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昨日，一块“贵得惊人”的土地上线，位于观音桥商圈内，13018元/㎡起拍，这是迄今为止，重庆历史最高的起拍楼面价。 姑且不论地价能否再次刷新，我们不妨把目光转移到离这块地不远的“北区地王”，当时地价13167元/㎡，如今案名为合能渝玥府，产品面市也有一段时间，市场反响如何呢？ 欲戴王冠、必承其重。重庆房市记者前去打探了一番，结果却是出人意料。
（渝玥府售房部门口） 合能VS荣安 底气十足，合能选择“做大” 荣安九龙壹号，滩子口地王，地价13549元/㎡。 合能渝玥府，观音桥（龙溪）地王，地价13167元/㎡。 记者之所以拿两者进行对比，实在是有太多相似之处了。 一是，两者拿地时间差异不过2个月，地价差异不到400，项目都位于城市商圈的核心地块。 二是，两个企业在重庆发展上有着共通性。 两者都是从2017年开始进入重庆的，在拿地王项目之前，也有了好几个项目的沉淀，比如荣安有明月江南、林语春风、柳岸潮鸣等，合能有枫丹宸悦、枫丹玖悦、枫丹江屿等。 更相似的是，他们的品牌或项目，在重庆的存在感真的是太弱了，几乎没有哪个楼盘能算得上区域的标杆产品。但他们都通过拿高地价项目，让自己的品牌在重庆“一举成名”。 但在大多数人嘲笑滩子口支撑不起13549的地价的时候，合能以13167的地价拿到观音桥的地块，其实是在偷着乐的。虽然1万三的面粉也很贵，但相对而言，滩子口溢价率太高，观音桥贵得更有价值一点。 于是，从产品的配置上，我们可以看出，前期合能其实是底气十足的。
当荣安九龙壹号是“面积做小、总价控制”的策略时，合能渝玥府选择了“大户型、精装”，总价更高。 荣安九龙壹号在售的是12层、17层的小高层，建面约87-96㎡户型，价格建面18000-19000元/㎡。从近期的销售动向来看，总价132万起。 合能渝玥府由4栋洋房产品围合而成，外加一栋小高层。小高层建面约71-98㎡，两梯四户设计，层高12F，套内单价约2.5万元/㎡，总价180-220万；洋房则是建面142-163㎡，6-8层，套内单价3万+，总价350-400万。 重要的是，小高层和洋房都是精装修，单价和总价都更高了。
地段再好 无奈，还是栽了跟头 合能渝玥府的一栋洋房（3个单元）和一栋小高层（2个单元）于11月份拿到预售证，开盘也卖了一段时间了。 记者踩盘当天，几乎没有遇到自然到访的客户，反而在20分钟内，就遇到了2波前来了解项目情况的分销团队。
（分销团队到访） 在提供给分销人员的项目介绍上，记者看到合能渝玥府的分销佣金是2.5%。也就是说一套300万的房子，分销可以有7.5万的提成。
通过置业顾问介绍，记者了解到，自然到访的客户没有任何优惠，也是“豪横”。看来点子都给分销了。而从现阶段的重庆楼市来看，2.5%的分销提点并不算多。可见，合能对自己的产品也是信心颇足，不愿意打价格战。 “洋房都卖了十多套了。”该项目置业顾问称，项目卖得很好。 那么，真的如此吗？ 在重庆网上房地产官网，记者查询到，截止2020年12月9日，合能渝玥府洋房一套也没有卖出去；小高层也只卖出去了4套。这样的销售数据和置业顾问口中的卖得很好，差异有点大。
（洋房销售打白板）
（小高层只卖出去4套） 这样的销售情况着实有些糟糕。由于小高层售价相对较低，便有了零星客户买单。可见，对大多数客户而言，还是价格>品质。 事实上，洋房和小高层地块有所分离，小高层更像一个独立地块，俨然一栋单体楼。 据置业顾问介绍，小高层和洋房虽然被小区内部道路分隔开来，但小区的门禁是通用的。也就是说买小高层的业主，可以到洋房社区享受园区配套。比如游泳池。 此外，小高层的物业费也相对要低一点，为3.8元/㎡，洋房为4.8元/㎡。 但记者发现，在沙盘上，洋房和小高层之间隔了一个卫生站，也意味着小区这条所谓的内部道路，以后会有大量外部人员进出。
3万+的高房价 合能，该拿什么来支撑？ 从目前的销售情况来看，由于地段优势，小高层或许还会有人买单，但是洋房由于价格“高不可攀”，去化难度相当之大。 比如洋房1单元6-1房，套内单价达到了3.2万元/㎡，建面单价2.7万元/㎡，总价383.5万。
（洋房1单元6-1房屋售价） 我们再来看看城市核心在售的新房。 绿城兰园，位于冉家坝，大平层产品，建面单价23500元/㎡，也是精装修，还是现房，所见即所得。 重庆天地的万科翡翠湖山，建面单价约2万元/㎡，精装修。 北滨路龙湖910，建面均价16500元/㎡。 江北嘴壹号院，精装高层，建面均价23000元/㎡。 中铁建西派城，精装大平层，建面均价18000元/㎡。 …… 不得不说，城市核心之中，低于建面单价2.7万元/㎡的房子，可选择性也并不少。 合能渝玥府卖如此高的价格，又拿什么来支撑呢？ 从建筑来看，项目确实也请了一些实力派的设计大师。比如山水比德操刀景观，柏涛建筑做立面设计，DIA丹健大师做精装。 比如，置业顾问提到建筑立面用了铝板做造型，而重庆只有两个项目。一个是合能渝玥府，一个是麓悦江城。 记者也专门去看了部分修建成型的外立面，有铝板是不假，但两个项目外立面一对比，就黯然失色了。
（麓悦江城外立面实拍）
（合能渝玥府在建外立面实拍） 就内部景观而言，比较明显的是，有一个比较大的亲子游泳池，如今在全新楼盘中修建游泳池的几乎寥寥无几，游泳池到底好不好，这个就见仁见智了。 此外，物业是合能的铂金物业，铂金听起来高大上，但对重庆本地人而言，可能还比不上一个龙湖物业吧；项目周边也没有比较好的教育资源；就合能这个品牌而言，也起不到多大的溢价作用…… 踩盘感受》》 从记者的踩盘感受来看，这样一个卖3万+的楼盘，却带来了并不太好的体验。 1、项目寸土寸金是没错，但目前却没有专属的看房停车场。项目门口虽然有市政道路停车位，但在观音桥周边，车位几乎都是爆满的节奏。 2、周边环境杂乱，项目旁边的住宅称得上老破小了，从临街商铺来看，也都是市井小店。虽然不远处有财信城市国际和新光天地商业，但由于金龙路堵车已成常态，这样不远不近的距离稍微尴尬了点，是步行出门还是开车出行呢？ 3、从整个看房流程上来看，根本没有服务可言。售楼部门口的水景已经干枯无人处理，地面显得有点脏；进售楼部时，也没有测量体温等防疫措施；售房部内也没有茶水等服务。
4、从周边楼盘售价来看，龙溪目前的二手售价在建面16000元/㎡，而渝玥府的价格贵出1000元，如此溢价空间，合能渝玥府并没有带来多大的产品创新，而仅是反复强调地段优势。 4、最重要的是，做高端改善产品，品牌尤为重要。而合能在重庆开发的其他项目，维权也并不少。一个完全没有代表作品的开发商，如何让客户放心买单？
（渝玥府周边环境） 写在最后》》 “在重庆，合能·渝玥府是一个不凡的存在。这座屹立在城芯新牌坊的豪宅，在外立面上就显得与众不同，恢弘自若，显示出一种冷艳的气质。事实上，这个曾经处于重庆天花板楼面价的豪宅，也的确可以算得上高冷，从而划定了它的居住圈层，只属于那些高处不胜寒的少数人。直至今日，无论之前的豪宅，拥有过多辉煌的历史，终究代表过去，而合能·渝玥府则代表当下及将来。” 这段话摘自重庆合能地产官微。 合能渝玥府确实是不凡的存在，确实与众不同。但在客户越来越挑剔的现在，地段并不是完全不变的黄金法则。渝玥府敢于挑起3万+的价格，就必须拿出好的作品，否则注定高处不胜寒。 |
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