实探！黄埔回迁房变身商品房，这是最全揭秘...

几日前，楼市君写了一篇关于黄埔回迁房的文章（半年涨7000/平！付全款！黄埔回迁房，也要买不起了？），不少粉丝留言要求联系方式。

为了粉丝买房不掉坑，楼市君决定实探一番，了解清楚回迁房到底能不能买？回迁房是如何变成商品房的。

大壮名城，楼市君实拍

两步回迁房变身商品房

低价引发大壮名城商品房退筹

在中介小何（化名）的介绍下，楼市君来到位于香雪站附近的一间中介机构，负责人表示，在这里可以买到暹岗村（大壮名城）和火村（合生中央城）的安置房。

首先，该中介负责人详细介绍了买回迁房的步骤，相比商品房显得更为复杂：

1.交3万意向金到中介，接着才能跟业主看房。

2.条件谈妥，和业主一家人签订合同（律师在场见证下 ），需要一次性支付房款。

3.2021年6月摇珠，明确所在楼层，这时需要补交开发商建造费1200元/平，10月交楼入住。

4.交楼两年内可以办证。这时，买家可以选择房屋抵押（针对投资客）或者过户，过户则需要补交1900 元/平土地出让金到国税局以及过户税费、个税、契税、增值税等。

根据现在大壮名城回迁房约2.5万-2.6万/平售价，加上以上费用，实质售价去到2.8万—2.9万/平。这个售价相对于大壮名城商品房4.7万-5万/平的售价，确实有很大的利润空间。

中介介绍，因为大壮名城回迁房价格低，已经影响到商品房销售，有部分房客已经退筹。

大壮名城回迁房位置示意图，图源中介

随后，有工作人员发了一份资料给楼市君，上面不仅有详细的户型介绍，还明确写着：国有土地，一房一证，商品房证！

针对这个商品房证，楼市君提出疑问，回迁房是如何变成商品房的？

负责人则表示，回迁房变成商品房要满足两个条件：

第一，回迁安置房土地必须属于国有土地性质，类似猎德村的集体土地性质不能拥有一房一证，因此不能转换成商品房。

第二，回迁安置房在进行交易时候，必须交齐地价的20%土地出让金到国税局，方可过户到买家名下。 一顿操作之下，回迁房就变成了可以流通的商品房。

接着，这位负责人还拿出一份印着“国有建设用地使用权”文件出来证明，暹岗村一期确实是国有土地性质。

回迁房过户有风险

业主签订双倍赔偿金“作保”

回迁房变成商品房，在国有土地性质的先决条件之下，再补齐土地出让金税费就能完成转变，看似简单背后，其实隐藏不少风险。

就拿大壮名城回迁房作为例子，从签订合同到过户，最快1-2年，变数会增多，例如房价上涨，业主反悔不肯过户，买家只能哑口无言。

回迁房样板间，图源中介

为了打消楼市君顾虑，该中介负责人则表示会最大限度保护买卖双方利益，签订合同时会请到村委和三位律师到场见证，其中一位负责录像；另外业主一家也会全部都场，全部签字画押。

楼市君表示，这样的保障力度不够，业主一家人口庞大，若然其中一人有经济问题，房屋可能会面临查封拍卖等风险因素。

此时，中介负责人拿出“杀手锏”，表示可以在律师的见证下到买卖双方到公证处签下“欠条”：若然双方签订的房屋买卖合同不能生效，卖家将赔偿房屋双倍金额给到买家，若合同生效，则欠条作废。

火村安置房效果图，图源中介

临走时，该负责人还极力向楼市君推荐火村安置房，因为火村可以到三旧改造办确权占有份额，比起大壮名城回迁房更有保障。

其实，去实探大壮名城回迁房之前，楼市君还去了位于金坑科学城美林水岸项目，和大壮名城回迁房不一样的是，美林水岸项目无须经过村民过户这个步骤，可以直接落户到买家身上。

具体是买卖双方签订一份“金坑村安置房屋拆迁安置补偿情况声明书”，直接把卖家确权部分划分给买家，最后还有金坑村经济合作社的盖章。

此外，作为补充，买卖双方还将签多一份权益转让协议。相比于大壮名城回迁房的交易，美林水岸直接落户相对多一层保障。

那是不是，有律师见证，有三旧改造办确权，甚至写下双倍赔偿的欠条就能完全保障买家的权益呢？

其实不然，因为《房地产管理法》明确规定，没有取得权属证书的房地产是不能够上市交易的。若本来签订的买卖合同就不在法律认可范围之内，试问，其衍生出来的协议也好、确权也好，也未必受到法律保护。

黄埔回迁房不限购？

过户还需5年社保

文末最后，除了买卖合法性风险之下，还提醒一下各位买家，黄埔回迁房并非完全不限购。

类似大壮名城回迁房这类，业主对买家的私人交易，其实是类似于一次二手房买卖，即需要从业主过户给买家，因此受到政策限购。

科学城美林水岸安置区效果图

而美林水岸，则是把买家的身份直接转换成被赔偿的“村民”，待到合同生效之后，直接落户到买家，无需经过过户这一道手续，因此不受到限购影响。

回迁房巨大利益的背后，风险似乎变得无足轻重，在走访过程中，甚至发现有投资客买了3000平大壮名城回迁房。但是楼市君还要多说一句老话，投资有风险，买卖需谨慎。

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