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投实君按：2018房地产行业从过热到趋于冷静。 资本寒冬，还债高峰年，对于房企来说，2019活下去更为重要。 而其中，三四线房企处境又何般，或许通过这三大现象，能管窥一二。 2019开年，许昌两房企一日退地3宗、开封一房企土地遭遇司法拍卖。 而“大吃小”也开始上演....这个寒冬，确实有点冷。 中央经济工作会议2018年12月19日至21日召开，给房地产行业定调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 一城一策，或许能成为2019新趋势。亦不知，三四线城市房地产商还能抗多久？ 解除三宗土地转让 土地价值逾4.6亿元 2019年1月3日，许昌市国土资源局发布两则关于解除国有建设用地使用权出让合同的公告，解除3宗国有建设用地使用权，共计119.21亩，用途均为商服用地。 其中，退还许昌市置华地产有限公司缴纳的两宗地原竞买保证金1.4亿元，许昌东城开发建设有限公司宗地定金2239万元不予返还。 公告显示，许昌市置华地产有限公司于2014年1月24日通过拍卖方式取得老城区 36-2#、37#宗地（原文昌宫、水上乐园地块）国有建设用地使用权，土地面积分别为1.54万平方米（23.16 亩）、2.94万平方米（44.16 亩）。现依据国有建设用地使用权出让合同之约定，解除与之签订的国有建设用地使用权出让合同(豫许出让2014 年第 010 号、011 号)，退还许昌市置华地产有限公司缴纳的两宗地原竞买保证金 4830万元、9210万元。 许昌东城开发建设有限公司于2017年10月25日通过拍卖方式取得东城区26-3#宗地国有建设用地使用权 ，土地面积51.89亩（3.46万平方米），用途为商服用地。因东城区管委会取消了原定项目建设计划，许昌东城开发建设有限公司递交了收回土地申请，现依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条和国有建设用地使用权出让合同第三十条之约定，我局解除与许昌东城开发建设有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同（豫许出让2017 年第036 号），宗地定金2239万元不予返还。 据投实君公开信息查询，许昌市置华地产有限公司其中的一宗44亩土地，当时成交价为2.952亿元，另一宗并未查到信息；许昌东城开发建设有限公司的一宗土地当时成交价为1.692亿元。三宗合计逾4.6亿元。 关于解除的原因，许昌市置华地产有限公司并未给出答案。 而根据许昌东城开发建设有限公司的公告描述，投实君查询了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条显示：土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 工商信息显示，许昌市置华地产有限公司成立于2013年2月，注册资本1600万元，由母永杰持有60%股份、屠寒持有40%股份；经营范围：房地产开发与销售。无失信、被执行人记录。 许昌东城开发建设有限公司成立于2003年6月，注册资本2000万元，由焦国印持有30%股份、张玉梅、李战民分别持有20%股份。经营范围：房地产开发；建筑装修装饰工程施工；建材销售；物业管理等。无失信、被执行人记录。 一个拿地5年退还了保证金，一个拿地1年未退还。 尚不知，两家房企是否已交付了土地款，但仅从时间成本、资金成本、房价上已是一笔不划算的买卖。 据投实君统计，以许昌市魏都区房价为例，从2014年房价4786元/平方米升至2018年7175元/平方米，涨幅50%。 惨遭司法拍卖、降价、失信人 2019年1月3日，河南省开封市中级人民法院定于2019年1月14日10时至2019年1月15日10时第二次公开拍卖河南省鸿海房地产开发有限公司位于通许县民生路东侧的商业用地土地使用权，土地面积：25375.92 平方米（合38.06亩）。京东司法拍卖网显示，该标的起拍价1705.26万元。 2018年11月15日至16日，开封市中级人民法院曾在京东网络司法拍卖平台上进行公开拍卖，起拍价2131.58万元。 短短一个多月，降价426万元，降二成。 工商信息显示，河南省鸿海房地产开发有限公司注册资本1001万元，注册时间2013年1月30日，法人代表何虎伟，经营范围为房地产开发与销售（凭有效资质证经营）。实控人为何虎伟，持股比例99%。 投实君发现，河南省鸿海房地产开发有限公司失信人3次，被执行人4次。 上演“大吃小” 2018年12月11日，郑州市市郊农村信用合作联社花园口信用社与郑州拓达房地产开发有限公司债权转让通知暨债务催收联合公告：郑州市市郊农村信用合作联社花园口信用社享有的对债务人河南京开置业有限公司及担保人郑州金盾电子设备有限公司、高松理、张怀伟包括但不限于主债权及担保合同项下的全部权利，已依法于2018年10月23日转让给受让人郑州拓达房地产开发有限公司。 截止2018年10月23日河南京开置业有限公司债权本息3273.72万元（其中贷款本金2257万元，利息1016.72万元）及之后产生的利息。 工商信息显示，郑州拓达房地产开发有限公司注册资本2000万元，由郑州博雅置业有限公司全资控股，实控人为北京同道圣合投资有限公司。 而北京同道圣合投资有限公司由深圳君颂实业有限责任公司持股80%，深圳君颂实业为深圳康桥产业有限公司全资子公司。 虽然，上述三大现象只是初露端倪，并未全貌三四线房企整体生存状况。 但寒冬之下，冷暖自知。 |
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