  大家好，我是平米房产咨询的纪老板，关于楼市投资，我先后就观念、选筹、周期等为大家做了详细解读。而作为楼市投资非常重要的资金运用，我则将我的实战经验总结成了三条必须遵守的军规，与大家共勉。  军规一：杠杆是把双刃剑 买房投资，不少人一上来就说：上杠杆，不上杠杆赚的钱也就跑赢理财。 这句话有一定道理，但是凡事也得分两方面来看，我们提倡的是，在条件允许的情况下适当利用杠杆，但不要过度依赖高杠杆。 杠杆的作用，相信大家都很清楚，就是在涨幅不变的前提下，利用更少的启动资金，撬动更大的资产标的。 在买房层面，就是少付首付，多贷款。我们会用简单的表格来展示加杠杆的魅力所在。 不少介绍不同杠杆率下收益不同的文章，都用的是“同样总价，不同首付”的状况，但这与实际买房场景完全不同。实际上，大多数人都是准备了一笔钱，然后再去倒推能买多少总价的房子。 看上某一总价的房子，然后再开始看自己有多少钱，这不是杠杆玩法，这是土豪玩法。 那么我们可以假设你手头上有300万元首付，在不考虑税费中介费的前提下，根据不同的首付比例，你既可以加满杠杆买1000万总价的房子，也可以装大款直接买下300万的房子。 假设你买下的这套房子过了几年，涨了50%（完全假设，仅供参考），那么当初你决定背上多少贷款，基本决定了现在的收益多少。 可以看到，当初拉满杠杆，每个月为月供发愁，现在赚了整整500万元，总收益率167%；而当时表示稳妥起见的隔壁小王，付一半贷一半，赚了300万，收益率100%；而当初装大款，硬要全款的朋友，只赚了150万，首付的一半。  结果很明显，当你首付资金不变的情况下，杠杆率越高，当房价取得一定涨幅时，你的收益就越大。 这时候，聪明的朋友可能看出来，目前的假设都是建立在房价保持上涨的前提下，如果情况不是这样呢？ 当你的杠杆升高，资产包做大，作为一种流动性不太高的资产，房子的持有成本就不可忽视，我们就用第二张图来说明这种情况。 如果房价不涨，那么持有房产的成本越高，你的收益率就越差。房产持有环节涉及的费用包括： 1.交易税费，约为房产总值的5%，算在首年持有成本内； 2.利息，约为贷款部分的5%； 3.租金收入，约为房产总值的2%，可以抵消部分成本。 我们可以看到，假设你2021年底买房，税费算在2021年，从2022年开始计算贷款利息和租金，那么全款的方式下，由于每年有6万的固定租金收入（300万的2%），因此在2024年就开始回正。  当首付为70%或者100%时，合理控制贷款利率和租售比时，租金可以抵消持有的资金成本，而首付30%和50%的人就比较惨了，那一丢丢租金在庞大的资金成本面前毫无还手之力，累计持有成本一路向南。 所以，就像开头所言，杠杆是把双刃剑，操作的好，可以放大收益，操作的不好，也能让损失翻倍。 第一条军规也给了我们不少启示： 1.把握楼市周期很重要，不要等着涨都涨好了，才冲进去加杠杆。一般而言，大涨后会有长达数年的静淡市，这段时间如果杠杆过高，则会显著增加持有成本；而在调整完毕、量在价先的启动期，则可以大胆加杠杆，博收益最大化； 2.能加多少杠杆，是楼市选筹的重要参考因素。某些城市基本面不错，周期也合适，但由于政策问题杠杆率不高，那就要衡量预期回报，具体到房源也是如此。 3.加多少杠杆，要因人而异，25-35岁是事业的上升阶段，收入快速增加，父母养老压力不大，这时候不加杠杆，这辈子就没机会了；35-50岁稳定为主，杠杆合理，不要过多影响生活，最好不要负现金流；50岁以上谨防风险，杠杆慢慢降下来，享受人生，多陪陪家人。  军规二：资金是三维的 很多人一看到三十年等额本息里的应还总额，就会吓晕过去：我去，贷款利息快赶得上本金了！ 说出这种话的人，往往认为金钱的价值是亘古不变的。然而，经验和事实告诉我们：在不同年份里，每一块钱代表的价值，或者说能交换的劳动，都是不一样的。  接下来，只要经济在发展，货币的价值也会逐渐被稀释。 在我们房产投资人的眼里，一笔资金不仅拥有大家熟知的金额、期限两大维度，更重要的是，每一笔资金，都是有时间价值的，这就是资金的第三维。 那么回到一开始的说法，你借的是30年期限的钱，虽然你每年换的月供从数值上看是一样的，但今年的月供和明年的月供其实拥有完全不一样的价值。 假设人民币每年“稀释”5%的话，那么明年还的一万就相当于今年的9500，后年的一万相当于今年的9000，以此类推，当你还了十年，那点月供基本可以缩水一半以上，和今天还的资金相比，完全不值得一提。 十年前，上海月平均工资3500元，2000块的月供是天大的事情，现在你再去看看这2000块，还有压力吗？ 长期看，同样数额的一笔钱，会越来越不值钱，于是反过来，借一笔钱，就需要你支付利息去覆盖资金的时间成本。 所以三维资金对我们的另一个要求就是：合理控制资金成本。 每一笔资金，对应不同的期限、金额，会有不同的资金成本，我们可以从风险控制的角度，把资金分层。当然，家里亲戚慷慨相助、朋友之间过桥资金、地下钱庄等非正规渠道，不在我们讨论范围之内。  第一层：长期限、低利率、高额度的资金，比如按揭贷款、经营贷款等，最长可以做到20-30年，利率低至4-5%，额度从数百万到数千万不等，是非常优质的借款来源。 第二层：中期限、低利率、低额度的资金，比如公积金贷款、税费贷、装修贷等，往往需要搭配另外的支出，借款期限在5-10年居多，针对于短期现金流吃紧的人来说可以考虑。 第三层：短期限、低利率、低额度的资金，比如信用卡薅羊毛免息、花呗免息、大单位的低利率信用贷等，这种一般用于消费，量力而行即可。 第四层：短期限、高利率、低额度的资金，比如无抵押信用贷、消费分期等，除非遇到紧急情况，一般不建议使用。 同时把握期限、额度、利率，才能把资金运用最大化。  军规三：警惕你的现金流 人们都说，楼市到了高级阶段，其实就是金融的玩法，选筹、择时都已经不重要，杠杆也只是过家家，到后来，就是融资、撑住，再融资，再撑住。 这种说法虽然有些极端，但还是有一定道理的。 一开始首房首贷，每个月认真赚钱、还月供的时候，你的资产状况、资金进出状况都很简单： 这个月：发工资、消费、还月供、攒钱； 下个月：发工资、消费、还月供、攒钱； N年后：攒到了一笔钱，提前还款； N N年后，卖房，置换，继续发工资、消费、还月供、攒钱，周而复始。 而随着房子越买越多，你发现，每个月、每年的资金进出情况变得复杂了。 当买进第二套房子，月供就要分两笔还了，同时还有了租金收入； 当买完第N套后，发现有几个月的月供吃紧了，赶紧问朋友周转一下，或者办个白领通救急； 好不容易把月供和收入做平，突然得买个车，动用了消费类贷款； 天有不测风云，家人住院了，大额保险、民办学校学费撞车缴费了，等等等等。 你就会发现，管理每个月进进出出的现金流，不是一门简单的生意。这要求我们做好现金流规划，谨防“爆仓”。 作为在楼市摸爬滚打多年的“老司机”，为控制好自己的现金流，我也是煞费苦心，基本都是这么一步一步走下来的： 1.编制一份excel现金流量表，把每个月的收入项、支出项、余额项都记录在内，包括非常重要的还款期限，要保护好自己的羽毛； 2.大额支出尽量分摊，比如利用免息分期购买大件商品，安排不同月份支出不同款项，减少支出波动，免得总是准备一大笔现金应对集中支出； 3.设定余额红线，比如留30-50万应急，太少容易出状况，太多的话损失机会成本； 4.不仅要编制月度现金流量表，还要编制年度的，并做好未来5年内每年的收支预测，保证每一笔多出来的大额资金都有去处，并将现金流控制在合理水平； 5.利用丰富的信用工具、靠谱的朋友提供资金保护垫，很多时候，支持是相互的。  结语 楼市资金运用的三条军规，杠杆是把双刃剑，资金是三维的，警惕你的现金流，看上去简单三句话，其实要完全做到，不容易： 有魄力，该加杠杆的时候加，该收的时候就要收。 有眼力，找到三维最优的资金，和时间做朋友。 有定力，多年如一日的保持现金流健康、稳定，不搞凭空一跃，没有大起大落。 祝大家在楼市投资里稳健发达，游刃有余。 以上是正文，来自于纪强，平米房产研究院亦有贡献。 |
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