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夫妻一方擅自出卖共有房产，与第三人签署的《房屋买卖合同》是否有效？ 作者/ 琚敬（北京云亭律师事务所） // 阅读提示 // 裁判要旨 案涉房屋买卖合同主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，房屋买卖合同亦不存在法律规定的其他合同无效的情形，夫妻一方主张另一方在签署房屋买卖合同时对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。 基本案情 一、2008年，李立杰与李锋登记结婚。 二、2017年，李锋全款购买商品房一套，《商品房买卖合同》和《缴费确认单》等均为李锋的名字。该房于2020年7月18日交付给李锋。 三、2018年4月，李锋与王亚军签订《房屋转让交易协议》，随后王亚军支付了全部购房款。但李锋至今未向王亚军交付房屋。 四、2020年8月，李立杰以不知情为由诉请法院确认《房屋转让交易协议》无效。一审法院驳回其诉讼请求，李立杰不服上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。 案件来源：李立杰与李锋,王亚军确认合同无效纠纷二审民事判决书【（2021）陕04民终818号】 法院裁判要点 一审法院认为：结合本案，即使被告李锋将其与李立杰夫妻关系存续期间的共有房屋转让给王亚军属无权处分，但是如前分析，王亚军在与李锋签订《房屋转让交易协议》时系善意，不存在与李锋恶意串通的情形，且其现已经支付合理对价，故应认定《房屋转让交易协议》有效，被告王亚军作为善意第三人能够取得房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告李锋应履行向被告王亚军交付房屋的义务。对于原告李立杰认为被告李锋擅自处分其二人共同共有的房屋对其造成了一定损失，其可请求李锋进行相应赔偿。 二审法院认为，案涉房屋买卖合同主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，该合同亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，一审法院认定为有效正确。上诉人（李立杰）以出卖人（李锋）在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，依法不予支持。上诉人李立杰如认为李锋擅自处分夫妻共有房屋对其造成了经济损失，可请求李锋对其进行赔偿。至于王亚军能否取得涉案房屋所有权一节，依法不属于本案审理范围，故原审判决中对该部分的审理意见不当，此节应予撤销。 通过一审二审判决，可知一审法院的判决超出了当事人的诉求，不但判了合同效力，还判决李锋应该履行房屋交付义务，显然是将合同效力和物权变动进行了混淆，二审法院对此进行了纠正，认为对王亚军能否取得涉案房屋所有权不属于本案审理范围，一审判决中对该部分的审理意见不当，依法予以了撤销。 法律分析 夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖共有房产，属于无权处分，无权处分人签订的合同是否有效，经历了立法和司法的演变过程。 1999年的《合同法》第51条规定了：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”当时理论和实践中就权利人未追认及出卖人未取得处分权时合同效力的状态产生了三种观点：合同无效、合同有效以及效力待定。司法实践中对于无权处分的合同效力也出现不同的裁判观点。 后来2007年《物权法》将合同效力和物权效力进行了区分，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 2021年1月1日起施行的《民法典》第二百一十五条沿用了《物权法》第十五条的规定。 《物权法》和《民法典》的上述规定，从另一侧面显示出卖人对标的物没有所有权或者处分权时所订立的合同，原则上从合同成立时生效。 尽管在本条中没有明确规定出卖人无权处分订立的合同是否有效，但是司法实践中，认为合同是有效的，主要理由如下： 第一，无权处分并非法律规定的合同无效的情形。民法典对合同无效的情形有明确的规定，主要为无民事行为能力人实施的民事行为、违法法律行政法规强制性规定的民事法律行为、违背公序良俗、与他人恶意串通损害他人合法权益等民事法律行为无效，并未规定无权处分行为无效。 房屋买卖双方当事人订立的合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗不存在恶意串通情形，原则上应属有效，此外，判定合同有效也有利于维护市场正常交易秩序。 第二，为保护善意买受人的利益，应当认定无权处分人所订立的合同有效，有利于交易的安全。从善意受让人角度而言，若认定合同有效，若出现无法过户等违约行为，买受人可以依据合同追究出卖人的违约责任；若认定合同无效，则善意买受人只能主张缔约过失责任，不符合民法公正公平原则。 实务经验总结 前事不忘，后事之师。云亭律师根据相关法律规定，并结合办理婚姻房产领域案件的经历，总结如下实务经验，供读者分享： 一、司法实践中，对于夫妻一方擅自出卖共有房产，除了出卖人与买受人恶意串通外以及其他法律明确规定的无效情形外，一般会判定房屋买卖合同有效，未办理物权登记不影响合同效力。 二、夫妻一方为了防止对方私自处分夫妻共有房产，建议在房本上加上自己的名字；在离婚诉讼之前，可向不动产登记中心提起异议登记；在离婚诉讼过程中，若担心一方转移房产，应及时向法院申请财产保全，请求法院对共有房产进行查封。 三、作为房屋的买受人，在进行房屋买卖的时候，除了要查房产是否有查封、抵押或者异议登记外，还应尽到合理的注意义务，查看对方的婚姻状态，要求出卖方出具无配偶的证明，如果发现出卖方有配偶，应要求配偶方一并在房屋买卖合同上签字。 四、虽然夫妻一方未经配偶同意擅自卖房，与买受人签订的房屋买卖合同有效，但并不表示买受人一定能够取得房屋的所有权，能否获得房屋所有权，要综合考虑买受人是否善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，如果买受人符合善意取得条件，可取得房屋所有权，配偶一方可向擅自处分方主张损害赔偿，如果买受人不符合善意取得的条件，配偶方可以主张追回该房屋。关于配偶方和买受人的救济方式，笔者将通过后续文章进行详细解析。 相关法律规定 《民法典》 第二百一十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三百一十一条 （原《物权法》第一百零六条） 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。 《民法典》婚姻家庭编的解释（一） 第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 延伸阅读 裁判规则1 基于区分物权变动的原因与结果原则，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 北京市高级人民法院在张霞与王蕾等确认合同无效纠纷再审【（2021）京民申3253号】中认为：基于区分物权变动的原因与结果原则，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张霞以任永江擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分为由，主张任永江与王蕾就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效。鉴于物权变动的原因行为不当然因无权处分而无效，根据在案证据，并不能确认任永江与王蕾存在恶意串通损害张霞利益的情形；此外，根据生效判决认定的事实，现有证据无法证明任永江与王蕾存在恶意串通的通谋表示。故张霞的该项诉讼请求缺乏事实依据，原审不予支持，并无不当。张霞主张一审据以作出判决的法律文书当时并未生效，与事实不符，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确。 裁判规则2 夫妻一方擅自出卖共有财产，若不存在法律规定的合同无效事由，则口头购房协议有效。 新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院在马原与牛艳、陈刚确认合同无效纠纷二审【（2021）新31民终284号】中认为，本案中，根据三方均对涉案房屋属于单位集资房，暂时不能办理不动产过户登记明知等证据综合分析，马原主张牛艳出卖房屋系无权处分，未经其同意而追回涉案房屋的要求，不能对抗善意购买、已支付合理对价，已垫付办理产证相关税费，但因客观原因未完成过户登记，已实际占有房屋的陈刚。同时，牛艳与陈刚达成的口头买卖协议，因不存在法律规定的合同无效情形的事由，故马原请求确认上述协议无效，要求返还房屋的主张，缺乏法院依据。 裁判规则3 配偶一方与婚外异性恶意串通，以明显低于房屋当时的市场价签署的房屋买卖合同，损害了配偶的合法利益，房屋买卖合同无效。 北京市高级人民法院在吴红与黄伯胜等房屋买卖合同纠纷再审【(2019)京民申3461号】中认为：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，涉案房屋系归庆蘋与黄伯胜的夫妻共同财产，黄伯胜于2006年10月26日和吴红签订《房屋买卖协议书》，将房屋出售给吴红并办理了过户手续亦实际交付。黄伯胜主张归庆蘋对其向吴红出售房屋一事知情，但未提供充分证据予以证实。《房屋买卖协议书》中约定的房屋价款为432160元，黄伯胜和吴红称实际交易价格为527659.27元，其中包括涉案房屋尚欠银行贷款327659.27元以及现金20万元，但在一、二审中仅提供了由吴红向黄伯胜转账327659.27元的银行转账记录，而吴红转款的《中国银行信汇凭证》上相关信息系由黄伯胜填写的，该付款金额明显低于涉案房屋当时的市场价格。另，黄伯胜和吴红相识多年，归庆蘋提供的手机短信记录、照片、相关录音证据等，显示黄伯胜和吴红的行为明显逾越了朋友间男女正常交往的界限。综合上述情况，一、二审认定黄伯胜和吴红恶意串通，于2006年10月26日签订的《房屋买卖协议书》损害了归庆蘋的合法权益，应为无效，并确定返还房屋及恢复产权登记的处理，事实证据充分，适用法律正确。” 律师简介 琚敬 律师 北京云亭律师事务所合伙人 |
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