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现实生活中，买卖协议不经常发生在父子之间，尤其是涉及多继承人的家庭，一旦父母房产以合理合法的民事法律行为出售给他人，无论是否为其子女，都属合法有效，不会进行继承分割。下面北京房产继承律师常亮以一个房产继承纠纷的二审上诉案例为大家分析有关规定。 郑某某与丁某真育有四个子女，分别是长子郑老大、次子郑老二、长女郑大花、次女郑小花。A房产于1992年登记在郑某某名下，是郑某某与丁某真的夫妻共同财产。2011年4月12日，村民委员会出具证明一份，载明：居住我村某号房屋的郑某某欲将所住房屋卖给郑老大，系村内村民之间的内部转让行为。2011年4月26日，郑某某与郑老大签订《买卖协议》一份，约定郑某某将房屋出售给郑老大，房屋总价款20万元。二人分别在协议落款处签名、捺印。2011年5月10日，该房屋过户至被告郑老大名下，2011年5月13日，郑某某与丁某真及其四个子女经村人民调解委员会签订《赡养协议书》一份，内容为：一、郑某某名下现住的A房产以买卖形式过户给郑老大，郑老大保证父母对北屋东三间既可居住也可出租到百年以后。如出租，自行解决住房问题。二、郑某某夫妇使用该院北屋东三间期间，如发生旧村改造拆迁，调换安置后的房产归郑老大所有，但须保证其父母有单独一处不少于60平方米的楼房无偿居住，过渡期临时住房协商解决。五、郑某某现住的西两间北屋自2012年1月1日起，归郑老大使用。 2011年5月16日，郑某某出具收条一份，载明：郑老大交来A房产转让款20万元，收款人郑某某。2000年3月10日，订《赡养老人及房产继承协议书》一份，内容为：两位老人住的房屋等二老百年以后，由长子郑老大继承，郑老大拿出3万元交给次子郑老二，现金当面交清。此款作为房产经济处理。两个女儿根据个人的收入情况，随意孝敬老人，不继承房产 一审法院认为，郑某某与郑老大于2011年4月26日签订《买卖协议》，将讼争房屋出售给郑老大，该房屋已于2011年5月10日过户至郑老大名下。郑某某、丁某真诉至法院要求撤销上述买卖协议。 讼争房屋原登记在郑某某名下，于2011年5月10日过户给郑老大并换发新证，作为房屋产权证明的持有人郑某某与丁某真主张是2013年5月15日到房管部门查询房屋档案时才知道买卖事实，与常理不合，至少是郑某某与丁某真疏于维护自身权利并在应当知道买卖事实后怠于行使相关权利，由此可知，丁某真至少在房屋过户后知道了买卖事实，但时隔两年对此并未提出异议。郑老大提交的收条、郑某某与丁某真的陈述及证人王某某的证言相互印证，郑某某与丁某真已实际收取20万元房款。对于郑某某与丁某真称未收到房款及已收取的20万元是借款的答辩意见，并未提供相应证据予以证实，一审法院不予采纳。如郑老大未对父母尽到相应赡养义务，丁某真、郑老二、郑小花与郑大花可从道德层面或依法追究其相应责任，但不属于撤销合同的法定情形。丁某真、郑老二、郑小花、郑大花请求撤销《济南市存量房买卖协议》的主张没有事实和法律依据，不予支持。 二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。二审法院认为，涉案房屋系在集体土地上所建，丁某真作为原产权共有人，系本村村民，故，上诉人丁某真单纯以郑某某系无军籍退休职工为由否认涉案房屋系闫千户村内部转让的上诉理由不能成立。从郑某某签字确认的涉案两份赡养协议内容看，郑某某将涉案房屋转移给郑老大的意思表示明确，结合《买卖协议》的签订及产权过户手续均由郑某某经办的事实，上诉人丁某真关于涉案《买卖协议》系郑某某受欺骗情形下所签订的主张依法不能成立，二审法院不予采信。 关于涉案房产价格是否显失公平问题，二审法院认为，本案中郑某某、丁某真与郑老大系父母子女关系，从一审丁某真与郑某某陈述的“定20万元是基于补偿两个女儿各10万元的考虑”的内容看，本案不同于一般意义上的商品房买卖，结合涉案赡养协议内容，房款定为20万元是综合考虑亲情关系等相关因素，不属于显失公平情形，因此，一审法院认定本案并不属显失公平导致合同可撤销的情形并无不当。关于上诉人丁某真主张的郑老大对其父母未尽到赡养义务问题，应属赡养纠纷范畴，不属本案审理范围，可由权利人另行主张。 关于涉案《买卖协议》的效力问题，二审法院认为，《最高人民法院关于审理买买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第四十六条规定，本解释施行前二审法院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释。根据上述规定，退一步讲，即使郑某某就涉案房屋的买卖构成无权处分，亦不影响涉案《买卖协议》的效力，故上诉人丁某真以无权处分为由主张涉案《买卖协议》无效或部分无效的上诉理由不能成立。综上，上诉人丁某真之上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。 关于本案中提到的可撤销合同，很多民事案件中时偿涉及，尤其是在二审上诉案件中，下面几种可撤销的情形需要大家注意：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。  |
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