|
6月刚拿下天河“地王”的侨鑫保利可能没想到，这宝座都还没坐热，就被一脚踹开。 牛奶厂，又来抢头条了。 天河“最贵起拍楼面价地块”的桂冠，前几天被挂在了牛奶厂： 4.3万/㎡起拍，最高溢价率45%。 换算一下，封顶楼面价最高可能去到6.2万/㎡！ 这也是广州史上，起拍楼面价排行榜第二名的地块。 作为天河新货最集中、新房最便宜的地方，牛奶厂板块从来不缺少关注。 但近些年，天河拍出的小地王，都不见牛奶厂板块的身影。 我已经想象得到，牛奶厂板块的楼盘脸上大写着两行字：感谢兄弟！给咱长脸了！  长完脸，要涨价了吗？ 花落谁家，留待11月揭晓。 牛奶厂的地市，沉寂已久。经历过将近六年的“断供”，也经历过流拍的尴尬。 上一次疯狂，要追溯到2014年。 那一年，荔湾广钢新城跟天河牛奶厂成了广州地市的主角。两区的土地出让总金额位居全市前两位。 牛奶厂板块现在的“四大金刚”： 金地天河公馆、龙湖天宸原著、招商雍华府和华润天合，都是2014年拿的地。  六年过去了，牛奶厂被划入天河智慧城的智谷片区（即广氮-奥体片区），广义上属于奥体板块。 这对于牛奶厂来说，无疑是个大利好。 这么理解吧，天河就像一辆马车，珠江新城是牵头的悍马，而广州国际金融城跟天河智慧城相当于两个大车轮。 隔壁广氮板块的楼面价，十年间从8124元/㎡涨到35782元/㎡，升了4.5倍。 这边奥体-牛奶厂板块也不服输，起拍楼面价在六年间涨了4倍。  2014年4月，珠江花城拿地时，成交楼面价不过1万元/平左右，溢价率仅有1.4%。 现在，这个网红盘三期开售的均价已经超过5万/平。 2014年年底，牛奶厂扎堆出让地块时，溢价率已经从1.4%飙升到最高40.5%，成了开发商眼中的“热煎堆”。 而那个竞争最激烈、溢价率最高的地块，最终被龙湖以成交楼面价16866元/平摘得，成了后来的龙湖天宸原著。 如果天宸原著不是去年就卖光，今年推新无疑也会是妥妥的5万+楼盘。 当年出让的其他地块，溢价率都去到20%附近，成交楼面价1.5万/平左右，售价则是它的3倍。 那么以此倒推，这回出让的奥体公园以北地块，限制36米，容积率2.0，建成后大概率是低密度、中低层楼盘。 不妨推测一下，这块地，建成之后会卖多少钱？ 假如不好彩，流拍了，那就证明市场热度其实还欠缺一点火候。 假如按4.3万/平的底价成交，未来至少得卖个7、8万。 如果按20%的溢价率成交，楼面价就突破5万/平，未来卖8万以上不成问题。 再刺激点，竞拍到了封顶价，6.2万/平成交，那祝贺牛奶厂，祝贺奥体，喜提10万+…… 这一幕，11月会发生吗？ 其实，在天河，从来不缺少破纪录的事。 说不定，下一块宅地挂牌，很大概率又会刷新一次地价。 货币量、土地资源、规划价值，都在合力促成一个新地王。 所以，未来天河会有越来越多的10万+楼盘出现，它可能在广氮、在金融城、在…… 从买房者的角度，如果你是抢先入手了的业主，那么恭喜你，未来升值有望，尤其是在周边新货稀缺的情况下。 就像现在牛奶厂周边的新盘，只有珠江花城跟保利天汇。 两个盘热度都挺高，均价5字头，但货量不多，保利天汇前一轮卖完之后，还没有推新动作。 新货稀缺，龙湖首开天宸原著、招商雍华府、华润天合这些次新盘，品质不错，挂牌价都相继突破6万/平。  上个月初，龙湖首开天宸原著一套小三房，成交单价突破了6万/平。  现在次新房都破6万了，几年后卖8万、10万，也大有可能。 而如果你属于正在考虑上车奶厂板块的置业者，那么，概括牛奶厂板块的特点就是： 规划有利好，教育还不错，交通短期内缺位，要面对黄埔的压力。 规划利好就是前面说的天河智谷。 教育配套不错，主要源自近年引进的名校。比如执信中学、华阳教育集团的奥体东小学等等。 交通短期缺位在于地铁。这边距离黄村地铁站跟大观南地铁站，都有超过40分钟的步行距离。 19号线还在规划中，需要搬个小板凳好好等等。 但毕竟，广州东进，天河向东发展，处在东边的牛奶厂，定位又是广州东部生态宜居新城，所以交通“补缺”只是时间问题。 同时，这里毗邻广东奥体中心，靠近天河区儿童公园，还有帝景山庄、半山溪谷这些别墅盘加持，板块价值值得期待。 当然，对手不是没有。 尤其对于预算有限的刚需族来说，现在5万+/平还能咬咬牙上车天河，但未来单价突破7万、8万了，这部分需求就会外溢到旁边黄埔。 哪怕同是天河，一条大观南路之隔的广氮板块，中海康城、天健上城也是可以考虑的热门二手盘。 至于地块的命运将会如何？ 11月16日，将会最终揭晓答案。  |
|
|
