牛奶厂二手房齐奔7万/㎡，会高位站岗吗？

就拿昨天来说吧，购房群里就有好几位朋友在问：“牛奶厂二手房，7万/㎡还能买吗？会不会高位站岗？”。

那么，为什么牛奶厂板块会突然热起来？其实，这得从上个月的拍地说起。

11月16日，牛奶厂宅地拍出5.1万/平的楼面价，刷新记录。这不仅让周边开发商嗨了，更让业主膨胀了，转身就回家把房子挂到7万+的价格。

不过，这个价格真的值得吗？今天，房产君就围绕着这个问题，来简单聊一聊。

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不少房源房价多轮疯涨

首先，我们来看看牛奶厂板块涨价的情况。

整个板块已经断货两年已久，目前只有二手小区，比如，龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、家和天曜、金地天河公馆等。

从链接平台上看，虽然挂出的房源不多，但是，已经有不少住宅房源的挂牌价，超过7万/㎡。

其中，不少房源的报价，多轮疯涨。

| 龙湖首开天宸原著二手房

|金地天河公馆房源二手房

| 华润天合二手房

不得不说，这些房源的涨价，每一个都“触目惊心”。

或许有人会说，不能只看单个楼盘的报价，没有参考意义。那行，下面我们再来看看整个板块的报价情况。

下面是我整理的牛奶厂板块部分二手小区今年3-11月的报价。

楼盘	3月报价 （万/㎡）	11月报价 （万/㎡）	涨幅
龙湖首开天宸原著	7.56	10.03	32.67%
华润天合	5.2	7.26	39.62%
招商雍华府	5.17	9.67	87.04%
金地天河公馆	5.21	7.05	35.32%

看到了吗？短短8个月内，这几个楼盘的挂牌均价，均超30%的涨幅。其中涨幅最高的，不是龙湖首开天宸原著，是华润天合，高达87.04%。

02

牛奶厂板块凭什么越卖越贵？

看到这里，我们难免会有一个疑问：牛奶厂板块凭啥这么贵，它涨价的逻辑是怎么样的？

房产君认为，可以简单总结为以下几点：

其一、楼面价推高房价。

据房产君了解，2014年牛奶厂推出8宗地块，分别被华润、金地、龙湖、平安不动产刮分，当时楼面价不过1字头而已。

到了今年11月，合景泰富斩获天河奥体公园北侧AT1003036地块，折合楼面价高达5.1万/平！

短短6年，楼面价猛增将近5倍，你说，房价它能不涨吗？

其二、区位优势。

从地段上看，牛奶厂位于广州东进脉络上，紧临奥体核心，距离珠江新城约10公里，约20分钟的车程，距金融城也仅约5公里，区位有足够的诱惑力。

其三、规划利好。

分量足够的规划，往往能给一个板块带来可观的升值空间。

牛奶厂板块所在的天河智谷片区，是广深科技创新走廊重要科创与文创节点，集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。

这也意味着，有产业的拉动，牛奶厂未来发展更有前景。

其四、天河稀缺的宜居板块，环境非常好。

牛奶厂定位为国际社区，是天河比较纯粹的全新居住板块，也是当前天河唯一的高品质生活板块！

|天河牛奶厂航拍

这里限高80米，没有高楼大厦，只有舒适的低密度洋房，容积率仅有2.1-3，住起来非常舒适。

这样的居住环境，自然也吸引了不少新贵人群。

所以，总的来说，地段好，环境好，地价贵，是该板块涨价的主要原因。

03

现在买入牛奶厂合适吗？

但是，毕竟牛奶厂还很“年轻”，房价更是直追天河的多数成熟板块，是否“泡沫”太多？现在“进场“还合适吗？

下面，房产君从自住和投资两个方面来分析：

如果是选择自住，那么请做好开车的心理准备。目前来看，牛奶厂的配套还未完全完善。

比如，没有比较成熟的商业；交通也不太行，附近虽开通了地铁4号线和21号线，但都需公交车接驳，如果你都是开车出行，那就当我没说过吧。

| 21号线大观南路地铁站

能扛的只有教育配套。近年来，牛奶厂已有不少名校进驻，例如，执信中学、体育东教育集团的灵秀小学、华阳教育集团的奥体东小学等。

| 灵秀小学

| 奥体东小学

| 在建的执信中学

不过，有一说一，牛奶厂板块的环境还是很好的，而且邻居素质高，所以，7万+的价格能不能买，还是得看大家的预算啦！

你要是有这个预算，也喜欢这里的环境，不在乎交通和配套不成熟，那买它也没问题。

如果是选择投资，则可以考虑以下几点：

第一、先从楼市后劲来看，牛奶厂板块的“成长性”还是值得期待的。

毕竟，隔壁地价都拍到5.1万/㎡了，新房还不得卖到10万？所以7万的二手房不算贵。

| 龙湖首开天宸原著开盘现场

此外，牛奶厂未来是天河的重点发展区域，有规划利好倾斜，配套将会逐渐完善。

第二、二手房源挂牌价，跟业主心情以及对市场判断有关，牛奶厂板块二手的疯涨，一定程度上是业主“炒高”。所以，对于一些跳涨比较夸张的房源，我觉得不值得去追，溢价太高。

第三、牛奶厂最早一批房源预计在2021年1月就满2年了，到时候，这里的二手房源会陆续涌现，买家的选择随之增加，可以再等等。

| 天河牛奶厂国际社区航拍图

第四、7万/㎡的房价，对牛奶厂来说是否高了，可以做一个横向比较。同样的价格，我们是不是可以选择天河公园、员村、珠江新城东等成熟板块呢？

网友看法

最后，我们再来听听网友们在群里讨论的结果：

赞同派：

@张梦Lindsay：我是奶厂业主，7万我不卖，因为邻居素质很高。

@Lucas：值得买，配套上来后，未来潜力巨大，有望上10万大关。

@黄晓旭：有执信中学呀，远期规划有19号线，然后对边还有吉山村旧改利好。

反对派：

@冬冬：自住吗？感觉那边生活还不是很方便。

@陈君：牛奶厂配套还没起来，那边除了学校，也没听说有啥其他配套。

@K：牛奶厂有一种孤岛气氛。

@琼：我觉得不值。价格太高，还有多少空间？税费也高，买其他新盘也许潜力更大。

@山间有雯子：基本都没过两年，5.3的税，何必呢？1月14日就有很多满两年了，再等等。

@湖：我也觉得不值，不像深圳，炒房客户一走，剩余一地鸡毛，这个大环境接盘，脱不了手，就是横盘的悲剧。

那么，你们认为现在买入牛奶厂合适吗？欢迎留言评论哦。