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今年以来，整个天河楼市的焦点，都聚焦在以天河智谷为中心的天河东板块。 新盘、土拍、二手报价、城市更新，让这个板块，从不温不火，变得炙手可热，而这其中，牛奶厂板块，从之前的低调，重新回到大众的视野当中。 对于这个板块，一直都有一种定论：未来，这里将会成为天河的新高度。 是否真的如此？ 01. 此前，牛奶厂的两则新闻，是这个板块备受关注的最大原因。 一则是11月，合景泰富以总价486479万元拿下天河区奥体公园北侧北AT1003036地块，楼面价近5.1万/㎡，刷新此前侨鑫拿下的汇景新城地块。 这个价格，不仅是天河新高，也是全市楼面价第三高。  牛奶厂成熟小区航拍（图源：地产少年） 第二，牛奶厂板块的二手主流报价，已经进入到6万行列，甚至冲击7万。 目前，牛奶厂板块的小区主要包括有龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、家和天曜、金地天河公馆等楼盘，均为二手社区。 从贝壳的报价来看，该板块的小区报价基本属于上涨走向，远远高于周边板块的中海康城、天河星作，属于整个大区域当中的高价板块。 目前，贝壳上的牛奶厂不少二手报价高达6万以上，而据中介反馈，之前已经真实成交的记录也在5万到6万元/方价格区间。 这个价格，比起众多二手房项目开盘价格，可以用跳涨来形容。 不难想象，牛奶厂众多项目的业主们，对自己房子的增值，一定是超级满意。 02. 牛奶厂板块的优越之处，还在于他的有价有市。 在价格往上走的同时，牛奶厂的二手交易活跃度，依然保持在这一个比较高的水准线。 据我们跟部分中介所了解的情况来看，今年以来，天河牛奶厂板块的挂牌数，远远低于看房客，同时，挂牌业主的回价空间也非常小。 同时，我们也和部分业主做了一定的沟通。  牛奶厂某小区供需对比图 以龙湖首开天宸原著的某业主为例，就私下透露，龙湖首开天宸原著之所以有人一直受到追捧，可以开高价，就是因为预期高，依然有投资价值，再加上板块预期叠加，自然受欢迎。 至于谁成为了牛奶厂板块的接盘者，旁边的中介透露，“很多都来自于周边和天河主城区的客户，很多都是买来自住，不需要理由；还有些人是对这个板块一直看好，再加上此前的拍地，又催热了一波行情。” 03. 这是不是牛奶厂的房价天花板？显然不是。 无论是板块物业的业主，还是周边中介，对于牛奶厂的价格，都有着绝对的自信。 事实也确实如此，如果你跑一趟牛奶厂，就会明白牛奶厂的底气从何而来。 首先是天河智谷的区位位置。 珠江新城发展饱和，国际金融城空间定型，在这个城市横向发展面上，既有发展空间，又有产业支撑的板块，非天河智谷莫属。  天河智谷规划图 而在这样的天河东移整体规划下，牛奶厂作为这其中唯一的偏高端居住区，房价空间还有很大。 其次，则是旁边吉山旧改对于牛奶厂以及整个板块的城市面貌重塑。 12月20日上午，天河区珠吉街吉山村正式进入到全面改造阶段，整个改造总用地面积134.76公顷，采取全面改造方式，改造范围内集体建设用地转为国有用地。  按照联合体对于吉山村的设想，未来，吉山村板块可作为天河智谷片区的有效组成部分，以产业集群生活服务配套和产业功能落位衔接为导向，支撑周边产业平台持续发展，区位价值潜力巨大。 显然，整个板块的利好，持续在输出。 04. 不过，这两个底气，更多是建立在天河智谷整体板块上，属于通用叠加价值，而成为天河未来的双高（高房价、高价值）板块，显然不够。 真正的房价可塑性，不止于此。 在整个天河智谷板块当中，牛奶厂的居住环境，更加舒适，大面积的山林空间，为改善和豪宅项目，多了很大的可塑性，再加上绝多数项目都能做到直面山景，是整个大板块当中的“压箱底”宝地。 其次，相比同在这一片范围之内的小新塘和广氮板块，牛奶厂的舒适度和安静程度，显然优势更加突出，虽然对于刚需买家来说，这或许意味着交通不便，但对于另一个群体的买家来说，优势反而会更加突出。 单就居住环境这一part，牛奶厂显然更能打，更像豪宅区。 其次，从整体区位和产业结构上来看，牛奶厂板块的目标客群众多，也有望推高这个板块的整体房价。  摊开整个地图，珠江新城、金融城、琶洲被称为广州的“黄金三角”，也是未来广州最具活力的经济引擎，再加上日益成型的天河智谷板块，这几个板块的中产及以上人群的居住需求，需要一个外溢承载点。 再加上珠江新城的一手市场基本饱和，而琶洲、金融城偏向商务定位…… 在中产及以上人群聚集效应越发明显的背景下，位于天河、满足高端居住需求的牛奶厂板块，显然是这些板块人群最好的居住承载点。 05. 最重要的是，牛奶厂板块价格的可塑性，还在于两个有望入市的新项目。 其一，是合景泰富的拿下天河区奥体公园北侧北AT1003036地块。 从现场的情况来看，这宗地块在成功出让之后，仍处于一个前期勘察的策划阶段，没有太多的产品信息和动工进度输出。 但从地块的整体条件来看，依然具备了成为牛奶厂下一个标杆作品的关键因素。  合景泰富奥体项目航拍（图源：地产少年） 从出让条件来看，地块可建设用地面积47265平，容积率2.0，限高36米，建筑密度30%，绿化率35%。 而据我们目前所了解到的信息来看，这宗地块最大的卖点，就是舒适宜居性。 毕竟，地块靠近生态环境资源不错的奥体公园，再加上处于牛奶厂居住区的主干道，在整体规划设计上，具备了不少的拓展性。 一个新项目，不足以重塑板块价值，那么，两个呢？ 在踩盘当中，我们也发现，合生创展的奥体（牛奶厂）自留地块，也已经悄然动工了，这意味着，未来牛奶厂板块，将会迎来两个全新的项目。  合生创展牛奶厂新项目航拍（图源：地产少年）  合生创展牛奶厂新项目航拍（图源：地产少年） 从航拍来看，这宗待入市的项目位于帝景山庄旁，整体的景观资源相当不错，周边游山林及湖泊等山水资源，同时，地块位于内侧，整体的居住舒适度和私密性优势明显，甚至优于合景泰富奥体地块。 目前，这一宗地块尚没有太多的信息对外透露，据我们了解到的情况下，项目产品主要为洋房单位，属于未来牛奶厂相对罕见的天河大体量社区，同样作为改善和豪宅项目打造。 这两个项目，无论是入市时间，还是产品打造，再到项目的预估定价，都将是牛奶厂板块的价格新高，他们的入市，对于牛奶厂板块的房价冲击，显然是正面的。 06. 天河牛奶厂的真正价值，就在这里。 合景泰富奥体项目、合生创展奥体项目，再加上目前牛奶厂板块的帝景山庄、龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆等档次不低的居住小区，整个板块形成了天河全新的高端居住区。 反观整个天河的一手市场，要么是珠江新城这样的无新盘区域，要么是五山路、天河北、天河公园的单一高端项目分布，类似牛奶厂这样的豪宅集聚区，寥寥无几。  牛奶厂板块航拍（图源：地产少年） 更纯粹的居住档次，和同样形成高聚集居住、但业态混合、产品参差不齐的广钢新城，完全不同。（关于广钢新城，后续我们也将关注） 如此一来，整个板块的价值基本面就摆在这。 当然，人无完人，牛奶厂同样有着交通、配套等等不足，但作为天河范围之内为数不多、具备成长性的改善和豪宅板块，这个板块的价格和价值，显然还有足够大的想象空间。 我们，不妨一起等待，属于牛奶厂的天花板到底有多高。 |
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