“业主自治”制，是个大趋势！

    公元前209年，陈胜在大泽乡起义得势后，在陈县（今河南淮阳）称王，建立了张楚政权。

    过了半年，以前和陈胜一起做苦力的一伙伴找上门了，陈胜很高兴地接待，并留在宫殿里住下。

    那伙伴没见过世面，自然不知天高地厚。先是在宫殿里惊呼：伙计，你好牛哇！后来经常与宫里人描述从前与陈王的一些“糗事”，以此“炫耀”他与陈王多么的铁。

    有大臣与陈王说：他到处胡说八道，败坏您的名声。要不让他走吧？

    陈胜天生是个干大事的，一听有理。便直接将那厮给杀了。

    弄得再也没有故人去找陈胜，跟前的故人也纷纷借故递了辞呈。

    《史记·陈涉世家》对此事有一段记载：“其所不善者，弗下吏，辄自治之”。

    意思是说：一旦有错，不交给司法去处理，自己惩治了事。

    这便是最早出现的“自治”。

    “自治”演变到今天，主要意思是：自行管理或处理。

    应是两年前，南京理工大学的两位教授，许是接到了有关“业主自管”的课题，专程来武汉采访我，并坚持要附“采访费用”。弄得我受宠若惊。

当他们听说我并不主张“业主自管”时，看得出有些诧异，我立马补充：我不反对，并预测未来若干年，“业主自管”会遍地开花。

   在那之前，我去长沙参加过“湖南省三湘文化社区促进中心”主办的“第一届全国自管小区经验交流会”。

    长沙东成大厦的业委会主任谈俊先生作了主旨发言。与会者约有百余人，讨论还很热烈。

    我感觉会议的效果超出了预期。

    前天谈俊先生来电话：长沙现有20多家小区在搞业主自管，准备筹办第二届全国自管小区经验交流会。

    联想到这几年已有为数不少的小区纷纷尝试“业主自管”，说明我两年前的预判没有错。

    住宅小区与物业服务已成浑然一体，像“我和我的祖国一刻也不能分割”一样，没有物业企业的小区，并不是没有物业功能，否则天长日久，那小区与垃圾场并无二样。

    目前市面上开展物业活动的物业模式基本分五种类型：

    1、包干制

    2、酬金制

    3、自管制

    4、信托制（舒可心先生主创）— 点击下图更好

    5、丽娜制（崔丽娜女士独创）

    在物业企业诞生的前30年，包干制大包大揽，大行其道。

    后4种模式都是近10年内应运而生的（这说明“包干制”有弊端），但眼下的主流，绝对份额还是包干制。

    哪一种在未来更具代表性？争论很激烈，一直没有定论。

    不同意有的人对XX模式横加指责，也不同意有的人只认一种而否定其他模式。

    这制，那制，有利于小区和谐就是好制。

    让实践证明、让时间说话，也许是最好的模式。

    对上述五种模式分别进行过了解和比较，可以说各有千秋。因为每一种模式的存在和应用，客观上就说明了它有生命力，况且大多都在完善中。

    突然发现由小区通往家园的道路上，这制、那制，也许还会有新制，最终都会实行“业主自治”制。

    何谓“业主自治”？

    “百度”解释了一大堆，有些云山雾罩。

    独立学者舒可心先生提出了四条判断标准：

    第一，要看物业服务经理人（或物业服务企业）是否是业主们共同表决选举的；

    第二，要看物业费年度预算是否是业主们共同表决决定的；

    第三，要看每个业主是否有程序、制度来保障他们对物业管理过程的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有“查阅、抄录、复制”的权利；

    第四，要看每个业主是否有程序、制度保障他们对业委会的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有“查阅、抄录、复制”的权利，以及罢免、改选业委会的流程是否足够方便。

    “只有保证这几条，使权利落实在每个业主手中，那才是真正的‘业主自治’”。

    十分赞成！

    我的理解更简单：“业主自治”，能不能实现业主大会的意志？

    能则是，不能则不是。

    《物权法》第七十五条和《民法典》第二百七十七条都明确同一句法条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

    这种没有附加任何条件的法条应倍加珍惜。

    有两组概念经常被人们误读：

    业主自治与业主自管。

    业主大会与业主委员会。

    一、如果业主自治就是体现业主大会意志的话，业主自管只能是业主自治条件下的一种物业管理方法。

    从这个意义上讲，只要能够实现业主大会的意志，任何一种物业管理模式都可在业主大会条件下开展活动和提供服务。

    换句话说，并不是“业主自管”就能替代业主自治。其他模式同样可以实现业主自治。

    二、业主大会是小区的最高权力机构。一切权力归业主的唯一实现方式，只能是业主大会。

    由业主大会选举产生的业主委员会，是执行业主大会决议的受托机构。在小区公共事务和重大事宜问题上，业委会并没有任何权限。

    很多业委会成员抱怨：这没法整！

    是的，现行法律为业委会指定了一个角色：戴链条的舞者。

    只不过，有的舞得萎靡不振，有的舞得神采飞扬。

    前者是小区的鸡肋，后者是家园的希望。

    由此推演出一段逻辑：

    一、将绝大部分财富购得房屋一套的业主，是指望从此过上既有体面又有尊严的美好生活；

    二、体面和尊严的生活来自于意志的主张和权益的保障；

    三、意志的主张和权益的保障，只能通过业主大会和选举业委会才能实现；

    四、尽管有业主大会和业委会，不见得就有美好的生活（“业伪会”的概率不低），但没有业主大会和业委会，肯定没有美好的生活；

    五、通过业主大会，实现“业主自治”制，才有可能到达家园。否则业主们只能一直“徘徊”在小区。

    问题比较明朗：

    问：如何设立“业主自治”制？

    答：依法“设立业主大会，选举业委会”。很难是吧？人家怎么设立的？上海成立业委会的占96%。

    问：如何体现“业主自治”制？

    答：小区的公共事务和重大事宜，全部提交业主大会，按“少数服从多数”的原则，形成决议，交业委会落实执行。

    问：如何实现“业主自治”制？

    答：依《议事规则》、《业主公约》，尊重业主、充分讨论，公开透明，走好流程。

    上次在长沙参观一小区，业委会主任是一位上任不久的企业老板，人到中年，坦诚中有几分精明。

    他的一段话值得回味：我不会用管企业的办法来搞业委会，我就是个召集人。

    有业主在群里提意见或建议，我让他（她）出席业委会，充分协商后提交业主大会表决；

    若有公开招投标事宜，业委会不推荐商家，不参与评标。募集商家和参加评标的，分别在业主中产生。

    我从未觉得有什么压力。

    放眼望去，本来就难成立的业委会，有的大包大揽，有的越俎代庖，有的形同虚设，有的祸害一方。

    唯有那，忠于小区、磊落轶荡、不负众望的业委会，特别是业委会主任，行得很稳，因为他们一直践行业主自治之路。对于业主大会的意志，他们深谙其道，深得大多数。

    正因如此，他们带领全体业主，有的正往家园，有的已达家园。

    也只有他们当中的一些业委会主任，干了一届又一届……