李家沱的故事，和如今迎来的全新发展机遇！

（图片来源于网络）

旧时，有李氏兄弟，原本恶人；

因家庭突遭厄运，从外地流落至长江边一回水沱；

得高人指点，两人大彻大悟，于长江边，设义渡，行善事，惠众生。

时间长久，此回水沱，被百姓称之为“李家沱”。

说起来，巴南区李家沱，是个有着很多故事的地方。

就如同很多老重庆的市井烟火一样，他有着悠久的历史和繁华的往昔。

并不是你现在以为的样子。

今天聊聊李家沱。

 

1

辉煌

 

1.溯源

作为旧重庆最大的市区，解放前，就有“北城观音桥，南城李家沱”之称。

在地里位置上，李家沱，恰好在长江一处S湾里。

通常，这样的地方，自然条件好，交通便利，容易成为中心。

 

地图上看，也的确是这样。

李家沱，差不多是南四区（大渡口、九龙坡、南岸、巴南）的几何中心。

（位置示意图）

因为优越的位置，在历史上，这里曾先后作为两个行政区的政府所在地。

一是历史悠远的重庆母县--巴县，曾经将政府迁驻李家沱马王坪。

另一个，是重庆“第四区”。

时间追溯到1952年。那年，重庆市各区行政区划进行了调整，设5区4县，分别是第一区、第二区、第三区、第四区、第五区；巴县、綦江县、江北县、长寿县。

 

第四区，辖杨家坪、九龙坡、屏都镇（李家沱、马王坪、土桥）、南泉管理局、鱼洞镇（鱼洞溪、道角、小坝、大窝）、马王乡、人和镇等地；

第四区区政府，由大坪迁至李家沱。同时，巴县政府外迁至南泉。

这一待，就是36年，直至1988年前，李家沱，一直是九龙坡和巴南部分区域的行政中心！

杨家坪人要办事？

请来李家沱！

2.蓬勃发展

在上述这一段时间，李家沱还逐渐发展成了工商业重镇，有着重庆工业时代的显著缩影。

 

水电行业、毛纺行业、陶瓷行业、化工行业是代表。

典型的如毛纺织染厂、水轮机厂、六棉厂等等。

机器轰鸣，人声鼎沸，一片热闹繁荣！

（李家沱中国化学工业社）

至上世纪90年代，李家沱，成为重庆的经济中心之一！

是不是很吃惊？

其实很好理解，用现在的话说就是“产业带旺人口和就业”。

在很长一段时间内，李家沱有95%以上的人都是各个工厂的职工或家属，李家沱小孩的童年，都是欢乐的大院生活。

至于在工厂工作的感觉，并不亚于今天在BAT上班的程序猿。

（热闹繁华的往日李家沱）

李家沱，无论行政地位，还是经济水平，都曾举足轻重。

既得益于他的地理位置，也是时代的机遇！

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如今的李家沱

1.当前状况

看一组数据。

2018年，李家沱的GDP约99亿，社会消费品零售总额152亿。

而2018年整个巴南区的GDP为781.2亿，算一下，李家沱大概占到了12.7%。

同时，2018年，李家沱的税收接近16亿，占巴南区的1/6。

（以上数据，来源于新华网）

人口方面，区域常住人口20多万，加上流动人口，大约在35万。约占巴南的1/3至1/4。

 

这样描述，可能更加贴切：

如今李家沱，生产力有所下降，但人口基础好，消费力旺盛，财政贡献显著！

造成这样的局面，在很大程度上，得益于在并不大的区域空间范围内，聚集了大量原住民+新李家沱人，让区域内人丁兴旺，生活气息浓烈。

 

但后工业时代，如何转型+升级，又是李家沱的问题与机遇所在！

 

其实李家沱具有显著的优势。

首先，是其地段优势。

因为占据着南面的几何中心，他到周边，都不远。我在百度地图上标注出了直线距离。

（示意图）

在现代化交通体系下，李家沱的通勤优势，显然是整个巴南区最好的。

可以理解为巴南的门户。

另一方面，这里的居家配套，已相对成熟。

比如学校：清华中学、巴南中学以及重庆理工大学花溪校区，其中巴南中学和清华中学是市重点学校。

比如医疗：二甲医院市七院、花溪医院，能满足日常的就医需求。

交通上，长江二桥连接九龙坡，马桑溪大桥连接大渡口，渝南分流道、巴滨路、渝南大道三条主干路，让这里往北去到南岸和渝中，很方便。

在公共交通方面，发达的公交系统，加上已通车的轨道3号线（九公里站），正在修建的18号线（马王坪站）。

基本的，都有了！

但如今的李家沱，仍然存在明显的问题。

2.破局

产业转型，十分重要，但是很难。

就像李家沱吸引不了腾讯西南总部落户，因为这里，太旧了！

（图片来源于网络）

去李家沱转一转，在李家沱最核心的地段。

还有较多的老家属楼、老街道、老菜市场，街坊邻居们习惯了午后找个空坝坝坐着聊天喝茶，斗几场地主。

这里的巷子里，有现代都市里没有的市井，像隐藏在城市中的慢生活。

 

当然，李家沱的城市更新，是先从东西两端展开。

也因此诞生了两大神盘。一个融汇半岛，一个恒大城。

 

西面，一个占地3000亩，300万方巨无霸楼盘；

东面，一个占地990亩，118万方大盘。

（恒大城）

从实际情况看，他们的入住率非常高。

强劲的住房需求，证明李家沱有坚实的人口、消费支撑；

并因为位置优势和性价比，具备了明显的对外吸引力。

 

正是基于这一点优势，其实李家沱的未来，我认为有迹可循。

 

首先，他的产业重心，可以依托于位置和人口优势，往第三产业，现代服务业靠拢，毕竟有这么旺的人气，和区域物理中心的气质！

交通通达性和辐射能力突出。

其次，两翼的城市更新，产生了大量新房，承接了人们的住房需求，但商业中心，是一个长期以来的短板！需要尽快补足。

 

你可能不知道，李家沱至今还没有一家电影院！

是的！电影院！

 

缺乏商业中心的李家沱，小年轻看场电影，要去南坪、杨家坪，或者龙洲湾！

但是，这里的商业潜力，实在是太大了！我放一张图。

（来源于网络）

这是李家沱都和广场永辉店，你应该想不到，这家永辉超市的年销售额，长期都是重庆118家永辉门店的前三甲。

围绕商业、服务业，加速转型，扩大影响力。

或是李家沱的大机遇！

 

3

变化与机会！

自2012年将李家沱商圈定位为重庆第七大商圈以后，巴南聪明了，知道一定要找大开发商。

逐步有大动作。

一来，是李家沱靠长江一侧的巴滨路区域，找来清一色大开发商。

二来，对李家沱的核心，马王坪一带，找人重新扛起商业旗帜！填补李家沱中心商圈的商业空缺！

 

融创来了。

在李家沱正街，最核心的位置，将打造全新的融创金弈时代。

这里差不多是李家沱最中心的老商圈所在地，旁边是20多条线路的李家沱公交枢纽。

项目主要为商业，只有少量住宅。

 

这是项目部分商业的效果图。

 

对于整个李家沱来说，这一处商业，虽然体量不大，但却完美的补上了片区内极度短缺的品质生活性商业配套！

比如，给李家沱人带去了第一家电影院！越界影城。

（图片来源于网络）

在漂亮的街区式商业步行街里，还陆续有大型超市主力店在谈。

可以想象，未来这里会是李家沱人流量最为密集的地方之一！

 

除了商业，金弈时代还有公寓，新款的空中商铺，这也是李家沱没有的。

 

他让我想起了观音桥的红鼎国际。

前一段时间一篇爆文《重庆魔楼红鼎国际六天五夜奇幻游记》，台湾人在观音桥，惊奇的感受到了重庆浓缩在一栋楼里的商业百态，这就是“空中商铺”。

后面我去了一次，硬是在楼下等了30多分钟电梯，排队的人太多了！

 

商圈之上的空中商铺，可以用作有品质的创业空间，小型办公，还能开民宿；

也可以是服务型空间，像红鼎国际一样，开个私房菜、猫吧、桌游吧、美容美发、茶楼、私人影吧，或者，卖包包和衣服。

（样板间实景拍摄）

因为经营使用成本低，并依托于楼下成熟的商业配套和高人流量，空中商铺，已经成了当前年轻人最流行的创业和消费空间。

 

而作为投资品，他的优势则是：总价很低，首付也低，但租金稳定！

 

这里的空中商铺，计价面积小，但层高有4.8米，采用了双钥匙结构户型设计。意味着，他是可以单独分为2层使用的！

并且，他能通气！

通气！

不是什么空中商铺都能买。

但在如同李家沱这样，急需商业中心配套的成熟老城，人流量和需求集中度都有明确保障的地方，买一套全新的空中商铺，变成了一个长期性质的稳健型资产配置。

因为投入的钱，不多。

因为收益的预期，是十分稳定的。

空中商铺、街区商业中心，都毫无疑问会给李家沱带来重大的变化。

成为新的、更集中的吸引力。

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最后

 

城市界面更新，经济产业转型，新商圈加速呈现；

如何利用自身优势，还大家一个全新的李家沱。

是当前李家沱的问题。

而融创金弈时代，是个缩影，说明李家沱正在快速的改变着！