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自4月28日-29日重庆土拍以后，重庆楼市市场又出现了一波高潮，受到全国各地强烈关注。集中表现在此次楼面价增幅明显的情况下，重庆房产是不是值得投资？其实重庆的楼市一直都是部分投资群体眼中的“香饽饽”，因为对比起其他新一线城市，重庆房价处于低位，是他们眼中认为未来增值空间较大的城市。 尽管重庆目前整体楼市处于健康状态，依然还是吸引着全国各地的投资群体，而这次土拍的“疯狂”是否能再一次迎来“投资”高潮呢？重庆现在适合投资吗？哪些区域更合适？有什么建议呢？ 一、热点区域分析 1，沙坪坝区西永板块 西永这次的成交楼面地价非常“吸睛”，几乎全部是“万元地”。当前周边还有新房在售的成交土地，只剩两宗。大多以叠拼、平层为主。虽然大学城的楼面地价这次也破万，但周边的新房项目几乎都已售罄，要选出好产品还要等下一波。 目前西永、大学城板块产品很类同且普通。大部分产品为一梯四户8层刚需性洋房，个别项目穿插点一梯两户，再加一点刚需性别墅。洋房产品总价大约在110-150万之间，搭配着改善型1.5的容积率，显现得西区刚需的定位。 大量品质同化的建筑新建，使得西区看不到很有吸引的感觉，只觉得都是房子，密密麻麻，难以走心。甚至都开始怀疑现在商业规模不停增加，未来能否有实力去稳住如此大规模的体量。 所以太刚需，也会凸显产业方面缺乏支柱性产业定位不高端，经济支棱不起来，照样发不起力。 2. 渝北区悦来板块 这次成交了1宗土地，楼面地价约13451元/㎡。周边在售新房不少。只有北辰悦来壹号、首地江山赋、北京城建龙樾生态城的高层比较便宜，但北京城建龙樾生态城就建议暂别考虑。其它楼盘都偏改善，总价在200万以上。 其实，悦来的规模和档次，并不弱于礼嘉中央公园。但在大众眼里一直不如礼嘉和中央公园，是因为置业者买房，看的不是这些规划思路。关注得更多的是轨道、商业、学校……这些显性的价值要素，对审美意趣、对城市空间，普遍都没啥兴趣。 再者，“会展中心”这种大型的公共建筑，对普通大众来说是很难“使用”上的，仙桃智慧谷也仅限于一部分企业，所以，悦来的配套不够接地气是它的抗性。 且悦来缺乏一个大型的商业的规划与落地。先不说规划很丰满，落地很骨干，就算已落地的情况下，在目前悦来人气不足的情况下如何支撑起庞大的商业体量是很大的问题。 还有交通网络，尽管现在有雏形，但“轨道交通”悦来最主打的还是一条6号线的国博支线，且覆盖面积较少，位于轨道交通旁边的项目也屈指可数，给人一种“不便捷”的感受，并且这也是事实。 3. 渝北区中央公园板块 中央公园是这次土拍中风头最劲的板块。成交楼面地价TOP10的土地里，中央公园就占了8个。也诞生了地王价，15771元/㎡。二手房闻声而动，中央公园历史成交套数排名前10的小区，4月的建面均价对比3月都涨了至少2%。在售新房是很多，但价格都不便宜。对预算有限的刚需已经很不友好。 对投资客来说，站岗风险比较大。比如万科璞园的精装洋房，建面约23000元/㎡；融创隐溪晓院的清水洋房，建面约18800元/㎡；龙湖云瑶玉陛的清水洋房，总价在230-370万/套。 在这种情况下再去分析配套没有意义，因为总价高未来一定不好出手，况且中央公园板块目前还没有什么成熟的配套，轨道交通只有10号线，单一；商业没有；教育、医疗资源不拔尖；唯一可说的就剩公园了。 4. 渝北区礼嘉板块 礼嘉板块是北区新区里面发展较早，各项配套基本完善的区域，但礼嘉板块近3年无土地出让，此次也不例外。高层项目屈指可数，目前有御景湖山和云溪都会在售。剩下的都是改善型项目，总价200万起，河边的嘉粼融府与嘉景湾价格总价更贵，奔着300万去了。 在这种情况下，再以投资为目的进军礼嘉，为时已晚。况且，前几年有大量的投资群体进入，未来要抢占市场先机不容易了。单价2万入手的人群怎么去战胜单价1万入手的人群的？ 5，渝北区两路空港板块 这次成交了4宗挨在一起的土地，楼面地价9621-10868元/㎡。未来套内销售单价破万是没有悬念的了。但此板块其实早年间规划得并不算好，旧社区多、道路不算宽敞、产业不吸引人，且近几年出了好几个大型商业被拍卖的消息，这都说明，两路空港板块经济依然发展较为缓慢，支持不起。 除非机场的上班族更适合以外，如果从其他区域搬入这个两路空港板块，居住者一定是不适应的。 其实说那么多，我的观点是，土拍价格已经起来了，再投资风险会加剧。但还是有不少人在微博、小秘书留言咨询投资的问题。鉴于问的人太多，我简单梳理出了投资的建议、需知和观点。 二、投资建议 1.找准交通方便一点的，出门就有轻轨站的最好 2.紧凑型2-3居，最好3居，面积段60-80，别超过90 3.只要满足前面的，洋房、高层均可，就是不能别墅或者大平层 4.刚需比大平层品质项目好一些，除非大平层地段、配套、江景很好，但都最好不碰 5.主要看总价，单价高点还好，总价不要超过150，200以上不碰 6.新区比传统主城或许好一点 7.谨慎又谨慎… 三、重庆投资需知 1.首先做好5年起的打算 2.重庆大多数有新房洁癖，装修过的更难 3.重庆二手房的库存特别大，去化不快 4.新区全是房，且还在不断开发，等几年可以卖的时候成片成片的房源出来了，出手周期是问题 5.老区价位高，价格不占起手。接受这个单价的嫌周边环境不好，宁愿选择位置远点但环境品质更好的 6.如果是闲钱很多且一定要 四、投资观点 其实重庆投资的问题，投资不能光看能不能涨，要看能不能卖。随着时间的推移，水涨船高，涨价不是难事，但得要出得了手。当不急用钱的时候，卖不了也就卖不了了，但当要记着用钱的时候，卖不了就糟心了，想快速出手的唯一方法就是降价… 然而大涨的时代已经过了，现在这种健康涨幅的情况下，降价处理又挣了多少呢？ 佳爷房谈大渝正式启动了，对重庆楼市感兴趣的朋友可以关注我们并留言。未来的日子里，佳爷房谈大渝会陪伴着各位粉丝买到心仪的居所，我们保证真诚推荐，绝不作秀。 |
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