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今年头一个月，没想到，通州又火了。 2019年1月10日晚，位于北京市正义路2号的中华人民共和国北京市人民政府，原单位门牌移交北京市档案馆馆藏。北京市级行政中心正式迁入城市副中心，这个值得纪念的日子在朋友圈被刷屏了。 有媒体称：自此以后，北京是北京，首都是首都。 回顾这几年，『地产营销人』发现北京楼市每年都有一个区域成为“网红”。 如果你记得，2015年是通州，因城市副中心确定而震惊四野；2016年是门头沟，因地王和一众项目狂销于沉默中爆发；2017年是昌平，因未来科技城变身科技创新中心而重新定义；2018年是大兴，新机场即将投入使用带来南城蜕变。 每个区域都是承逢重大利好并伴随成交高涨而成为当年楼市主角。2019轮回一圈之后，我们发现，又回到了通州。这一次，不是概念取胜，而是利好真实落地之后给予的信心激发。 接下来，通州楼市会好吗？ 显而易见，很多媒体第一时间就释放了对房价利好的判断。对此，『地产营销人』认为，短期新房的定价权不在开发商手中，而且通州本地限购也不会放松，但中长期看，通州房产的估值肯定是曲线上升的。 城市副中心划定的范围很广，总面积约155平方公里，而外围控制区即通州全区约906平方公里，进而辐射带动廊坊北三县地区协同发展。 因此，评判通州楼市的未来发展，不能一概而论、笼统作答——板块不同、产品类型不同、确切区位不同，带来的房价走势一定存有差异，所以还是应该区别对待，分而视之。 那么，对于通州楼市正在聚集的积极因素，以及后续的板块分化、价值梯度，『地产营销人』想分享几个看法。 因为“一核两翼”的战略规划，很多人把通州和雄安放在一起相提并论，但显然两者并不是同频发展的节奏。在『地产营销人』看来，通州建设更快、价值更大、前景更确定。 首先，城市副中心的规划建设有清晰的时间表。从去年11月30日，东迁正式启动，先行2万人迁入通州，后续到2020年搬迁完成，将总共带动40万人口进入通州。这个人口基数决定了未来对居住需求的刚性增长。 其次，通州的基础设施建设同步市政府搬迁正在逐一落地，显现出突飞猛进的态势，这无疑对区域价值的提升是极大的支撑和夯实。 从官方发布的消息看，通州今年要建一大批市级医院，包括：安贞医院通州院区开工，友谊医院通州院区已开诊，北大人民医院通州院区今年开诊，一批优质的医疗资源将显著提高公共服务的标准。 而在教育方面，首师大附中、北京五中、二中、包括北京小学等一批中心城区、特别东、西城区的优质学校，其通州校区今年也都将陆续开门招生，教育资源亦不可同日而语。 另外，生态环境的建设也是快马加鞭。通州今年将重点建设城市绿心，11.2平方公里的范围内有超过7平方公里都作为绿化。城市绿心的三大建筑——剧院、博物馆、图书馆今年定会开工，它们是城市副中心未来的重要标志。 楼市潜力也体现在产业后盾。截至目前，副中心重点高精尖产业项目储备近60个，一批投资10亿元以上重大项目正加快落地推进，城市副中心已经成为各类优质资源云集、备受青睐的创业高地和投资热土。 因此，无论在公共服务、公园绿化、产业落地上，副中心这一翼率先舞动，吸走了人口，带来了资金，聚合了能量。 照此势头，可以说没有一个区域比通州“受宠”的待遇高，资源倾斜大，价值增长快。对于置业者来说，不必在意短期市场表现，看重长期潜力的释放，通州楼市从今天起，才算刚刚开始。 自2013年起，通州多年没有供应商品住宅用地，这是事实。直到两周前副中心详规颁布，商品住宅土地供应的大门才缓缓开启。 通州区区长赵磊如此解读—— 通州要考虑职住平衡的问题。要让疏解过来的人口能够就近地实现职住平衡，就涉及到副中心未来的产业谋划，按照行政办公、商务服务、文化旅游和科技创新四大板块谋划产业发展布局。 据了解，副中心的产业用地和居住用地比例将从现状的1：1.3调整到1：2，到2035年达到平衡，基本实现在副中心工作、在副中心居住。 进入2019年，通州终于开始挂牌供应住宅用地，但从土地属性来看，一是位置相对边缘，主要集中在台湖和永顺；二为限竞房产品，因开发利润微薄，品质可参照现有市场水平，产品力不会太高，不可能提供高标的精装修。 但无论如何，不同层次的住宅供应开始加大，共有产权房、限竞房、高端住宅各领其道，共同满足市场需求。这对于通州来说，如沐甘霖。 在『地产营销人』看来，共有产权房对应基础刚需，限竞房对应普通刚需和刚改，而纯住宅大概率不会出让新增用地，多以消化以前存量供地为主，这部分产品面向高端改善和有终极置业需求的客户，是副中心必不可少的豪宅项目。 由此可以判定，通州几种不同类型的住宅产品，高端住宅进入消化存量阶段。最具稀缺性。而由于政府搬迁三年不出地，今日终于解冻，通州有望成2019年北京最热的成交区域，市场十分值得期待。 找到副中心最具价值的住宅，除了产品类型，另一个关键要素便是区位。这里要注意，副中心是新的，但置业逻辑不会变。 如果放在20年前，让你在北京选择最具价值的住宅，现在看无疑买在国贸CBD、金融街和中关村是最明智的。也就是说，经过时间洗礼的高价值房产一定是出现在商圈浓度最高、城市资源最为集中的区位。 那么，回到副中心，从详规解码看，无疑运河商务区是最值得关注的功能商圈，这里不仅产业集中，生活配套高端，而且景观资源突出，交通发达，人文氛围浓郁，符合世界级豪宅诞生的一切条件。 不过之前，沿运河两岸只有少量商务公寓产品在售，并没有收藏级的豪宅产品，甚为遗憾。如果今年能打破市场格局，有新项目入市，将真正成为副中心“封面”，匹配国际一流和谐宜居之都的贴切身份。 好消息终于传来，也许是巧合，就在北京市政府正式迁入副中心后，千呼万唤始出来的顶豪项目——珠江阙，即将迎来入市的日子。 该项目作为纯高端住宅，是通州唯一处于运河商务区核心区，且矗立于大运河沿岸的景观豪宅，是副中心顶级物业代表作品。其地段资源不亚于国贸CBD，比肩国际大都市的品质标准，极具收藏价值。 『地产营销人』认为对顶豪标准的界定，体现在对稀缺资源的极致占有，不可复制四要素的达成，即：城市资源、自然资源、人文资源，再加上产品创新。 在城市资源上，珠江阙被京杭大运河沿岸16大商务地标建筑包围，运河CBD总建筑面积达674万平方米，其商务区规模两倍与国贸CBD，超过10万平米的购物中心就有6个，其中不乏新光天地、光大中心艺术商场、通州合生汇等超级购物中心业态。 同时，凯悦酒店、万豪酒店、希尔顿酒店等多家五星级酒店分布项目周边，一个迄今为止，北京最震撼的商圈正随副中心的成长而浮现。 《北京市“十三五”金融业发展规划》确定运河CBD为金融等高端产业承载地，北京银行、交通银行、华夏保险、阳光保险等多家大型金融机构已密集进驻，正式落子运河CBD。 在自然资源上，珠江阙占据温榆河、北运河、通惠河、小中河、运潮减河等五河交汇之地，水岸举步可达，楼下即是高端游艇港，可畅游京杭大运河。楼上拥有一览大运河风光的绝佳视野，是北京罕有的同时占有五条河流的罕见豪宅。 除此之外，项目在1千米范围内同时占有运河奥体公园、运河文化广场等5个城市公园，总面积475万㎡，相当于2个朝阳公园。构成规模空前的巨大绿肺，将项目围抱中央，成就“公园里的原生大宅”。 再看人文资源，珠江阙隔河对望全球唯一的释道儒三教庙、燃灯佛舍利塔，周边更有瓮城博物馆、潞港博物馆、大运河美术馆、大光楼等多处名胜古迹，一宅收藏通州古城历史文脉。 在产品创新上，珠江阙是全球顶级大师团队打造的标杆作品，由台湾著名室内设计师唐忠汉、建筑设计凯里森、园林景观设计贝尔高林、室内设计HBA、第一太平戴维斯顾问等20余家一流团队携力，设计为奢阔的151—181㎡舒适大宅和330—600㎡传世藏品，以国际标准重新定义副中心居住标杆。 值得一提的是，106席的“阙峯”是由台湾著名设计师唐忠汉先生亲自执笔。主力户型约330㎡，3.3米阔朗层高，17.8米超大面宽，临窗尽瞰大运河湾区盛景，270度阔景采光塑造阔朗臻境，约67㎡CEO私属会客厅、餐厨联动社交中心维护亲情温度，匠造墅式分区藏品顶豪。 更令人惊叹的是，珠江阙还拥有6席600㎡的空中四合院，欲打造为运河岸上的云端小院。 独门独院、私家电梯，私密尊崇。运用各个别墅元素的衔接及构成，考虑到空间的开合收放，明暗和光影的交替反复，完成各生活功能的藏露隐现。
珠江阙应用大量当代前沿人居科技，从新风系统、净水系统、温控系统，到降噪、光控、收纳、智能安防、健康定制十大智能科技体系，形成无微不至的生活关怀，引领副中心高端生活方式的新潮流。
从现在开始，北京是北京，副中心代表新北京的形象，运河CBD代表新北京的高度，珠江阙代表新北京的豪宅标准，如果能看到未来，就能把握当下。 2019，通州来了，你准备好了吗？
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