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在现有的体制机制设计下，小区公共收益是业委会唯一能够掌握到的活钱，是小区非常重要的治理资源，如何将治理资源更好的转化为治理能力，在提升合法化能力、动员能力、建设能力等三种能力之间做好平衡，体现着业委会的智慧和水平。 一、别人家的小区不要酸 每年年底，媒体都会上演一波“别人家的小区”，媒体对向业主发福利的行为不吝溢美之词，广大网友也纷纷表示“算了算了（酸了酸了），又是别人家的小区”。诚然，基于建筑物区分所有权，公共收益按照收益来源，分层次属于区分所有权人，其中，公共收益中的大头属于全体业主，由业委会作为公共收益使用方案的提议人。有业委会的小区经过业委会提议，召开业主大会决议，公共收益按照福利的形式发放给业主，让业主体验一把“当家作主”的感觉，是比没有业委会的小区强一些。不过，如果只做到发福利，那这个小区将来的命运可能比没有业委会的小区还要差，这并不是危言耸听。我觉得不用酸这些小区。 
对于分福利，笔者真的没有抱着柠檬在说话 什么是公共收益呢？《物权法》的规定，住宅物业中的共有部分是指住宅建筑的共用部位及依附于住宅建筑的共用设备、设施和场地等内容，主要包括建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房、室外专用停车场等。而这些共有部分具有可经营性，通过对这些公共部位的商业化运作，可以获得大量利益，这些收益也被称为小区的公共收益。例如电梯轿厢侧壁属于共有部位，在此可以做电视广告和平面广告，如果室外停车场采取月租的形式收取停车费用，那么会产生大量的停车收益。也就是说，小区公共空间具有商业化利用的价值，这些商业化利用后获得的收益，叫做公共收益。不过基于建筑物区分所有权，这些公共收益也是分层级的，例如1号楼1单元的电梯广告收益理论上归1号楼1单元小区业主共同所有，而与2单元和其他楼栋无关；小区如果分期开发且区域之间相对分离的话，各区内部的一些收益理论上也只是属于那个区域内部，与其他区域无关；属于小区全体业主所有的小区露天停车场，停车租金应该归全体业主所有。公共收益分层级建档是最科学的，当然，本文重点是分析公共收益的用途，只对公共收益做简单的介绍。公共维修基金和物业费等虽然也都是业主凑出来的钱，但这些钱属于专款专用，且日常管理权在相关部门或者物业公司。公共收益则给小区带来的是一笔活钱，没有固定的用途，日常管理在业主手上。虽然公共收益支出是由全体业主共同决议的，但业主委员会作为使用方案的主要制定者，在公共收益的决策中占有重要地位。如何花好这笔钱，如何将治理资源转化为小区的治理能力而不是小区治理的负能量，极大考验着业委会。二、公共收益不能怎么用 讨论这笔钱这么用，首先要讨论这笔钱不能怎么用，通过讨论不能怎么用来逐渐理清楚究竟怎么用。1、这笔钱不能直接充抵物业费，这笔钱如果冲抵物业费的话，小区治理能力也没有提升，业主也会产生认知的混淆，业委会也没有从中提升自己在小区的形象：（1）业主本身不能真实感受到这笔钱的存在，毕竟是直接划扣的，补贴行为相当于下调物业费价格，业主只是少交了一笔钱，补贴的时候业主是无感的，不再补贴的话，业主则会产生剥夺感；（2）业主很容易固化思维，如果不再补贴，会认为业委会可能挪用了自己的资金，业委会行为会受到质疑；（3）如果把这笔钱用在了物业费上面，小区公共收益也体现不到他的价值，公共收益变成了专款专用的物业费，业主会将两者的概念混淆起来；（4）将小区活钱专款专用用掉了，小区公共收益也就失去了其活钱的价值，没有办法利用这笔钱搞小区建设，对小区修修补补，提升小区形象。 2、这笔钱不能直接当成福利发下去，特别是在公共收益不太多的情况下，例如采取开一次业主大会就发一桶油的做法。这种做法比前一种高明，这实际上是通过利益动员的方式让业主去投票，但是说难听点，这是一种利益收买行为，通过公共利益私有化的方式，收买参与度低的业主参与小区治理。采取这种方式，实际上也有无奈之处：（1）业主参与率低是一个普遍的问题，很多业主宁愿为了一桶50元左右的食用油排队去投票，也不愿意在关心自己价值几十万上百万的物业的保值增值，用一桶油诱惑大家，也是无奈之举。（2）从业委会的角度讲，发福利也是提升自己合法化和认同的一种方式，毕竟“雷霆雨露俱是天恩”。虽然业委会只是业主大会的执行机构，只是公共收益分配的执行者，但从一般业主的角度看来，是业委会给业主发的福利，这是业委会的功劳，这样能够提升业委会在业主心中的地位。采取这种方式对小区治理也会有影响：（1）业主参与小区治理的积极性与主动性并没有真的调动起来，毕竟业主只是为了一桶油而去投票；（2）业委会与业主之间建立的的认同只是利益认同，并没有真正的治理方面的认同；（3）小区大部分公共资源变成了促进业委会和业主大会正常运转的润滑剂，小区治理运转成本极高；（4）对于一些公共收益本不富裕的小区，如果将大部分的资金用在促进业主大会基本运转上，那小区也就没有资源来做小区建设和维护了，小区运转起来之后，也只能是空转。3、小区公共收益放在那里，一动不动。这种方式虽然很保险，是在为小区积累资源。但这种做法并不高明：（1）小区公共收益再多，也没有办法体现出它的价值，小区治理效能没有因此提升；（2）业委会也会被人指责为不作为，毕竟没有资金，没有做事，业主会觉得小区有无业委会都可以；（3）业委会也会面临很大的压力，除了被指不作为外，在资金不透明的情况下，也会被人无端猜疑。三、公共收益应该这样用 那这笔钱该怎么用呢？笔者以为，这笔钱应该作为房屋维修基金的补充，用于小区建设，毕竟随着小区慢慢变老，各种设施设备老化厉害，业主又有新的空间需求需要满足，也应该添置一些新的设施。有些设施设备是不能用维修基金的，并且维修基金也是有限度的，在维修基金用完之后，想要从业主那里筹集资金也是困难的。不过，理想是丰满的，现实是骨感的。小区治理决策是分两步的，第一步是业委会制定方案，第二步是业主票决。单单业委会在这方面形成一致也是不够的，需要业主们认同这一做法。这就需要业委会把通过一桶油收买业主的“利益政治”转化为通过利益动员激活业主的“认同政治”。1、食用油（福利）动员在一定时期的存在具有其合理性，毕竟业主们对小区治理和物业的重要性没有什么认识，但业委会要通过食用油动员，掌握小区业主的基本情况，建立业委会与业主之间的沟通渠道。 2、在业委会与业主之间建立关联之后，要建立业主之间的沟通平台，例如qq群、微信群等等，降低业主之间的日常沟通成本，业委会要将业委会运作和小区物业运作状态及时在群里沟通，建立业委会、业主、物业企业之间畅通而又低廉的沟通渠道。 3、逐步通过技术手段而不是利益收买的方式，降低业主投票成本，将钱花在购买技术使用上，利用电子投票平台等增加业主的参与度。 4、在搞小区建设这个大方向上，应该吸引普通业主参与到小区公共收益的支出决策当中，毕竟钱的使用和支出方向，对一些业主是很敏感的，应该通过利益分配方案的比较与确认激活业主参与的积极性。通过开业委会、业委会扩大会议（有普通业主列席的业委会会议）、业主临时会议（由业委会组织召开的、普通业主按需参与的会议）等方式，积极讨论公共收益支出方案。然后再用低廉的沟通平台和投票系统实现业主多数决。 这样做，可能才会做到业主满意、业委会得到认可、小区业委会及业主大会运转成本降低、小区治理能力增加的的效果。当然，规模越大的小区，做事的难度就越大，需要更精心的机制设计。
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