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周末，带着两位弟子和客户讨论如何利用一二级联动进行利润转移和税负的综合平衡。弟子们都了解如果能将二级的利润转移至一级，利用好纳税税种的差异，一级开发取得的利润可以免交土地增值税，因此可以降低整体的税负。问题是到操作层面具体如何操作，则不胜了了。 唯有清楚明白什么是一级开发，一级开发的商业模式是什么？了解这些具体业务层面的事情，才能找到将二级利润转移到一级的税务筹划的方案，同时方案也才具有可行性和落地性。否则都是坐井观天，纸上谈兵。  一级开发，你真的了解吗？ 在业内人士眼里，一级开发，就是土地开发，是指项目地块的征地补偿、拆迁安置、三通一平、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设。实质就是将生地变为熟地，将毛地变净地的过程，以达到土地出让的条件。 两个基本要求： ①用地：按照政府的规划和计划，对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整等。 ②建设：进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 一级开发的赢利点，在哪儿？ 1 固定比例收益（严控各阶段成本费用） 土地一级开发企业接受政府土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划的要求，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。土地储备中心按照固定的一级开发利润及保底增值收益向中标土地开发商支付一级开发费用。通常是按经政府部门审计认可的总建设成本加5%-10%的利润作为总体的代价。 2 土地出让金分成（通过控制成本和开发创新获利） 一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方事前议定的比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发的合法收益。通常情况下，土地出让金分成模式有利于充分利用开发商的土地经营能力，调动开发商进行土地深度经营的积极性，获得较高的土地增值收益。 3 分享土地增值收益 该模式指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。该模式盈利前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。在土地完成二级开发权市场交易后，土地一级开发商在土地一级开发过程中所投入的土地开发费用应得到补偿。 4 持有部分优质公建配套 政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发，并通过持有这部分优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流，这都取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。 5 一二级联动开发（通过二级房地产开发获利） 土地一级开发企业通过与政府协商，创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高的收益。 一二级联动不是想象的那么简单 行内陆产人应该有一个很直观的感受，那就是一二级联动太难了！其实一级开发属于典型的重资产开发，大投入、高收益的背后，却隐藏着诸多制约因素存在，例如：高资金成本（开发周期长、变现效果慢）、融资渠道的缺失（银行等金融机构限制一级开发企业的融资需求）、土地制约（土地指标区域性限制、一级开发投资变现风险大）和政治风险等。 更重要的一点是，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到了某些承诺的。 一二级联动税务规划的路在何方？ 智慧源（深圳）管理顾问股份公司（中国房地产财税咨询网），17年来不断在房地产财税领域深耕与钻研，前后为数百家房地产企业提供过财税咨询服务，一二级联动的咨询案例数十个。根据我们的一线服务实践，梳理出以下4大重要观点，希望对大家有所启发。 01 1、拔高土地成本 在企业与政府商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成盈利模式下，可以考虑通过拨高二级市场的土地价格，再通过一级的土地分成，以提高增值税、土地增值税、企业所得税三大税的税前抵扣金额，从而达到降低整体税负的目的。这种方法即能增加企业收益，又能抬高土地成本，无形中对地方政府而言，也是有利的。 02 2、利用好优惠政策 对于一些比较边远，且较难开发的地块，政府在开发时会对竞标成功的开发商给予一些政策上的优惠，开发企业可以充分利用这些优惠政策，来转嫁项目产生的税收压力，并可以考虑设立不同的主体来获取收入。这些主体有的可能在税负较低的地区成立，例如：组建规划设计、园林绿化、咨询管理和拆迁服务公司等，利用可能享受的税收优惠政策。 03 3、促进配套成熟，优化项目环境 一二级联动下，对于开发企业来说，利润增长的总体思路就是延伸价值链，通过上下游企业的扶持和帮助达到税务筹划的目的。 在“七通一平”的定位上，尽量提升地块的基础设施建设、拔高项目定位、提升品质和配套设施建设，增加地块产品竞争力，提高土地成本，将主体利润进行转移；另一方面，利用好税种、税率的不同以及争取核定征收或财政返还政策等增加筹划的空间，降低企业综合税负。比如可以利用好亏损上下游公司，进行企业所得税的税务规划。 04 4、适当购入部分待拆迁物业 拆迁谈判久拖不下，补偿费用价格高昂的系列报告近年来层出不穷。要知道在一级开发阶段收购拟拆迁地块上的企业股权，既有利于企业一级开发的进度和速度，又能做好拆迁补偿的税务规划。通过提前购入部分待拆迁物业，既能保障二级开发的优势所在，又能利用其做好税务规划，拔高土地成本，调节一二级联动的综合税负。 |
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