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NO.5/25 上一篇文章，我们专门讲解了在持有物业测算中，非常重要的指标——EBITDA。 我们先来回顾一下两个概念： 1#折旧摊销 比如，某开发商“拍地→建设→持有运营”一个写字楼，前期发生的“拿地、开发”等巨额支出金额并不会一次性计入成本费用，而是在后续的持有期分期进行折旧与摊销。 例如，该写字楼总投资10亿元，能用20年，每年收入1亿元，经营费用5000万。如果不考虑折旧，每年赚5000万，好像在赚钱。实际上，如果把10亿总投资分摊到20年，每年折损5000万，其实项目就是玩了个寂寞。 摊销概念和折旧类似。不同之处在于，摊销的对象非固定资产，通常是无形资产，工程改造等长期待摊费用。 2#投资性房地产后续计量 之前说过一个案例，CDL收购协信远创的案例中，在协信的资产负债表里存在大量的商业自持项目。 那么问题来了，如何计算商业自持部分的估值？其实，在上市公司的财务披露中，有两种被允许的办法——【1】成本法；【2】公允价值法。 成本法：用原值（或初始投资额）计量，同时计提折旧，这与普通固定资产的处理方式是一样的； 公允价值法：公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格应当反映资产负债表日的市场状况，当使用这个计量方法时，不需要计提折旧。实际业务中，通常使用四大行出具的估值报告作为公允价值。 #案例：假设协信远创拍地自建了一个写字楼，总投资成本是20亿，假设折旧年限是40年。经过2年运营后，经过德勤的评估，该写字楼估值25亿。那么，2年后，该写字楼在会计报表上显示价值是多少？ #解答：如采用成本法计量，2年的累计折旧=20亿/40年*2年=1亿，该写字楼价值=20亿-1亿=19亿，而累计折旧1亿计入利润表的“折旧”，减少公司利润。 如采用公允价值法计量，该购物中心价值=25亿，资产增值的5亿计入利润表的“公允价值变动损益”，增加公司利润。 从上面这个简单的案例，可以看到，不同的计量方法对公司利润的影响是很大的。 而当年CDL收购协信远创的时候，恰恰用的就是放法2。这些自持用于出租的投资性房地产项目当年的公允估值达到了268亿，而这些投资性房地产2020年产生的租金收入区区2.86亿，投资回报率仅约为1%——可见资产价值严重高估，CDL就被这个坑惨了。 OK,现在进入正题。 01. EBITDA、NOI、NPI怎么算？ 给大家一张表：  1#EBITDA EBITDA ——即，税息折旧摊销前利润。 为什么要有EBITDA，因为我们在考察项目的时候，有时候只想知道这个项目，它每年运营产生多少现金流。 ——这时候就要刨掉“折旧摊销、所得税、借款利息”。 #假设，某写字楼每年能产生1亿的收益，政府补贴1000万，运营维护成本3000万，由于运维是交给第一太平戴维斯打理，每年收取1亿收益的8%，即800万作为物业代理佣金。其他：每年项目本体折旧摊销2000万，运营期装修改造折旧500万，借款利息500万。 1亿+1000万-3000万-800万=7200万——这就是EBITDA。 2#NOI 什么是NOI（营运净收入）？ NOI和EBITDA的最主要差距就是——这1000万政府补贴（营业外收入）不能算进来；太平戴维斯的800万管理费不用除掉。 因为1000万补贴属于营业外收益，和项目本身的经营能力没有任何关系；800万管理费也会因为不同的第三方物业而收取金额不同，更甚言之，这800万可以完全自己赚，你非得请人？ 1亿-3000万=7000万——这就是NOI 3#NPI 什么是NPI（物业净收入）？ NPI就是在EBITDA基础上，剔除了营业外收入、考虑设备采购和资本性改造产生的折旧与摊销。 “调整、改造提升”是商业地产永恒不变的话题，也许三年一小调，五年一大调，这些调整改造的支出（装补支出）其实一直伴随着整个经营过程。一般来说，装补支出通常是作为长期待摊费用进行摊销。 1亿-3000万-800万-500万（装补摊销）=5700万——这就是NPI 02. 为啥要搞这么多计算口径？ 为啥要搞这么多计算口径？——因为用途不同啊。 就拿NOI来说——因为它对比EBITDA，存粹的考量项目自身经营能力，刨除了营业外的支出和收入。 所以，对比EBITDA，NOI是被资本市场普遍接受的商业地产估值方法。一般估值是NOI的20~25倍——上述写字楼案例7000万×20倍=14亿，这就是资本市场估值。 拿EBITDA来说——最早是投资机构在对那些需要融资的账面亏损企业进行评估时开始被大量使用，通过EBITDA来快速检查公司是否有能力来偿还这笔融资，反映了公司的偿债能力。所以EBITDA的收入可以包括营业外收入。 拿NPI来说——作为公司内部资产管理，对改造支出的管控也是重点工作之一。一个项目会因为平时物业保养不善导致改造，或是因为改造工程质量不佳、改造效果不达预期，没多久又陷入重新改造。所以NPI特别适合在同一公司体系下，不同项目之间管理水平的对比。新芽认为，NPI比NOI、EBITDA更适合公司内部管理使用的考核指标。 |
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