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（图片来源于网络） “宇宙中心”是个很有趣的形容词。 重庆近些年主打新区拓展。当某个新兴区域被炒的很热时，就成了“宇宙中心”。虽然，大多数人知道那不一定是真的。 想成为真正的中心，何其困难！ 解放碑用了大约70年，成了重庆的中心。 （90年代 观音桥实景 来源于网络） 而观音桥，从那辆经过下穿道徐徐驶来的蓝色解放牌卡车算起，足足30年，观音桥才从解放碑手里抢来了一部分中心地位，成为了重庆最时尚的商圈，成了重庆的一张名片。 （观音桥实景 来源于网络） 繁华夺目、人流如织、商业发达。24小时，灯光都未曾熄灭。 从我的观察看，想当上真中心，天时地利人和，缺一不可，并且磨难都是以10年为一个单位。 比如江北嘴，15年了，终于就快修成正果，有望在未来几年“登基”。 还比如观音桥九街，用了10多年，终于把得意世界打趴下，得意退位，不夜大九街上位。 （九街实景 来源于网络） 当你风里雨里九街等美女的时候，你肯定不知道10多年前九街的样子。 （图片来源于网络） 对，就这样子！濒临烂尾！ 你能把这泥泞路和挽着帅哥胳膊去苏荷的美女放在一副画面里吗？ 那天我去九街，突然发现，假如你想在重庆看豪车、看美女，九街是最好的坐标，怪不得马云都去了！ 而且我在九街一抬头，居然看到一个在建楼盘。 应该就是传说中的新盘--卓越皇后道。 看到这个真正意义上宇宙中心的全新楼盘，我突然想到了一堆问题： 1）他一定不便宜，重庆人会买单吗？ 2）陆续的，一些新地块新项目都要出来，估计单价都不会低！ 3）重庆究竟会不会像北上广深杭汉蓉那样，回归中心区域？！ 4）重庆中心城区与新区或郊区的房价，会不会大幅度的拉开？！ 城市居住轨迹的变迁 仔细观察其他城市，你会发现，他们都经历了这样一个轨迹：城市住宅—郊区新房—城市豪宅。 这个很好理解。 第1步：在98年之前，大家的住房都主要是单位分，好幸福！ 那时房子的品质都差不多，基本也都在老城区或厂区附近。 城市不大，生活惬意。 第2步：后来，经济快速发展，城市化快速推进，城市扩展新区，新的商品房出现了，花园小区、洋房别墅，有钱的人为了改善居住品质，选择去了新区买更大的房子，享受更加清净的自然环境。 第3步：告诉你一个数据，最近几年，全球80%的富豪，带起了一股回归城市中心的潮流。 一流城市的城市中心，陆续出现高价豪宅！
（数据来源于网络公开报道） （图片来源于网络） 城市中心和城市郊区，逐渐产生了5:1至10:1的价差！ 原因是什么呢？ 人的需求分为三个层面：工作、生活、娱乐。 城市中心，涵盖了行政中心、CBD、商圈、交通、文化、娱乐、商业、商务、教育、医疗等齐全的配套。 同时满足了人们的三个需求，生活成本低，效率又很高。 富人去郊区大别墅体验了一圈，回过头一看，发现城市中心的高品质住宅更切合生活！ 但此时，中心区域的新增土地枯竭，居住体验好的优质新房奇货可居，变的十分昂贵！ 重庆居住逻辑的演变 回顾一下重庆居住逻辑的变迁，也很清晰。 第一阶段，地段驱动 “宁要渝中一张床，不要江北一间房”盛行了很久。 97直辖后，五大商圈兴起，商圈房最受欢迎。 说明重庆人对地段也是很在意的。 第二阶段，产品驱动 随着人口增加、经济产业发展需要，城市开始扩张。 更低密度、产品配置更高、楼间距更大的新房子，开始出现，居住舒适度大幅提升！ 比如棕榈泉、蓝湖郡等。人们开始搬离中心区。 为什么要搬离？ 拥堵？嘈杂？密集？在我看来，其实原因就一条：中心区没有好房子，而新区有！ 我看到一个有趣的数据！ 数据出自：重庆市人口发展规划（2016―2030年） 这是官方2017年发布的重庆人口预期：未来10年，主城区的目标是1200万人，而核心区需要减少70万人（减20%），拓展区要增加400余万人（增100%）！ 隐含着什么意思呢？ --核心区居住密度将大幅减小！ 这，其实就演变出城市居住逻辑的第三阶段。 第三阶段，地段+资源+产品驱动 这是接下来会发生的。 新兴区发展成熟，人口大幅增加！你在核心区遇到的拥堵、密集、嘈杂，也可能在一些新区发生。而那些规划不好的新区，则会“配套跟不上，人住不进去，没有产业支撑”，形成“睡城”。 这个时候，就会发生北京、上海、伦敦、纽约那一幕： 1）城市中心居住舒适性提升，豪宅价值崛起 2）富人们重新发现城市中心的高价值 （图片来源于网络） 近期土拍的思考 最近重庆土拍很热闹，但仔细一看，水土、空港、巴南、蔡家、西永，有些已是主城东西南北四至的“边缘”之地！ 核心区域，例如两江四岸，五大商圈，没有任何供地！ 由此引起对一个关键的问题--城市生活半径的思考！ 01 生活成本计算 （两江四岸中心区） 重庆主城被两条江“割裂”形成了“四岸”，又被四匹大山“割裂”，形成若干组团。 “职住分离”引发的交通出行烦恼，已经成为生活“不幸福感”的最大根源。 住DDK的你在光电园找了一个体面的经理岗位，月薪18000。 结果上班一个月，迟到8次，工作出脱。 最关键，大渡口楼面价也突破10000元/平方米了！ 你又约美女去九街纯K唱歌，但要赶23点收车的最后一班地铁回茶园，最后美女跟住北滨路的帅哥耍朋友了！ 堵车，通勤，损失巨大！ 假设你年收入20万，一年上班245天，每天8小时，如果你每天堵路上3小时，那么一年就浪费掉7万5， 你收入的三分之一，被“通勤”吞噬掉了！ 02 新区与熟区 回到居住的原点去思考，核心区与新区的价值，都应该考量： 1）通勤半径 2）“高薪”产业密集度 3）配套资源 4）不可复制性 5）居住舒适性 这五个维度。 （图片来源于网络） 面对日益扩大的城市半径，房价分化，将逐步拉大！ 很明显，重庆正处在居住逻辑的第二阶段向第三阶段过度。 我的判断：在“回归中心”这个事上，重庆并不会缺席，只不过是发展阶段不同罢了... 未来 根据沿海发达城市的演变过程，当城市完成扩张，第三产业占GDP比值就会逐步提升，并成为一座城市的核心吸引力与竞争力。 北京是81%，上海69%，重庆目前是49%（2017年各城市公报）。 发达国家一般是75%以上。 这个过程中，更多的资金、更高端的商业商务中心、更多的精英，会回到率先完成城市开发成熟的，第三产业占主的区域，比如观音桥-江北嘴一带。 这也就是卓越皇后道，这类核心区高品质新房出现的最大契机！ 这是属于时代和城市发展的契机。
看地图你就会发现，卓越皇后道在观音桥商圈-江北嘴CBD之间的“黄金中轴”线上，在约156米的建筑高度上，俯瞰重庆的万家灯火。
（图片来源于网络） 这里几乎汇聚了城市所有值钱的要素：核心商圈、休闲娱乐中心、金融中心、便捷的公共交通、以及各类成熟的配套资源... 最关键，观音桥-江北嘴黄金轴线区域，没有新土地，坊间传言拆迁补偿单价已经去到了15000元/平方米+的建面单价，如果加上其他补贴，会更高！相当于政府设定了这一片区的土地价值底线。 如果周边再有开发商拿地，或者说政府愿意卖周边的土地，你觉得会不会爆发？ 20000？25000？ 反正我不敢预测这里的楼面单价... 这个项目的开发商卓越集团来自于深圳，对城市生长的逻辑把握精准，是出了名的“城市更新专家”，擅长城市更新并打造了深圳中心区多个标杆项目，比如深圳中心、深圳卓越世纪中心。 卓越集团还是唯一布局深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区的商务地产开发商，被称为CBD之王。 2018年连续15年入选“中国房地产百强企业”，深耕粤港澳大湾区，以及在北京、上海，都创造了经典的高品质住宅项目！ 在深圳，他也有一个很经典的项目，也叫卓越皇后道。 现在，来了重庆。 相信重庆的卓越皇后道未来也会成为高端品质的城市地标！
（来源于网络 图文无关） 在这种城市最繁华地带，类似于观音桥-江北嘴之间“黄金轴线”上的项目，给了当初离开中心的人们一个回归的“理由”：过去没有好房子，现在有了！ 自然就要回到熟悉的繁华中心！ 像北上广深杭汉蓉一样，随着生活和工作的需求，对时间的效率要求极高。 有一句话叫“财富可以让你买到百达翡丽，但无法让你掌控时间”，而城市中心的优质住宅，其实就像是既拥有了百达翡丽，又掌控了时间的逻辑。 就像卓越皇后道项目，所传递的信息：
这差不多就是卓越皇后道项目会带给我们的生活改变！ 本文为商业评论 |
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