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购房人未举证开发商欺诈宣传、误导签约，诉请解除商品房买卖合同法院不支持 ——薛某等与某投资公司商品房预售合同纠纷案法律解析 欺诈宣传 误导签约 宣传资料 商品房预售合同 合同解除 买受人在前期咨询和了解的基础上，与出卖人签订了预售合同，明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，说明买受人对涉案项目的办公用途在签约之前即是明知的。买受人称签约前并未阅览合同内容，且合同是在销售人员的欺诈宣传、误导的情况下签订的，但并未对此提供相应证据，法院无法认定。 原告: 薛某 被告：某投资公司 2013年9月15日，薛某与某投资公司签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）。预售合同约定薛某购买投资公司开发建设房屋一套，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为38.31平方米，其中套内建筑面积为26.47平方米，房款共计751561元。合同第一条项目建设依据内容为：买受人购买的该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日止。 同日，双方签订预售合同补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示。薛某于预售合同签订当日向投资公司支付涉案房屋首付款381561元。 薛某称在签约的过程中，投资公司在宣传涉案项目时载明涉案项目的用途是商住两用，且其与投资公司签订预售合同时发现合同上载明的用途为办公，其询问销售人员，售楼人员也告知其涉案项目是商住两用房屋，有卫生间和上下水，可以居住且交通便利。薛某称其买房的目的就为了居住，正是相信了被告公司的宣传才购买的房屋。为此，其提供了宣传册户型图册照片、售楼处样板间照片、投资公司提供的宣传彩页上的楼层平面图用以证明，并称现在获知房屋内没有室内卫生间和上下水，房屋失去了居住功能，因此其购买房屋的居住目的无法实现，要求解除双方签订的预售合同。并且，投资公司的售楼人员在进行销售宣传时告知涉案项目附近有小火车、环球影城和剑桥中学等配套设施，但实际上并没有，售楼人员的销售宣传与实际不符。 【一审】： 驳回原告薛某的诉讼请求。 购房人未举证开发商欺诈宣传、误导签约，诉请解除商品房买卖合同法院不支持！ 1.法院是如何认定薛某所称“销售人员向其宣传可以居住”的？ 依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中薛某在前期咨询和了解的基础上，与投资公司签订了预售合同，明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，说明薛某对涉案项目的办公用途在签约之前即是明知的。预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图及所在楼栋的位置，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。薛某称投资公司的售楼人员向其宣传是可以居住且有室内卫生间，基于此才签约购买涉案房屋，因投资公司对此不予认可，且薛某并未对此提供相应证据，故法院对此不予确认。 2.关于原告所提及“宣传资料”之效力应如何认定？ 法院认为：涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准，双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分，薛某称签约前并未阅览合同内容，且合同是在销售人员的欺诈宣传、误导的情况下签订的，但其并未对此提供相应证据，故法院不予确认。 另查明，薛某称投资公司在销售宣传时承诺涉案项目附近有剑桥中学、环球影城及小火车等配套设施，但实际上没有；投资公司称该公司并未将上述配套项目纳入销售宣传中，且上述配套项目中的剑桥中学是实际存在的，环球影城和小火车项目也是有相关公开报道和政府公示的，投资公司为此提交了剑桥中学的报道、照片、环球影城及小火车项目的报道及公示信息予以证实。故此，法院认为：上述配套项目不存在，投资公司构成销售欺诈的说法不能成立。 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式生效，民法典对应条款如下： 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 |
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