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投实君按：国庆黄金周，我大郑州星夜连发两条震撼大戏：对一路高歌的房地产限购！限贷！ 还有什么比当你兴滴滴地出游归来，发现已经失去购房资格更为逗比？宝宝不哭，至少，还有19个城市和咱们站在一起。点击标题收看《19城发布楼市调控政策 多地重启限购限贷丨附本轮升级政策大全》 历史总是重复，然而人们总是遗忘。 还记得2011年郑州启动限购后，商业地产曾经的盛况吗？ 这一次，限购限贷政策一经发出，立刻有“砖家”预言，商业地产的春天来了！ 然而……对价格的影响，短时间内，看起来是政策，长期看来，一定是供求比例… 按本文作者的估计，从2010年到今年7月止郑州已经取得预售许可的商业有1171万方没有售出，消化掉这些库存需要37年。 37年，天啦噜，半辈子过去了！ 对于又想杀进商业地产的亲，上点心吧。虽然泡沫啥时候崩谁也不知道，但毫无疑问的是，每一个泡沫后面，都有一根针等着。 那么郑州商业地产真的是过量了吗？吼吼，咱们不要说和上海新天地相比，郑州有成都太古里吗？有杭州河坊街吗？有南京夫子庙吗？ 真正要说一个郑州兼具休闲、娱乐、购物的标志性地点，你能说出来吗？反正，现有的丹尼斯七天地、大卫城、万达广场等等，我想不出他们的特色，大概都有半年以上没有去了吧。 本文作者说的，投实君感同身受。郑州—— 没有很好的休闲场所； 没有不错的大型夜市餐饮街区； 周末没有可以度假休闲的去处； 购物的场所比起人家很多城市落后十年以上。 ………… 这些，在很多城市是由开发商做的……然而，现在房子那么好卖，谁还会要情怀呢？ 爱讲情怀的老胡，不是老被你们嘲笑么？ 地王膨胀之下为商业地产埋下的地雷 一方面是地王频出，同时由地王引发的房价不断上涨也在刺激着人们的神经，而同时，又有一些地产从业者在煎熬。原因是他们的产品销售苦难，居然还有这样的事情吗？下图是笔者对自2010年以来由郑州市房屋管理部门公布数据所作的一个合并分析： 这个合并分析既从数据上印证了郑州市无住宅可卖，同时也把郑州市商业用房存量巨大的现实用数字呈现出来了。 从2010年到今年7月止郑州已经取得预售许可的商业有1171万方没有售出，这还不包括两部分： 1）2010年前取得预售而未售出的叠加； 2）现在正在施工，而未取得预售的部分，据笔者观察和通业界沟通，如果加上这两部分的话，郑州的商业物业存量在1800万-2100万平方米之间。过去十年郑州商业物业每年的平均去化量不足160平方米，即使按照每年200万平方米来计算的话，仅已经取得预售而未售出的就需要五年多时间，不要说那些未取得预售的了。 商业物业主要包括四部分：1）批发市场；2）写字楼；3）公寓；4）社区商铺。目前存量最大的应该是批发市场，其次是写字楼，而公寓相对较少。 而这还不是全部，未来的隐患在于，最近几年郑州市要有560多个城中村拆迁就地重建，为了出面积，为了提高容积率，四种产品是必不可少的：卖场；街铺；写字楼；公寓；酒店。 每个都市村庄都要建成一个城市综合体，而每个城市都市村庄总体量都在百万平方米以上，每个综合体的商业都在20万平方米以上。这样未来五年在现有的商业物业尚未消化干净时，五年内极有可能新增商业为200000X560=112000000平方米，按照每年去化3000000平米的速度，消化完这些商业需要37年时间。即便是这些商业面积减少一半加上现有的也需要42年，一半的面积开发商自持的话也需要21年。而这可能是不到十年就全部面世的。 而这些还不包括未来极有可能新出现在新郑或者中牟或者荥阳动辄以百万平方米计算的各类物流中心及批发市场。 盲目的大跃进带来的隐患肯定是可怕，未来这些东西如果真是按照纸上这样算的出来的话，估计郑州将会成为全国最大的商业物业烂尾楼集中地。现在是沈阳和成都。 但愿有开发商能够看到这篇文章，不再盲目跟风搞出来那么多的商业物业。不然吃亏的不光是投资者本身。 而政府在规划条件上也要考虑市场的接受度。 为何郑州能够逆袭——一个被低估了价值的城市 房价飞涨缘何到郑州哪？是庄家轮流坐吗？ 当然不是，郑州房价之所以在今年上涨其实是由河南的购买力及郑州吸附力和郑州价值被低估的缘故。 我们看五个中部省会城市房价： 表面上看郑州房价与武汉房价相差无几，而其实是武汉市现在管辖范围内已经没有县市了，全部变成区了，而原来所有县市的房价都统计进来是这样，武汉有的区的房价才五多，郑州如果把下属的中牟、新密、新郑、上街、荥阳、巩义房价都加进来的话，估计房价不会超过7500元，这样郑州和武汉的差距才能现显出来，据武汉从事房地产的朋友说，在武汉主城区，现在找低于20000元的房子基本上找不到。 另外一个城市南京7月房价23000多元，同样，南京也是没有县市了，只有区，南京当地房地产自媒体——南京楼市，曾经出了一期：寻找南京低于30000元的房子，在主城区仅仅找出8个项目。 这样看郑州相比南京与武汉房价低的很。 另外一方面是郑州作为河南省的单核城市，其虹吸现象严重，郑州本地户籍购买房子的不足25%，足见郑州对地市人才与资金的吸附力。从郑州出发的规划的六条城铁建成后一个小时内郑州可以到达全省近三分之二的地级市，辐射人口大约6000万，未来郑州建成1500万-2000万人口毫无悬念。所以郑州房地产市场空间巨大。 郑州航空港作为国家战略，至今为止是国家批准的第一个航空港国家战略。 国家“一路一带”战略中，郑州是重要的节点城市。 前不久国家又批复了河南自贸区，郑州作为河南自贸区，规划面积80平方公里。 9月10日后郑州到徐州高铁通车，由此全国铁路运行图做出重大调整，由于原来涉及线路几百个，未来郑州米字型高铁建设成之后，郑州将会成为不是郑州人的郑州，不是河南人的郑州，而至少是中部的郑州。 河南GDP总量早已经进入前五名行列，随着郑州对制造业的重视，郑州本地的GDP及财政收入不断提升，而郑州航空港的货物吞吐量这几年一直名列全国第八的位置。 还有很多很多很多的因素都在提升着郑州的价值，而很多东西由于不被外界所知或者即使知道了也没有得到重视而已。 郑州今年房价上涨这么激烈纯粹属于价值洼地的补涨。 郑州，一个屌丝城市逆袭之后的镜像 我对郑州的称为很多时间都是“郑县”，虽然这样的说法让不少人不快。但是走的多了发现郑州这个屌丝之城确实力诸多的传统二线城市有很长的路要走。 （杭州河坊街） 虽然大玉米那里有着不错景观与傍晚不少的人流，但是我仔细在转遍了商务内外环所有丹尼斯天地，那里设计至差劲和大卫城真心是一个老板呀！ （成都太古里） 在郑州我们能够见到更多的是暴发户之后的“土肥圆”，既找不到像苏州金鸡湖李公堤那样有情调的悠闲与放松的休闲之所； （南京秦淮河夫子庙段） 更看不到像杭州河坊街及苏州平江路的热闹与文艺范； 更没有成都太古里的古典与现代时尚结合的那么好的休闲之所。 周末度假既没有像无锡田园东方那样既能亲近自然又能放松心情的地方，也没有像杭州万科良渚文化村那样的集合了多种功能与一体的新市镇。 （无锡南长街） 甚至连被郑州瞧不上的开封的鼓楼夜市和小宋城吃夜市的地方，更没有书店街那样的文化氛围。郑州更多的是天天挖沟的道路坑洼不平与一个个不土不洋的建筑，到现在为止，郑州的建筑既没有像北京裤衩、苏州秋裤、湖州铜钱那样叫的响的建筑，也没有更好的市民休闲与娱乐场所，看看碧沙岗、绿城广场、人民公园、会展中心，一到节假日就人满为患——可供人们休闲的地方实在太少。 仔细在郑州转转，就会发现： 没有很好的休闲场所； 没有不错的大型夜市餐饮街区； 周末没有可以度假休闲的去处； 购物的场所比起人家很多城市落后十年以上。 ………… 一声叹息呀………… 很多是应该开发商留下的，但是现在赚快钱太容易了没有开发商愿意做，比方说无论是杭州的河坊街、还是成都的太古里、还是杭州的万科良渚文化村都是开发商给做出来，而在郑州至今没有一个能够让人流连忘返的地方。 版权声明：本文系投实特约作者独家原创。未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。如需转载，请通过本公众号后台申请并获得授权。欢迎转发分享给好友或转发朋友圈。 |
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