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十四最近理论性的文章内容多了起来，但阅读量却依旧保持着越来越平稳的4000+水准，能感受到大家现在对于新房市场面的理解越来越全面，也能感觉到十四公众号的读者的整体素质有一个稳健的提升。 现在，大家对于基本的拍地逻辑和板块逻辑似乎也都逐渐了然于胸了，十四提到过的张嘴就来的土地财政等背景知识也越来越夯实了，全市的价格逻辑梳理也越来越清晰了—— 只是，如果大家能把十四常常挂在嘴边上的学区刚需论，刚改元年论和改善前置论等理论彻底理解透，把十四最新提出的小高元年论，大地必抢论和隐形成本论理解得再清晰一些： 群里的那些一张嘴提问就能明显被看出是小白的朋友们的隐形的尴尬，群里的那些还在呼喊房价一定会下跌不值钱的言论就会少之又少了。 此外，当十四看到各个群里的粉丝难免还是会带着些主观的情绪去判断某个区域的某个产品时，十四不免还是会对这类朋友抱有点小遗憾—— 但十四转念一想，也是： 大家更多的只是楼市爱好者而已，我想表达什么就表达什么，为什么一定要准确，为什么一定要客观，为什么一定要言行合一，莫衷一是，为什么就不可以呢？ 当然可以，只是： 当你还没客观到拿捏好每一个产品的每一个价值点和逻辑点时，你做出的判断和选择或者对于别人的建议，容易让你和你的朋友在几年后，追悔莫及，唏嘘不已。 那么，大家常常说的口头禅有哪些呢？ 1.就那个地方，破破烂烂，荒无人烟的，谁能买啊！ 2.就那个地方，离陵园那么近，买房的都是奔投资去的吧？ 3.就那个地方，现在什么都没有，卖得死贵，我买它干嘛？ 4.就那个地方，现在都没啥人，将来二手谁会接盘呢？ 目前，针对上面四个常见评论，沈阳已经打脸这些人的区域有： 长白岛和外岛，浑南奥体，长青板块，二十一世纪板块，新市府板块，于洪丁香湖板块，东沈河新立堡和八家子板块，铁西张士板块等等。 其实，大家说这些话的时候，我个人是非常理解的。 但是，时间最是无情。 不过我也真诚地希望： 当你没买你看不上的那些区域时，你能买到一个未来的增值能高过你现在看不上的板块的楼盘。 这样，几年之后： 打不打脸无所谓，最起码，你没错过整个沈阳楼市上升期里属于你的那份增值。 是啊，成年人只分析利弊，小孩子才讲究对错。 最终对大家都有利的，就是好的。 也感谢群里的朋友给十四颜面，没跟十四斤斤计较。 不过，还是希望大家能记住十四最近常说的那句话： 悲观者往往正确，但乐观者往往成功！ 最近，也有很多朋友唱衰二手房市场，但是，你知道吗？ 北上深杭的二手市场，因为新房限价，更多的是一二手倒挂居多。 而我们沈阳呢？ 一手房的价格还没完全到顶，二手房的逻辑自然还没有完全跟上。 但，又为什么， 很多人一直在主观地认为沈阳的二手房就是有价无市或者卖不出去呢？ 因为，目前二手挂牌量在暴增的沈阳，其中又有多少是真正想要卖房的人呢？ 十四分享下自己的一个割肉的故事，大家应该就明白是怎么回事了。 在沈抚新区刚刚成立之时，十四就进驻了沈抚新区的楼市，但那个时候对品牌意识不如现在强烈，买了一个地方开发商的楼盘，结果，不出意外，开发商跑路了。 这，就是为什么很多人会误解十四为什么大多情况下只建议大开发商—— 因为，十四自己就被小开发商坑过（不止一次，以后还会再分享)。 这个房源，十四是清水20多万入的，后来几万简单装修，想租给大学生换房租。 但是，只有经历过的人才懂： 大学生可不像上班族那么租房子——他们的租房期比我们预想的短。 一般就是3到6月份，9到12月份，中间，常常还有空档期和换人期，里里外外折腾下来，十四也是心力交瘁。最终，这个房子耗尽了十四近35万元左右的成本，让十四感觉却比贷款了100万还累。 十四自然也是高价标出，期待着不赔钱地把它卖出去。 然而，开发商跑路，这个小区也成了弃管小区，二手房价一落千丈，如十四35万左右成本的房源，大多成交价都在20万左右。 此时，如果你一意孤行，认为自己的房源理想，标出理想的高价——你的房源只会是空中楼阁，自然无人问津。 而这，也是目前沈阳很多房龄已经老旧，但房主们却还依然不肯面对现实挂出比它的真实价值高出几万甚至十几万的价格—— 难道二手接盘者都是傻子吗？ 十四在等一个机会，2016年，很明显，沈阳楼市迅速转暖，整体房价即将起飞，预判到这一点，十四毫不犹豫地割肉15万，把自己沈抚新区的这个房源以20万价格以迅雷不及掩耳之势卖出。购置了沈阳目前也逐渐成为热点区域但当时房价比其他区域价格更低一点的一套房源——有越来越好的学区和指标到校，有即将落实的地铁，有隔壁即将入市的新地王，有未来将会主打价差的全小高园区，并且，完完全全是一个次新二手园区，下一轮的价格跳涨，近在眼前——没点前瞻性，怎么敢预判？ 当时割掉的15万—— 早已经在这几年飞涨的沈阳楼市里，赚回了不止一个15万。 通过十四的经历之一，大家现在明白为什么很多二手房卖不动了吗？ 小肚鸡肠的算计，贪婪不止的奢望。 自身房源的软弱，犹豫不决的命运。 那么，通过十四自己的经历之一，大家现在明白自己该怎么做了吗？ ①老旧房龄的二手房，该割肉时必须尽快割肉：不要妄想多捞一笔再走，二手接盘者不是傻子。你的贪婪，会让你舍不得小钱，未来损失更大的钱——你的老房子被你拖得越久，新房未来会越贵，你的老房子一年增值1000的时候，新房一年可能会跳涨2000到5000，哪个合算，一目了然。但是，可但是，现实生活中就是充满着一大堆犹犹豫豫的人——而沈阳的房价，就在你的犹犹豫豫间，一飞冲天。 ②5到10年的非大开二手房，后续增值也会随着园区的衰败而越发乏力：只要现在不住了，也要尽快保本或者割肉卖掉，至少置换一个刚改级别的产品，保证现有房产的保值增值，跑赢通胀，坐稳增值——十四的“刚改元年论”，可不只是为了新房市场提出的，也是基于未来的二手增值市场提出的——现在大量涌入的刚改产品，未来都会涌入二手市场，那么，你现在拥有的这些毫无竞争力的房产，还怎么可能获得更大增值空间去与那些最新的户型更好，园区更好，产品力更强的二手刚改产品进行抗衡呢？ ③5到10年的大开二手房，一些已经成熟区域的板块，二手增值也出现乏力情况：如果能通过高租金获得收益，可不用折腾，但如果舍不得出租，则也要考虑尽快置换最新的产品了——十四的“改善前置论”，可不只是为了新房市场提出的，也是基于未来的二手改善市场提出的。有了上一条的解释，相信大家都会明白这一条的逻辑了。 ④有学区的老破小，如果能置换成新学区的新刚改产品，也不失为一个更好的选择：老破小，本身面积够小，无论单价逻辑和总价逻辑怎么提升，毕竟面积在那——小，就是小。大家一定要记住，耿耿于怀总校的人，大多数是沈阳土著或者是新沈阳人里的高净值人士。但普通老百姓还是大多数，大多数普通老百姓的资金积累，更希望自己在有限的资金付出下，能够住上一个品质相对不错然后新学区又能叫的出口的较新的楼盘。——十四的“学区刚需论”，可不只是为了新房市场提出的，也是基于未来的二手学区市场提出的。普通老百姓手头资金有限，而未来新进入沈阳的新沈阳人的大多数的置业需求，实际上是希望能够居住和学区能够兼得或者平衡的。——学区老破小对于这类人的吸引力，将会逐渐减弱——而学区老破小的市场，未来更多的还是为那些资金更加雄厚，买完老破小，然后自己住在改善楼盘里的人而准备的（当然，还有一部分人买完老破小，会在附近租一个品质相对还行的次新二手园区陪读——所以，次新二手未来的租房市场，也会相对更加理想）。 ⑤3年内大开次新二手，小开刚改二手：留着，还有增值空间。 前两天，十四已经提到，沈阳已经进入到了“房价上涨2.0时代”三个细节： 小高元年论负责与以往的高层打开价差，沈阳高层的单价又会有一个至少2000+的飞跃。 大地必抢论负责沈阳楼市上升逻辑的稳健性和开发商拿地的疯狂行为的解读，敢于多花单价至少1000+以上的站岗的开发商，也会期待下一个新地王来为自己解套。 隐形成本论负责5月份以后沈阳在早已实行最高限价的大背景下，如何合情合理地隐形助推沈阳楼市地价单价至少又多增加的1000+成本的不断攀升，也为后续沈阳吸纳更多的人才打造更优质的人才住房做好双重准备。 这么七七八八一算，沈阳楼市和开发商们就算没多做什么，沈阳楼市的单价至少就会多增加4000+以上。 今天，关于二手房的探讨，十四只是概论一下，未来，十四还会针对每一个部分，进行拓展解读，帮助大家更好地分配自己的房产。 但今天这篇文章，十四以自己亲身的经历告诉大家： 1.正所谓久病成医，十四不是一个纸上谈兵的人，而是一个有着多年购房故事的人：没有真实的各个阶段的购房经历，不会给你感同身受的贴心的指导。 2.大家常会骂一些自媒体只会鼓吹，你为什么不反过来想想：如果做自媒体没有通过房产的置换改变自己的命运，怎么会如此笃定地给与你一次又一次的打气？自己都不信，如何说服你？ 3.凡是看过十四直播的人，就会知道，十四在楼市里，属于可以上得了理论的厨房，也能下得了务实的街边小吃：无论你是改善群体还是刚改群体，抑或是刚需群体——十四都曾经历过你的经历，自然最懂你的那些犹豫和彷徨。 4.最后，十四反复提醒大家要多多学习购房理论知识：并不是叫大家一定得去买房，一定得买房投资（十四的新老地差论，则是建立在学区刚需论上的投资的第一思维），而是希望大家通过买房：让自己现在还能买得起房，让自己未来还能拥有置换你更喜欢的房子的资金，视野和机会，让自己手里的资产，跑赢通货，跑赢那些你看不懂的专业名词，让自己不输在中国人都会死盯着的楼市的起跑线上。 除此以外，十四别无二心。 大家好，我是十四少： 楼市有很多能够指导你的人； 但我可能是你买房路上， 唯一懂你的那个人。
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