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近期，关于商住将迎来严格调控的新闻不断，一石激起千层浪。对于商住严控的传言，更深层次的原因按照官方说法是北京对人口数量的控制和流量的疏导。 一直以来，商住扮演着因住宅限购而打擦边球的角色，随着一线楼市升温，商住吸引了越来越多的投资者入场。政府认为，商住产品的泛滥给北京市进一步稳定和控制人口的政策加重了负担。 直到今天，严控商住依然停留在传言阶段，一切尚未确定。但需要正视的是，关于商住项目的监管已经被提上日程，而且可以肯定的是，未供地商业项目和在建商业项目商改住的可能性将越来越小，商住方面政策的实施只是时间早晚的问题。 实际上，经过多年发展，无论是从成交量还是从成交价，以及市场已形成的趋势看，商住在北京楼市中都已占据了举足轻重的地位。 据『地产营销人』统计，从今年3月份开始，北京商住项目成交量几乎每月都远超住宅；根据前8个月的统计，商住签约已经占据北京商品住宅成交总量的近六成之多，如果政策对其下手，对北京楼市构成的影响将十分巨大和深远。 其实，商住产品在北京市场中一直发挥着几个关键功能。 在住宅限购的情况下，作为刚需一族的过渡性产品，可解决刚性居住的问题；有闲钱的购房者也倾向购买商住，即使不图升值也在意租金的收益；有些初创公司还会把商住做为自住和创业办公的SOHO空间，可见其租售用一体的灵活多元的价值。 可以想象，一旦严控商住市场，集中在以上方面的需求必然会出现转向和流变，对整个北京楼市格局产生的影响会超出想象。 1. 加剧住宅的供需矛盾 俗话说，压下葫芦起来瓢。把商住市场用行政手段硬压下去，不代表需求会消失，反而会造成其他不同类型产品的价格被扭曲化的抬高，而住宅市场就将首当其冲。 因为商住本身具有“润滑剂”功能，弥补了一部分市场上对住宅消费力不足或限购禁入的替代性需求，所以一旦商住严控后只能用于商办，那么存有真实需求的群体便会想法设法解决居住问题，比如通过离婚等途径获取资格加入住宅市场。连锁反应是，住宅的新房和二手房需求将大增，价格水涨船高将是必然结局。 2. 租金上扬的明确预期 值得重视的是，租赁市场也会受到不小冲击。 严控商住对使得原来能购买商住的人失去了机会，同时这些有刚性需求的人即使获得购房资格也未必可以承受北京房价之高，怎么办？ 无奈之举就是继续租房生涯，因此，住宅和商住现房的租金无疑将迎来一波上涨行情，这对有房一族当然属于利好，但对于奋斗中的北漂来说无异于噩梦。 3. 环京楼市的群魔乱舞 北京商住和环京住宅是一对极其微妙的关系。 前面提到，严控商住市场的官方用意就是疏解人口，减缓市区压力。而市场上本就有相当比例的投资客户在选择环京住宅和北京商住之间徘徊，如果政策落地实施，商住的投资大门关闭，这部分客户自然就会转向政策相对温和、门槛相对较低的环京市场。 可以预见，一旦商住限购，势必会造成环京区域新一轮的购房热潮。 4. 通州又在偷偷的笑 有一种没想到的严控商住的后果，就是通州或将再次迎来实质性利好。 如果北京商住全面实行限购，进一步抬高门槛，通州的商住限购政策将被抵消，各区在同等竞争条件下，通州城市副中心的区域优势会再次凸显出来，在拥有相同购房资格和消费力的前提下，通州又回到商住价值的中枢地位，再次成为市场关注的焦点，没准成交量会走出陡峭爬升的美丽曲线。 这样看来，趁政策尚未落地之前，迅速挑准区域，以小户型和低总价入手一套最后的商住公寓，不失为一种应对未来格局之变的精明之举。通州的公寓项目值得重点关注，比如位于通州的唯一高尔夫公寓项目——合生麒麟公馆。 通州硅谷，坐享发展红利 合生麒麟公馆所在马驹桥区被称为“通州硅谷”，区域目前已聚集金桥产业基地、联东U谷、合创产业中心、通州物流基地以及云商总部基地等多家大型产业园区。将作为通州行政区、商务区外一个集高新产业技术区、物流区、新互联区于一体的新型综合区域，目前已签约460余家企业中有多家世界500强企业，未来将带动近30 万的人口红利。 金桥科技产业基地目前已入驻企业260家。其中，外资企业61家，国家高新技术企业以及中关村高新技术企业共63家，可提供就业岗位5万。合生创展以产城一体化战略为导向打造的合创产业中心、合生.麒麟公馆，将人居发展和产业发展并行，打造具有可持续发展的城市副中心，建成后必将带动整个区域的协调发展。 唯一产权高尔夫公寓 合生麒麟公馆紧临高尔夫球场，该球场是由开发商合生创展联营，高尔夫球场3万平方米的广袤草坪，成为合生麒麟公馆业主的私属氧吧，推开窗户就能看到一片绿色，出门即可享受有氧生活：跑步健身、挥杆谈友。 不是所有的公寓都有高尔夫，不是高尔夫都有可售公寓。 北京唯一面市的产权高尔夫公寓； 北京唯一10年不换房的成长型高尔夫公寓； 北京唯一10M可达的家庭高尔夫公寓； 北京唯一拥有2万㎡球场的观景高尔夫公寓； 北京唯一拥有30打位的定制高尔夫公寓； 北京唯一拥有2万㎡商业配套高尔夫公寓； 北京唯一拥有公立学校入住的高尔夫公寓； 北京唯一拥有五星酒店的高尔夫公寓； 北京唯一拥有75%超高绿化率的高尔夫公寓； 北京唯一拥有5000㎡医疗中心的高尔夫公寓。 无论是从高尔夫公寓的业态属性，还是高绿化率的规划现状，对标北京目前在售的500余个项目，以及未来可能会上市的近百个项目，合生麒麟公馆稀缺而唯一。 全家庭成长型公寓，创新升级 据悉，9月10日合生麒麟公馆将迎来新品样板间的公开亮相。 项目的主力产品面积为40㎡和65㎡户型，首创40㎡三室和65㎡四室户型，可以说是对公寓产品的一次颠覆和再造。 此外，麒麟公馆公寓产品户型还实现了户型小、功能全、总价低等价值。从得房率而言：创新灵动1+1空间，170%超高得房率；从使用持久度而言：十年不换房，灵动空间随心而变；从人居舒适而言：中空LOW-E玻璃，降噪隔热双层保障；从规划角度而言：小户型、多赠送、巧布局（两独栋，高尔夫景观户型）；从市场角度而言：3.8米超大面宽，更大使用空间，同类产品更高享受；从光线及景观：超强采光，俯瞰高尔夫大美天地，畅想悠然鲜氧生活。通过产品的优化和创新，合生麒麟公馆不仅实现了居住空间的升级，还满足不同家庭结构的生活需求。 在项目周边，合生创展还规划了300万平方米的TOD区域大型综合体，包括首个五星级洲际酒店、板块内唯一公立幼儿园，还计划引进5000平方米医疗中心，成为区域高端配套，满足区域高端人才的经商、创业、办公等需求，更能享受区域发展带来的价值福利。 北京商住的调控方案已经在路上，新的市场格局开始孕育形成，通州商住类项目如果因此而逃出生天、因祸得福，也算是今年北京楼市最大的幽默了。 怎么样，有收获吧。如果觉得好，请分享给其他小伙伴。如果感觉不过瘾，那还不赶快加关注？以后更精彩！地产营销人，有专业、有情怀、好人！欧耶~ 合作请直接给平台回复留言 推荐阅读： |
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