曲江、高新之后，西安高端置业将何去何从？

三分天注定，七分靠打拼。

 文 | 今晚打老虎 

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这几年，西安的发展进入了「快车道」，城市骨架不断拉大，经济总量连年上涨，常住人口突破千万，再加上成为第九个「国家中心城市」和「一带一路」起点城市，未来一片光明。

经济的上涨和高精尖人才的落户，让西安的「高净值人群」不断扩大，也产生了更多的「高端置业」需求。

同时，经过20多年的发展，曲江一期和高新一期早期的一部分住户因为「房子老化」或者「户型过时」等原因，也有了「置换」的需求。

曲江池实拍图

要是在过去，这种需求依然逃不脱曲江和高新两个传统的高净值人群聚集区，但是现在，情况已经发生了变化。

曲江一期已经没有新房源可售，连土地储备都已经接近枯竭；曲江二期又因为早期规划的原因，充斥着大量刚需项目，改善氛围已经没有一期那么浓厚和纯粹。

高新一期和二期同样也接近饱和，三期还在规划中，正处于新旧交替的阶段，虽然近期土地出让动作频繁，但即便是乐观估计，短期内还是很难充分满足高净值人群的改善需求。

所以，新晋的高净值人群和强改善需求迫切的曲江、高新早期居民需要寻找新的置业方向。

说实话，西安的高品质项目其实并不少，很多项目本身极具竞争力，不过大多都是分散独立存在的，单看项目确实够好，如果放大到区域，难免会有一些缺憾。

这时候，「沣东新城」脱颖而出。

沣河大桥实拍图

集高新的「产业」、曲江的「宜居」和浐灞的「生态」于一体，沣东新城大有「青出于蓝」的意味，在竞争中脱颖而出，成为继曲江和高新之后，西安高净值人群置业的又一个理想区域。

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西安这几年四面发展，实施「东拓、西进、南控、北跨、中优」路线，为什么偏偏沣东新城能够脱颖而出？

首先，是无可比拟的「位置」。

2002年，「西咸一体化」的概念首次被提出，西安和咸阳两座关中平原上的大城市的命运开始紧密相连，西咸新区所在的位置作为两座城市的「白菜心」，重要性开始凸显。

2014年，西咸新区成为第七个国家级新区，再到2017正式划归西安托管，紧邻高新、地理位置最接近西安主城区的沣东新城地位水涨船高。

国家发改委发布的《关于印发关中平原城市群发展规划的通知》和陕西省委省政府的《关中-天水经济区发展规划》更是将沣东的地位提升到前所未有的高度。

随着「陕西自贸区」和「沣东自贸功能区」先后成立，占据天时、地利、人和的沣东，有望成为「大西安新中心核心区」。

规划效果图

其次，是长远细致的「规划」。

叶启田在《爱拼才会赢》中唱到：三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢。沣东新城的位置是「天注定」的，但取得的成就完全是打拼出来的。

沣东新城总规划面积约159平方公里，确立了「一轴二带五板块」的城市发展空间格局，合理布局生产空间、生活空间和生态空间，打造大西安的「主城功能新区」和「生态田园新城」。

• 一轴：新长安大轴线；

• 二带：沣河生态景观带、自由贸易经济发展带；

• 五板块：大西安新中心板块、昆明池生态旅游板块、周镐京和秦阿房宫历史文化板块、三桥现代商贸板块以及现代物流与先进制造业板块。

《礼记·中庸》说：“凡事预则立，不预则废。”

沣东因为成立时间较晚，不用再「摸着石头过河」，充分吸取高新、曲江等区域的经验和教训之后，自然能够脱颖而出，甚至青出于蓝而胜于蓝。

值得一提的是沣东住宅因为受到《西咸新区规划建设品质标准汇编（2019）》的制约，容积率必须控制在2.5以下（西安平均容积率约3.3），再加上限高政策，整个区域的居住舒适度在西安排名前列。

沣东新城实拍图

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栽下梧桐树，引得凤凰来。

2017年西洽会上，总计签约了1221亿，其中有一半来自沣东，这样的成绩单让沣东一鸣惊人，也让其他区域羡慕不已。

目前为止，沣东已经引进重大项目130多个，18家世界500强企业、30多家中国500强企业以及30多家高科技企业以及落地沣东。

其中，阿里巴巴菜鸟、国家开发银行、香港嘉里、瑞典宜家、华能、华润等知名企业的西安或西北总部都已经确定选址沣东。

宜家家居实拍图

沣东自贸产业园、中俄丝路创新园、协同创新港等产业园区目前已经有大量企业入驻，再加上国际科创商务广场（在建）、西安环普沣东创新城（在建）、中国国际丝路中心（在建）等大型商业产业，沣东的产业集群效应将更为明显。

在今年9月份举办的2020“一带一路”全球招商峰会上，华为、阿里巴巴、中国平安、信德集团等众多知名企业已经签约入驻中国国际丝路中心。

去年有段时间，西安媒体甚至已经开始热议沣东和高新的地位之争，虽然目前沣东还无法撼动高新的地位，但是能有这样的比较，已经足以证明沣东的潜力和实力。

谁也无法预测未来，毕竟在杭州已经出现了新贵余杭区取代萧山区，成为江浙一哥这样的先例，余杭区的产业布局与升级之路，像极如今的沣东。

沣东新城实拍图

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沣东新城「宜商、宜居、宜业」的格局已经初步形成，不过这一切的最终目的还是为了「宜人」，所以在生活配套方面，沣东也已经逐步完善。

交通方面：沣东已经形成高铁（阿房宫站）、地铁（在建的5号线以及16号线）、高速公路、快速干道「四位一体」的格局，可以迅速通达全城，还是西安「首个」规划并修建「BRT城市快速交通干道」的区域。

沣东道路实拍图

商业方面：华润·万象城、宜家家居、吾悦广场都已经开业，再加上中国·西安南美商品贸易中心（在建）、沣东i未来（在建）等商业配套，生活氛围日益浓厚。

医疗方面：总建面约30万㎡、和西安交大合作共建的陕西沣东（国际）医院（在建）是区域内最大的一所综合性三甲医院，将为沣东居民提供健康保障。

教育方面：目前区域内沣东第一学校，沣东第二、第三、第四、第五小学，沣东第六中学以及高新一中沣东中学等学校已经开学；加拿大加皇国际教育集团与西安沣东教育投资管理有限公司合作在陕成立的首个中加国际学校也已经落地。

休闲娱乐：目前，中国首个诗经主题特色小镇诗经里（一期）已经开门迎客；央企华侨城也将在沣东打造欢乐谷、欢乐海岸酒店群、商业街区以及结合本地资源的全新作品周文化博物馆和图书馆暨书城等。

公园生态：沣东目前已经有汉溪湖公园、风和生态景区、阿房宫遗址公园、镐京遗址公园（规划）、太平河-如意湖（规划）等大型公园、湿地。

华侨城欢乐海岸摩天轮效果图

当然，「昆明池」是永远绕不过的话题。

这座汉武帝修建的「中国第一大人工湖」在唐朝晚期逐渐干涸，成为农田，颇有些「沧海桑田」的意味。1000多年之后，因为修建斗门水库（昆明池），又逐渐恢复昔日的盛景。

仅七夕公园，就已经让昆明池成为享誉全国的著名景点，在网络上的热度更是居高不下。要知道，七夕公园水域面积仅占斗门水库的二十二分之一。

目前昆明池二期已经开工，按照规划，全部建成后水域面积将达到约10.4平方公里（约1.56万亩），约等于10个曲江池。

昆明池实拍图

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沣东这片热土，自然会引起开发商的密切关注。

对他们来说，抢先一步落子几乎就意味着能够在激烈的竞争中立于不败之地，正所谓「一步快，步步快」，就是这个道理。

而落地什么样的产品，就能很明显看出开发商对这片区域的预期，而且最终在竞争中起到决定性因素的，也往往是「产品力」。

目前为止，除了沣东地产和沣东城建两大国企之外，融创/华侨城、保利、碧桂园、华润、绿地等标杆房企都已将自己的高端产品落地沣东，一场高净值客户争夺战正进行的如火如荼。

这其中，融创和华侨城合作开发的海逸长洲表现极为亮眼。

海逸长洲示范区实拍图

从开发商实力来说，一个是全国排名TOP4的巨无霸房企，一个是在文旅产业佳作频出的实力央企，他们的联手达成了1+1＞2的效果。

自2019年12月首次开盘以来，虽然价格不菲，但因为品质高端，海逸长洲连战连捷，A区1400多套房子很快就销售一空，火爆程度即便是很多主城区项目也望尘莫及。

海逸长洲A区鸟瞰效果图

和A区相比，B区占地面积约181亩，容积率仅约1.5，而且在产品上更上一层楼，尤其是总高五层的叠苑，约33000元/㎡的均价也无法阻挡高净值客户竞相珍藏。

海逸长洲目前在售的是B区小高层建面约165㎡和建面约188㎡两个户型，均价约26900元/㎡。

同时，还有少量建面约229㎡的下叠在售，均价约33000元/㎡。

海逸长洲B区鸟瞰效果图

考虑到约229㎡的建筑面积（下叠），单套房源均价约775万，即便是对高净值人群来说也并不算低，可海逸长洲最为抢手的偏偏就是这种产品，靠的就是过硬的产品力。

就叠苑来说，玻璃幕墙+金属面板打造的公建外立面现代感十足，不但在区域内十分少见，在同类型产品中也极为稀缺。

产品设计也非常独特，总高5层，采用上下双叠+中间大平层的设计，其中负一和一、二层为下叠，带南北双花园；三层为大平层，五开间朝南；四、五层为上叠，带大面积花园露台。

海逸长洲B区叠苑效果图

这种有天有地的户型，在别墅在新房市场逐渐消失之后，几乎就是大家能买到的最为低密的产品，也能满足终极改善群体的置业需求。

而且，海逸长洲的叠苑特意采用层层退台式设计，这样设计的好处就是能够有效减少建筑阴影，提高建筑的采光面和景观面，对业主来说视野和空间也更为开阔，典型例子就是位于曲江池畔的W酒店。

海逸长洲B区叠苑效果图

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12月1日一大早，西安市四部门联合发布了加强房地产市场调控的红头文件（西安楼市新政解析：刚需笑醒，投资困局，改善噩梦！），关于这份文件造成的影响，新地产陕西（ID：xindichansx）此前已经分析过，在此就不再赘述。

新政发布之后，对开发商销售的影响是显而易见的，从12月1日到现在已经过去一周，在西安市商品住房销售公示平台上总计有5个项目参与登记，其中除了中南·春风南岸确定千人摇之外，其他四个项目有三个确认线下平开，另有一个项目虽然还没有核验完成，但大概率也不会摇号。

西安楼市经过前段时间的火爆之后，又一次陷入低潮期，而且从目前的情况来看，这个低潮期或许会持续的更久一些。

房地产市场本来就是瞬息万变的，但是万变不离其宗，只要是好产品自然会有识货的买家，即便是政策影响会拉长销售期，但影响不会很大。

新政主要针对的依然是炒房客，虽然会误伤一部分改善群体，不过正因为这样，真正为了自住的购房者才会更加谨慎，真正的好房子或许也会因此受益。

我们常说「塞翁失马，焉知非福」，其实这次新政的影响也是这样，当整个市场都被冲动笼罩的时候，总有人会选择浑水摸鱼，只有当潮水退去，你才会知道谁在裸泳。