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过去的三十年，中国大陆是全球私人财富积累最多、富裕人群成长最快的地区之一。现阶段中国正处于“财富创一代”向“二代继承人”的过渡阶段，私人财富保护与传承的专业服务需求日趋旺盛。事实上，对于中国的高净值人群来说，由于经济体制和社会形态的转变，存在着一部分因房地产市场爆发性增长而积累了大量房产的高净值群体，基于这种财富配置的倾向，高净值人群对不动产家族信托青睐有加。 一、什么是不动产家族信托 众所周知，信托最早起源于1000多年前的英国，当时，来自国王的权力与教会的权力发生了冲突，国王发布法令，宣布教徒死后捐献给教会的财产需征得国王的同意才能生效。为了规避这一法令，有一位教徒在死前订立遗嘱，将自己的财产（主要是土地）赠与另一名教徒所有，其条件是受赠教徒需要将土地上所有的收益上交教会。这一赠与很好地规避了国王的法令，从而诞生世界历史上的第一个信托关系。由于宗教信仰的原因，教徒之间有很强烈的信任关系，由于理念上是替上帝管理财富，受赠教徒甚至比管理自己的财富还要尽心尽力。这也就是最典型的受托精神。不仅如此，西方信托经历了上千年的发展，有一套非常完善的法律体系，关于信托关系的调整不仅有诸多的判例，还有大量的成文法，比如《受托人法》等等。 我国信托业的真正发展开始于改革开放，是改革开放的产物。1978年，改革初期，百废待新，许多地区和部门对建设资金产生了极大的需求，为适应全社会对融资方式和资金需求多样化的需要，1979年10月我国第一家信托机构——中国国际信托投资公司经国务院批准同意诞生了。它的诞生标志着我国现代信托制度进入了新的纪元，也极大促进了我国信托行业的发展。但是由于我国信托法律体系的相对滞后，在信托的落地和实施层面仍有很多关键环节有待确立，加上信托机构都归银保监会管理，走的仍然是银行和信托的合作模式，这就让大量的信托关系成为了“代人理财”的委托代理关系。 不动产家族信托是指委托人将其名下的土地、房屋等不动产委托给受托人，由受托人根据双方所签订的信托契约，将不动产进行兴建、出租、经营或出售，通过受托人或受托人另外委托的机构进行专业的管理，提高不动产运用效率及收益，获得信托利益分配给相应的受益人，使委托人家族财富得以传承和延续。 1、不动产资产家族信托 不动产资产家族信托是以不动产或不动产相关权利作为信托资产所设立的家族信托。委托人将不动产相关权利交付给受托人进行管理，由此产生信托收益，并实现家族财富中不动产利益的传承和延续。根据受托人对信托资产的管理处分方式，不动产资产家族信托可以细分为不动产开发家族信托、不动产经营家族信托与不动产处分家族信托。 不动产开发家族信托是指不动产所有人基于开发的目的，将其所有的土地（土地权利）或其他不动产物权信托给受托人，由受托人依据信托文件的规定执行信托事务，完成土地或建筑物的开发建设，再由家族信托受益人分享不动产开发收益。限于我国土地所有权归属于国家或集体所有的状况，在我国《信托法》颁布的十几年间，不动产开发家族信托未得到相应的发展。但近年来随着我国农村土地三权分置改革措施的提出与推进，土地信托业务也相继得到了推广。 与不动产开发家族信托不同，不动产经营家族信托的目的为不动产的管理经营，并以此获取收益分配给家族信托受益人。不动产处分信托即委托人将其所持有的不动产委托给受托人，由受托人负责在适当价格进行整体出售或分割出售，由此获得较好的不动产处分收益作为信托收益，按照家族信托文件的规定分配给受益人或继续作为信托财产进行管理运作的信托。 2、不动产投资家族信托不动产投资家族信托是指以家族财富中的现金类资产作为信托财产设立信托，同时该信托的投资方向为不动产及相关领域，由此获取收益分配给家族信托受益人。根据投资对象或方式的不同，不动产投资家族信托可以细分为直接投资型不动产投资家族信托、间接投资型不动产投资家族信托和混合型不动产投资家族信托。 直接投资型不动产投资家族信托将信托财产直接投资于不动产，并通过出租或出售该不动产获取租金和收入赚取利润来分配给家族信托受益人。因为家族信托系将信托财产直接投资于不动产，故家族信托本身对所投资的不动产享有权益。 间接投资型不动产投资家族信托，是以金融中介的角色募集资金，将家族信托的资金类信托资产通过贷款给房地产开发商、经营者，从中赚取利差收入。此种模式下，家族信托仅仅是间接投资于不动产，其本身并不对所投资的不动产享有权益。该类家族信托中委托人所交付的资金有时也会用于购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合中贷给房地产开发经营者。 混合型不动产投资家族信托，兼有直接投资型和间接投资型的特点，综合以上两种业务，除收取商业不动产的租金外，也从事贷款业务，从而实现家族信托资产多渠道增值，获得更多的信托收益。 二、不动产家族信托存在的法律障碍 1、登记制度缺失障碍 我国《信托法》第十条明确规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”通过《信托法》第十条分析可以看出：我国对于不动产信托登记采取的是严格意义上的“登记生效主义”，即未登记或未进行信托登记而设立的不动产信托均不产生效力。我国《物权法》也规定不动产需要办理登记手续。然而我国没有完善的具有可操作性的信托登记制度。因此，在我国，按照《信托法》第十条的规定，设立不动产信托由于不能进行信托登记而处于无效状态。 鉴于实践中无法实现不动产的信托登记，如果想要不动产家族信托业务生效则需要到房管部门办理房地产变更登记手续，这样的程序等同于委托人与信托公司办理了不动产过户手续。 在立法本意上信托财产具有独立性。具体来说，信托财产虽然来源于委托人，但依法不属于委托人；虽然置于受托人名下，依法也不属于受托人。但按照《物权法》中的规定办理不动产的登记变更，则直接变成了不动产的买卖，与信托法理相悖。且不动产信托都是以不动产买卖的方式实现登记，则会使实践中应属于不动产信托登记的房地产与不动产统一登记制度下的房地产相混淆。 因此，不动产信托登记制度的缺失已成为发展不动产家族信托业务最大的绊脚石，这也是我国目前的家族信托鲜见以不动产为标，而几乎都以资金形式设立的根本原因。 2、税费成本障碍 如果市场上都按照登记过户程序来实现不动产信托的登记，则意味着家族信托的财产中不动产数量越多、价值越高，则涉及的税费也就越高，这会让拥有大量不动产的高净值人群对不动产家族信托业务望而却步。境内家族信托财产是以受托人名义直接持有，如果以赠与方式将信托财产变更登记到受托人名下，会涉及到较高税费。如果以买卖方式进行变更登记，受托人需要支付交易对价，在普遍以信托公司作为受托人的情况下，财务上将较难操作。对于不动产资产的购入，境内不动产登记机关普遍采用预设评估价作为计税基数，所以直接买卖也涉及较高的税费。除此之外，我国正在进行不动产的统一登记，未来还会对房地产征收房产税。不动产在信托公司持有期间还会涉及企业房产税，由于信托公司直接持有房产，难以进行税务筹划，每年1%左右的企业房产税也是不动产家族信托发展的障碍。 3、信托公司经营风险障碍 不动产直接放在信托公司名下，虽然可以通过处分权与占有、使用和收益权的分割安排，实现财产权与经营管理权的分离，但公司在运营过程中容易涉及纠纷和诉讼，房地产在经营使用过程中也容易出现法律风险，信托公司作为专业金融机构，远离法律风险是其本能反应，更不能接受因为担任不动产家族信托受托人与诉讼产生牵连，所以这也成为信托公司接受委托人不动产作为直接家族信托资产的障碍。 4、流通障碍 作为不动产，为了保值增值及业务发展需要，通常要进行抵押、投资、租赁等各种经营活动，如果利用不动产进行抵押，不动产的所有权人就是抵押人。如果把不动产作为家族信托财产，直接放在信托公司名下，无论是信托公司还是委托人，均会感到非常不便和难以操作。这更是非资金型家族信托设立都会面临的现实障碍。 三、不动产家族信托模式创新 我国目前不动产信托登记制度还没有建立统一的平台以及操作规范，导致我们目前很难有直接以不动产为标的的不动产信托设立。无论律师事务所、信托公司、私人银行还是第三方理财机构等都在积极探索不动产信托的创新模式，通过专业架构设计来有效跨越设立不动产信托在实践中的操作障碍，使不动产信托间接落地。 （一）资金信托与不动产信托的转换模式 资金信托与不动产信托的转换，是指委托人通过设立一个资金信托，将资金作为信托财产委托/转移给受托人，受托人依据信托文件的约定或委托人的指示，运用该笔资金购买指定不动产，从而对不动产进行管理、运用和处分的信托。 通过资金信托间接设立不动产信托，有以下一些优势： 1、规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题，间接设立不动产信托。 2、以公司名义购买不动产，可以规避委托人限购的问题。比如在北京、上海等地对个人买房有较为严格的限购政策，但是对公司买房的限制相对较少。 3、通过房产交易中心的不动产登记，房产被放到了信托的名下，意味着该信托对这些房产拥有所有权和处置权，从而实现了真正的信托关系下的财产转移，而不再是简单的委托管理。 相关案例分析 这种资金信托与不动产信托的转换在国内已有成功案例。2014年，北京银行一位高净值客户李雷（化名）提出需求：如何对总估值过亿元的十几套房产进行传承，这些房产留给儿女的同时要避免儿女婚姻出现问题时产生的分割问题。应该说，对于北上广深的很多“地主”家庭来说，这一问题具有相当的普遍意义。 北京银行给出的解决方案是：通过该行合作方北京信托，李雷要先出资设立一个单一资金信托，然后该信托再出资购入李雷的房产，最后将该信托受益人制定为“直系血亲后代非配偶继承人”。从法律关系上来看，李雷本人为信托的发起人和委托人，北京信托作为受托人，而包括其儿女在内的“直系血亲后代非配偶继承人”则为信托受益人，之后由该信托对李雷指定的房产发出购买要约，实现该信托对房产的控制。 显然，仅仅从表面上来看，这个信托的设计不过是“左手转右手”，但正是这样的“左手转右手”，实现了重要法律关系上的合规：首先，设立单一资金信托避免了不动产信托必须面临的登记问题；其次，李雷的房产被放到了信托的名下，意味着该信托对这些房产拥有所有权和处置权，从而实现了真正的信托关系下的财产转移，而不再是简单的委托管理。 （二）股权信托与不动产信托的转换模式 股权信托与不动产信托的转换，是指委托人在设立信托时，其本身并没有持有不动产，而是其实际控制的公司持有不动产，通过将持有不动产公司的股权交付给受托人，设立股权信托，从而使受托人通过持有公司的所有权和经营权，间接持有不动产，而对不动产进行管理、运用和处分的信托。 通过股权信托间接设立不动产信托，有以下一些优势： 1、股权信托的设立，也可以规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题，同时股权可以完全转移交付，实现信托真正意义下的财产转移。 2、通过股权信托持有公司名下不动产，也可以规避限购政策。公司购买不动产限制较少。 3、交易成本的降低。不管是直接交付不动产或者设立资金信托来购买不动产，涉及不动产所有权的变更就涉及高昂的变更成本。成本主要在税收方面，尤其是土地使用权的流传涉及高额的土地增值税。那么，通过信托和持有不动产的公司的股权交易，可以避免名义上不动产的权利人的变更，只是进行公司层面股东的变更，不影响公司持有的资产，即不动产仍在公司名下。通过股权变动，受托人可以实际控制、经营公司，从而达到对不动产进行管理、运用和处分的目的。 相关案例分析 股权信托与不动产信托的转换模式，在我国海外上市公司实际控制人家族中应用较为普遍，潘石屹、张欣家族离岸信托即典型的此种信托模式，潘石屹家族通过离岸股权信托与不动产信托的转换，实现了控制国内7家地产项目公司的目的。 2002年，SOHO中国为了在海外上市，搭建了红筹架构。潘张二人通过私人公司控制了SOHO中国(Cayman)股权；接下来，SOHO中国(Cayman)设立了7家BVI公司，控制其境内7家地产项目公司。其中，潘石屹透过Boyce(BVI)控制SOHO中国(Cayman)47.39%股权，张欣透过Capevale(BVI)控制SOHO中国(Cayman)47.39% 股权，夫妻二人的股权共计94.78%。此时，潘石屹和张欣分别拥有SOHO中国(Cayman)的均等股权。2005年11月14日，潘石屹将其在 Boyce(BVI)的全部股份以馈赠方式转让给张欣。SOHO中国的信托持股设计模式如下：张欣把Boyce及 Capevale(BVI)的全部股份转让给Capevale(Cayman)；紧接其后，张欣把 Capevale(Cayman)的全部股份授予汇丰信托。该笔信托属于私人信托，最大的好处就是紧锁股权。比如张欣在信托条款中设计了信托财产不可撤销条款。而张欣则是该笔信托的授予人、保护人及全权受益人。潘、张二人作为Boyce及Capevale(BVI)的董事，通过对其控制，同时实现了将资产转移国外，和对SOHO中国的控制。 （三）不动产家族信托引入SPV模式 SPV（Special Purpose Vehicle，即特殊目的公司）目前已经广泛运用于证券行业的资产证券化业务中，将SPV模式引入到不动产家族信托中可以有效规避不动产信托在实践中的操作障碍。通过家族信托多层次SPV架构专业设计，委托人的不动产信托资产并不直接由受托人持有，而是通过SPV间接持有，旨在满足家族信托资产的财产权与管理经营权相分离、信托利益与信托财产负债相隔离、受托人作为信托财产名义所有权人与信托资产经营风险相隔离、财产控制人风险与资产受益权享用相分离等需求。 通过SPV模式间接设立不动产信托，有以下一些优势： 1、通过SPV家族信托模式，可以解决委托人和信托公司共同关心的风险防范和管理控制问题，达到不动产信托各方当事人共赢的结果。 2、不动产通过多种交易形式装入家族信托项下SPV控制的实体，也可以规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题。 3、通过SPV间接持有的不动产，也可以规避限购政策，公司购买不动产限制较少。 4、通过SPV间接持有的不动产，可以通过交易架构和税务筹划设计，绕开直接交易，无论是交易税费还是持有税费都大大降低。 相关案例分析 C先生具备独特的商业眼光，他在一次自然灾害后趁低位在国内的一个二线城市近效购入100多亩土地和房产，并随后将部分土地开发成文化产业园，随着当地经济的发展和城区的扩大，土地价格不断升温， C先生也从中获取了丰厚的回报。C先生已经七旬高龄，经历过历史的变动，积累的财富足够家族成员好几代人享用，但他内心一直有一个心结：我这片土地升值潜力大，资源非常稀缺，加上产权存在一定瑕疵，如果被哪位“有势力”的人看中了，我一介草民，如何守得住？ 最终C 先生听取盈科律师事务所律师的专业建议，通过资金+SPV模式将全部资产转放家族信托中进行持有，进而达到隐蔽财产、控制风险及多代传承之目的。该不动产家族信托模式下，C 先生的房地产，无需进行信托转移登记，而是由资金家族信托下设的SPV 持有的公司，通过正常交易等合法形式顺利装入家族信托，绕开了非现金信托财产转移登记问题。C 先生通过SPV 持有的终端公司控制景区和房地产项目，可以由其指定的实际经营者自主进行投资、融资、并购、开发等各种经营行为，实现了从财产所有人向职业经理人身份的转换，既能轻松行使经营管理权，又不担心因债务、婚变和继承产生的风险。同时无需信托公司批准同意和发生直接关系，解决了信托公司被纠纷与诉讼牵连的风险。SPV 控制下的经营实体产生的利润分红最终会回到资金信托账户里，通过对资金信托方案的巧妙设计，能够解决C先生指定家族成员的生活需求、健康保健、子女教育、公益慈善等信托目的。 四、操作风险提示 起初，富豪主要采取遗嘱的方式，对自身房地产、非上市公司股权进行个性化财富传承与收益权分配，但子女因为财富分配不公而诉诸法律的案例屡见不鲜，令他们意识到遗嘱未必是行之有效的办法；此外，部分富豪还担心，一旦企业经营出现风险，名下不动产可能受到牵连，被拍卖偿债。因此他们愿意未雨绸缪，宁愿承担较高成本，也执意将手中掌握的大量不动产纳入家族信托资产。 北京盈科律师事务所股权合伙人刘永斌律师提醒说，尽管这些创新操作模式存在一定的市场，但委托人必须留意其操作风险。 首先，在现行法律尚未明确不动产纳入家族信托的情况下，这种做法似乎在打政策擦边球，相应的合规操作风险不容忽视； 其次，将不动产并纳入家族信托后，受托人有没有能力通过合理资本运作，将这些资产收益达到预期，也是委托人需要考量的重要因素； 最后，若将来相关法律得到完善，不动产可以直接纳入家族信托，委托人将面临资产赎回及估值确定问题，可能带来额外的操作成本支出。
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