雄安的建设进度和面貌变化令人惊奇。

既然是北京两翼中的一翼，那么雄安和北京肯定不是孤立的发展，而是要站在疏解首都功能、京津冀协调发展的高度来看。

对于北京的各个区来说，与雄安的协同发展，受益最大的就是两个区，房山和大兴。

拿京雄高速公路来看，它在北京的起点是五环路，然后穿越房山的长阳、良乡新城，然后进入大兴。辐射的范围就是长阳和良乡新城。

而刚获批的房山分区规划中，房山也找到了未来的发展方向，就是依托京津冀协同发展，以及自身大学比较集中、产学研条件较好的特点，打造科技金融创新城。

而房山过去比较重的居住功能，在分区规划中也着重予以体现，要打造生态宜居示范区。

可见，与现在相比，未来的房山还是有很大的潜力和想象力的。不过在当下，对于在房山买房的人来说，刚需和自住还是主流。

决定低容积率项目会怎样的另一个要素就是定位。

还是拿房山为例。前些年限竞房推出时，房山的青龙湖地区也推出了不少低容积率的地块，这片区域也瞬时间多个项目销售。

因为有“9070”的限制，几个项目的开发商都选择了高低配的方式。

青龙湖边环境很好，但还比较荒凉，可能大户型用于改善或者养老比较好。但由于项目中也有一些普通住房，总价不高，有些项目还打出了面向刚需首套的口号。

但殊不知，刚需首套要么是离产业区较近，上下班方便；要不就算离的远一些，也要有完备的轨道交通衔接。另外，刚需家庭对于区域配套的要求比较高，如果不能方便的逛街、购物、娱乐，乃至上学、看病，怎么住？

对比一下前面说到同在房山的京西印玥，它做刚需产品，也是因为它的自身定位。

这个项目位于房山城区的良乡新城。

在房山分区规划中，房山划分了三大新城组团——良乡、燕房、窦店。

这其中，良乡组团将是房山区的综合配套服务中心、行政中心，中心城区人口疏解的主要承载地，产学研用融合发展的城市新区，高精尖产业孵化区，是房山区新城发展的核心地带。

所以，无论是产业、配套等各种方面看，良乡组团都是房山的核心。

同时，它位于长阳路的南侧，地铁房山线的东侧，附近有房山线的广阳城站和良乡大学城北站。

而且另一条轨道交通线路——市郊铁路的副中心线延长到了房山，其良乡站就在这片区域。只不过现在没有直达的道路通过去，需要绕路，如果将来能规划建设道路或者地下通道直达良乡站，那就非常近了。这片区域就可以是双地铁了。

便捷的交通，完备的配套，这样的才能符合刚需自住家庭的定位。

最后，看一下这个项目是如何做到登峰造极的刚需户型的。

这个项目其实是一个不限价的纯商品住房项目，而且没有“9070”的限制，但户型面积却感觉比“9070”控制的更好。

73平米的两居，83平米和89平米的三居，106平米的四居，完完全全的刚需户型啊。

尤其是73平米的两居，这在低容积率的商品房项目中几乎无法想象。

即便是最大的106平的四居，这样的面积也是实用主义，而非超大的壕。

也是因为户型面积不大，所以户型设计上要更用心一些。所有户型，哪怕是73平米的户型，也是南北通透，户型也很方正，面积浪费很少，每个户型都有阳台及赠送面积。

这样的户型设计，可能也有追求低总价的原因。目前该项目价格还没最终确定，预计售价在4万元/平米左右。

以一套73平米的两居为例，总价只有280万。而目前该区域二手房的价格也是在4万元/平米左右。

那么，低容积率去做刚需产品，是好事还是坏事？

从住房供应来说，这样的变化当然是好事，毕竟增加了住房供应的种类。因为是低容积率，所以品质上肯定和普通商品房是有区别的。

对于开发商来说，毕竟能买得起别墅的家庭还是少数，大量的购房家庭还是刚需，所以在一些纯居住的区域开发面向刚需的中小套型，套数会比别墅多了很多，而且由于即是刚需的价格，又能有居住的品质，购买人群相对于别墅也会几何式增加，去化和回款也会更快。

比如京西印玥这个小区，都是6层的洋房板楼。一共33栋，建筑高度只有18米。共有房源1294套，一梯两户、精装交付，低容积率建筑密度很低，居住舒适度较高。小区采用全封闭式管理，人车分流。