商业地产估值方法及收益法的三种逻辑

基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是要估算出重新做出这个项目的成本，同时这个成本中需要考虑折旧因素，因为建筑会依据功能、建筑外观等老化过时而产生有形损耗、功能性折旧和经济性折旧。因此，项目的估值=重置成本-折旧。重置成本包括复原成本/更新成本和土地成本。

整个计算过程看起来更简单，只有减法。但是，难点在于准确评估重置成本以及合理计算折旧。重置成本可以通过直接成本（建筑材料、人工、承包商等建筑费用）加间接成本（管理费、财务利息、咨询费等）计算。折旧可以通过年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)] 以及其他折旧计算方法得出。

构的研报进行综合预估，还记得小编推导的公式吗？

需要特别注意的点：1、在NOI数据的选择上，通常选择收购后第一年的预估经营数据；2、在NOI和Cap Rate的计算中，需要对资本性支出可能存在的延迟支出需要做数据调整。

这种简单粗暴的方式适用于经营较为稳定，NOI数据能较为真实反应市场现状，同时Cap Rate易于发现，周边有可参考类似项目支撑Cap Rate判断的项目。换句话说，就是要NOI第一年的数据和 Cap Rate的数据相对可靠易得的情况才使用。因为该公式的分子分母的细微差别都能对估值产生较大的影响。最后，我们强调一下，直接资本化法仅考虑当下的市场情况，运用的是当下NOI和Cap Rate的数据，得出的是当前条件下的估值，也就是说它没有考虑后续市场的变化可能性。然而现实中市场是随时更新和变化的的，所以这个方法，仅仅是一个最常用的快捷计算方法，不能算作是一个准确的估值方法。