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楼市能否延续火热，关键看开发商是否“贪心” 一线城市房地产市场持续复苏，前期积累的购房需求集中释放，5月市场火热有望在6月延续。机构数据显示，6月首周，一线城市新房成交套数环比增长3%，同比增长15.2%。二手房成交套数环比减少9.1%，但同比增长98.8%。 虽然出现这种现象，可能与开发商半年冲业绩、加大促销力度、提供各种优惠等有关，但主要还是经过疫情影响、市场高度低迷后，需求释放所致。否则，开发商再怎么想冲业绩，再怎么加大营销力度，也不会有好结果。 客观地讲，一线城市出现市场火热，也是可以想到的，是能够理解和接受的。尤其是深圳，出台了许多有利于房地产市场复苏的政策。这些政策，虽然不是直接指向房地产市场，也没有对抗楼市调控。但是，或多或少、或紧或松地都与房地产市场有关，与提振市场、吸引需求有关。如人才政策，谁能不论其对房地产市场的正面作用与影响。特别深圳对中小学老师的吸引政策，就更是对房地产市场有直接作用了。而上海在新经济发展方面的力度加大，也对人才进入上海、提振楼市需求产生很大作用。 虽然说一线城市的市场变化情况，具有房地产市场的风向标作用。但是，在经过了连续多年的楼市调控政策作用，特别是“房住不炒”定位提出以来，一线城市的楼市风向标作用已经越来越不明显、越来越缺乏导向性。因为，从目前楼市的实际情况来看，一线城市与二线城市、尤其是二线热点城市总体还是节奏和格调基本一致的，但与三四线城市则出现了一定分化，节奏和格调已经越来越不一致，分化性越来越强。 这也意味着，一线城市出现的市场火热，并没有传导到三四线城市，至少，多数三四线城市依然处于相对低迷阶段，市场没有明显反弹，交易也没有明显增多。即便房价出现上涨的城市，交易量也非常有限。相反，库存则有所增加，从而给三四线城市的市场增添了风险。一线城市的楼市火热现象，能否传导到三四线城市，还需要观察。因为，按照经济运行的实际情况，既需要楼市的复苏，以此来促进经济增长的稳定，发挥楼市对稳定经济增长的作用，也似乎有比较大的难度，居民的购买能力和信心，面对经济运行困难局面，受到了一定影响，需要时间来激活。 需要注意的是，一线城市市场火热、交易放大，是否与疫情下货币政策的宽松、财政政策的扩张有关，与投资者、包括居民的避险情绪增强有关，也是值得关注的问题。因为，流通中货币的投放量增加，尤其是大量增加，难免会在经济困难度过后，出现一定幅度的通货膨胀。那么，货币的贬值幅度也会加大。如此，如果能够通过购买一些避险资产，还是需要的，是能够让投资者和居民放心的。而一线城市的房产，无疑是避险效果比较好的。为什么一线城市市场连续火热，而三四线城市鲜有表现，原因可能也与此有关。 当然，尽管三四线城市没有受一线城市的影响，出现市场火热现象，但是，也不代表三四线城市没有需求。客观地讲，三四线城市的住房需求并不少，关键就在于，能否找到释放需求的突破口。只要找到了突破口，需求还是能够释放的。而突破口之门的钥匙，就掌握在开发商手中，那就是开发商用什么样的手段和方式去激活居民的住房需求。如果因为市场有所回暖，就立马启动房价上涨，那么，就会触动调控发力，打乱市场需求节奏，让购房者重新回归等待观望阶段，继续与开发商进行利益博弈。 实际上，一线城市的市场回暖，应当给三四线城市一个比较好的参照，应当让开发商认识到加大促销力度的重要，认识到让房价稳中有降的重要。如果房价能够稳中有降，市场的火热就能向三四线城市传导，甚至产生比一二线城市更好的效果。在目前的三四线城市，也包括部分二线城市，楼市应当出现的姿势是，房价与市场有所分化，亦即房价稳中有降、市场稳中有升，而不是量价齐升。如果开发商想左搂右抱，既想保价、不想通过降价促销回笼资金，又想增售、实现自身利益最大化，那么，就不可能带来市场回暖。楼市的现状是，购房者占主动，而不是开发商占主动。千万别以为一线城市的市场火热，一定能传导到三四线城市。没有这样的好事，一线城市市场火热有一线城市的特点和原因，三四线城市必须有自己的特点和优势。不然，只能继续等待、继续进行利益博弈。那么，有多少开发商能够扛得住。为什么开发商又转战到一线城市拿地，原因就在于，他们看到了三四线城市的楼市风险和压力。 |
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