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Chouniwai - Burning.mp34:03 来自Lawyer滕 财产分割是离婚双方必须要面对的问题，而房产分割又几乎是每个财产分割不可回避的重点。本文，笔者将围绕房产分割的原则、不同分割方式下的处理方式、以及未过户房产中存在的法律风险等进行探讨。 一、房产分割的原则及处理方式 本部分所说的房产分割原则，是指双方未能达成合意下，法律对房产分割的相关规定及部分笔者自己的理解和看法。 1. 一方个人婚前全款房产。这种房产属于一方个人婚前财产，正常情况下离婚时是不需要进行分割的。但现实中有时会存在婚后给另一方加名或以财产协议的形式对房产的所有权状况进行约定，这种情况下就可能改变了房产属一方婚前财产的属性，在离婚时就可能需要分割。为什么说可能呢？第一，对于婚后加名的情况，法律上视为对另一方的赠与，无特殊说明的情况下，房产视为双方各有一半的份额；第二，对于以协议形式对房产进行处分，笔者认为又需分情况对待：1）单独以协议形式对房产进行全部或部分赠与，但未办理加名或过户登记且未办理公证，这种情况下如果赠与方反悔，是可以撤销的，这种情况下受赠方需额外注意可能存在的风险；2）单独以协议对房产进行全部或部分赠与，且办理了公证或加名、过户手续，这种情况下的赠与是不可撤销的；3）以整体婚前或婚内财产协议进行约定，一方婚前房产做全部或部分赠与，法律中没有对这种情况下未过户房产赠与部分可否撤销作出规定，但结合婚姻法中关于婚前及婚内财产协议部分的规定，笔者认为在协议不存在因欺诈、胁迫、重大误解等导致整体协议可撤销的情形下，单独对房产赠与部分做撤销，法院也不应支持。 2. 一方婚前购买并支付首付，用个人名义贷款，房产登记于该方名下，婚后用个人财产还贷的房产。此种情况下的房产无特殊约定情况下，应视为该方婚前个人财产，离婚时无需分割。 3. 一方婚前购买并支付首付，用个人名义贷款，房产登记于该方名下，婚后共同还贷的房产。这种情况下，双方不能达成合意情况下，法院的通常作法是，房产归该婚前购买方，未还贷部分为其个人债务，对于婚后共同还贷及其增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。 4. 婚前父母为购置房产出资问题。登记结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资法律上原则上认定为对自己子女的个人赠与，但出资的父母明确表示赠与双方的除外。婚前房产在购房协议签署方面可能存在几种形式：一方单独名义全款购买，视为个人婚前财产，另一方有出资的，视具体情况按借款或赠与处理；一方名义贷款购买，婚后共同还贷，回到前面说的第3种情形；双方名义共同购买，根据约定双方按份所有或共同所有。 5. 婚后父母为购置房产出资问题。1）婚后一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的财产；2）婚后双方父母出资购买的房产，登记在一方子女名下，无特殊约定情况下，该房产视为双方按各自父母出资份额按份共有。 6. 婚姻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下。离婚时，购买该房屋的出资可以作为债权处理，另一方不能主张对该房屋进行分割。 7. 婚姻期间用夫妻共同财产购买房产的处理。1）双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的，法院会准许，由出价高者得；2）一方主张房屋所有权的，另一方不主张的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 8. 婚姻期间继承或接受赠与所得房产。1）婚姻期间一方通过继承或赠与所得房产，原则上视为夫妻共同财产，离婚时应予分割；2）前述情形下，被继承人或赠与方明确表示只有一方继承或赠与的，视为一方的个人财产，离婚时无需分割。 9. 离婚时未取得或未完全取得所有权房屋的处理。此种情形下双方有争议且协商不成的，法院不会判决房屋所有权的归属，只会根据实际情况判决由当事人使用。前款房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。 二、房屋未及时过户可能存在的风险 我国法律对不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取的是登记主义为原则，法律另有规定为例外。一般来说，不动产物权只有依法登记，才发生效力，未经登记，不发生效力。因此，房屋涉及所有权变动，不及时登记将可能存在法律方面的风险。 1. 赠与被撤销的风险。如前所述，基于赠与的单务性，法律规定，除涉及扶贫、救灾等公义性、道义性赠与或经公证的赠与不得随意撤销外，其他赠与在赠与完成前，赠与人是享有撤销权的。因此，对于涉及婚内房产赠与的，建议及时进行加名或过户或者办理赠与公证，防止出现赠与被撤销的情况。 2. 对方不配合，过户难的风险。刚离婚时对于房产有明确归属的，对方配合也好，通过法院强制执行也罢，过户都是相对较容易的。但时间一长，对方可能基于各种理由不配合，如果是协议离婚的还需先到法院诉讼要求对方配合办理过户手续，对方不履行后方可申请执行，需要付出金钱、时间等额外成本；对于通过法律判决或调解处理房产的，还需要考虑申请执行时效问题，一旦过了2年的时效，申请执行也是一个问题。 3. 房屋被第三方债权人执行的风险。一般来说，夫妻婚姻期间为共同生活所负的债务为共同债务，即使双方有明确约定的情况下，鉴于外人很难获知该约定，该约定也仅在二人内部有效，除非有证据证明第三人知情。于此背景下，如果双方离婚时对房产归属进行了约定或法院判决、调解书中有明确处理，但双方并未履行过户手续，此时就存在前述被第三方债权人执行的风险，虽然法律规定受损失方可以向另一方追偿，但对方是否有赔偿能力以及追偿成本都是不容忽视的问题。 这里需要着重强调的是，即使是法院的生效离婚判决，也不能排除这样的风险，笔者就接触过这样的案例，受害方只能用一个“惨”字形容。所以说当事人对于加名或过户登记这一手续，一定要重视起来。 |
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