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全款购买抵顶债务房产后开发商破产重整，购房人能否要求继续履行合同、交付房屋？ ——杨某、某房产开发公司破产债权确认纠纷案（二审）法律解析 破产债权确认纠纷 商品房买卖合同 破产重整 抵顶债务清偿债务 消费者购房人 预告登记 作为商品房买卖合同关系的买方，主要合同义务是支付购房价款。本案购房人已向开发商履行了支付全部购房款的合同义务，涉案商品房买卖合同并不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。基于诚实信用原则，开发商应当按照合同约定交付房屋。 2015年11月2日，杨某与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨某购买案涉×房产，建筑面积135.80平方米，该商品房单价为4728.15元，总价款642083元，付款方式为一次性付款，杨某应当在2015年11月2日前支付该商品房全部价款。同日，杨某向开发商账户转款4万元，并向案外人宋某帐户汇入587083元，还另行支付现金15000元。开发商向杨某出具收款收据一张，载明收到杨某案涉房款642083元。2016年5月30日，杨某、开发商双方为涉案房产办理预购商品房预告登记。 开发商主张涉案房产系其用以抵顶给案外人宋某偿还其借款的房产，提交记账凭证两份，所附单据为宋某出具的收到利息42083元的收条及付本通知单两张，均注明“顶×房款”。宋某认可涉案房屋为开发商用以抵顶其欠款，由其委托开发商售楼处销售，并认可收到了相应房款，但其主张与杨某不认识。 2016年6月29日，开发商经法院裁定破产重整。2017年12月27日，开发商管理人向杨某发出《通知书》，以杨某属于《企业破产法》第三十二条规定的法院受理破产申请一年内以不合理的价格进行交易，以及存在为清偿原债务而签订以房抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人为由，决定不向杨某交付房产。 另，开发商提交评估公司出具的评估报告中的关于涉案房产的评估明细表载明，涉案房产的住宅单价为7402.50元平方米。该评估报告显示评估基准日为2017年3月10日。 杨某向法院诉请：确认杨某与开发商之间的《房屋买卖合同（预售）》有效，责令开发商继续履行房屋买卖合同、交付房屋。 一、确认杨某与某房产开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效； 二、驳回杨某的其他诉讼请求。 【二审(改判)】 一、维持一审判决第一项； 二、撤销一审判决第二项； 三、开发商继续履行与杨某签订的《商品房买卖合同（预售）》，交付×房屋。 涉案《商品房买卖合同（预售）》是否属于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同？应否继续履行？ 首先，关于涉案商品房买卖合同效力，杨某与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 其次，关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。 一审法院：涉案《商品房买卖合同（预售）》属于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除。 一审法院裁判观点：涉案房产在开发商抵顶给宋某后，杨某与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，杨某将购房款642083元中的587083元支付给宋某，杨某主张是根据开发商的指示向宋某支付，并未提供证据证明，在一审法院向宋某调查时其主张不认识杨某，但因宋某与本案有利害关系，故仅有宋某的证言不能证明杨某的主张。综合本案事实，杨某、开发商之间的房屋买卖行为与开发商、宋某之间的以房抵债行为相互关联，开发商在未收到房款情况下向杨某出具收款收据，其实质仍是在履行其与宋某之间的以房抵债协议。杨某并未将《商品房买卖合同（预售）》约定的全部购房款向开发商支付，开发商交付房产的义务亦未履行。依据《企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故开发商管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知杨某解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，杨某办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。 开发商主张涉案房产的出售价格属于《企业破产法》第三十二条规定的明显不合理低价，所提交的评估报告评估基准日为2017年3月10日，不能以此证明杨某在购买涉案房屋时该房屋的市场价值，故其主张涉案《商品房买卖合同（预售）》存在不合理低价，证据不足，对该抗辩主张法院不予支持。 综上，杨某请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求于法有据，应予支持；杨某要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。 二审改判：购房人已向开发商履行了支付全部购房款的合同义务，涉案商品房买卖合同不属于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，基于诚实信用原则，开发商应当按照合同约定交付房屋。 二审中杨某向法院提交了如下主要证据：1.区房管局出具的房地产买卖契约复印件。以证明杨某为了凑足购房款，已回老家低价卖了唯一一套房产。2.不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明复印件；省人力资源和社会保障厅出具的杨某下岗失业证明复印件（成某的下岗失业证明遗失）。以证明2015年杨某与爱人成某双双下岗，×房是杨某全家的唯一一套居住房产，该套房产是全家人赖以生存的根本。3.由开发商财务人员李某出具的指示付款证明。以证明2015年11月2日，杨某在开发商财务人员的指示下向宋某帐户转入587083元购房款。 二审法院改判理由：杨某作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款。本案鉴于开发商管理人对杨某二审提交证据的真实性及证明目的均予认可，确认在本案中确实存在开发商口头指示杨某付款的行为，结合杨某提交的银行汇款凭证、收款收据等证据，足以证实杨某在向开发商支付了55000元购房款后，又根据开发商的指示将剩余购房款587083元直接打入案外人的账户，故应认定杨某已向开发商履行了支付全部购房款的合同义务，涉案商品房买卖合同并不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。基于诚实信用原则，开发商应当按照合同约定交付房屋。 《中华人民共和国物权法》 第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》 第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第三十一条 人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销： （一） 无偿转让财产的； （二） 以明显不合理的价格进行交易的； （三） 对没有财产担保的债务提供财产担保的； （四） 对未到期的债务提前清偿的； （五） 放弃债权的。 |
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