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什么是《民法典》？ 《民法典》从2015年就已经开始编撰，2020年5月正式通过，历经5年时间才正式成型，耗费了漫长的时间。 这部《民法典》其实是九部法律的合集版，包括婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、物权法、侵权责任法及民法总则。 《民法典》生效之日起，以上九大法律同时宣布废止。 《民法典》的内容包含中国人的衣食住行、生老病死、婚姻家庭等方方面面，有可能将会彻底改变中国的社会走向。 其中对房地产的影响相对明显。 【1】 “居住权”横空出世 二手房买卖“第一坑” 《民法典》中规定： 设立居住权，当事人应当采用书面形式，订立居住权合同。 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 居住权可以通过合同约定或遗嘱设定。 居住权自登记时设立不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的居住权消灭。 “居住权”的出现，意味着中国的房子在“房屋所有权、土地使用权”之外，还存在第三权“房屋居住权”。 三权不统一，这个房子将无法顺利买卖。 居住权既可以在夫妻离婚后，为另一方设立，也可以是家庭成员之间因为分家而设立，甚至可以为保姆、小三等人设立“居住权”。 居住权的期限可以是终生居住，但不能继承及转让，一旦拥有了“居住权”，就可以合法的居住在房子里一辈子。 就算新的业主在交易后获得了房产证，却也无法改变居住权，权利赶走居住权人，只能等居住权限到期或者居住权人去世，才能拿到房子。 所以千万不能买已经设立“居住权”的二手房，购房二手房交易前一定要查清楚这个房子是否被设立了居住权，否则麻烦不断。 【2】 “租房权”亮相 二手房买卖“第二坑” 《民法典》规定： 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内，发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 这意味着，如果租客与房东签订了两年的租房合同。 但是房东在这两年内，把房子卖了，此时的房屋所有权变更并不影响之前的租赁协议，租客可以继续住，直到租赁合同期满。 所以在买卖二手房的时候，一定要查清楚是否已经签订了“租房合同”，如果签订了“长期租赁合同”，这个二手房坚决不能买。 否则你买了以后，照样无法“清房”。 【4】 “抵押权”可转让 二手房买卖“第三坑” 《民法典》规定： “抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 “抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。” 这两条法规的意思是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售，不需要像以前一样提前还款了。
抵押权不再影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人（银行）同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人（银行）。 已经抵押的房子也可以买卖，未来二手房交易量会大幅攀升，“炒二手房”可能比新房更容易了。 但是实施起来难度会比较大，每个人的偿债能力不一样，老业主可能是一个信用很好的人，但新业主可能是一个“老赖”。 银行会同意“带着抵押权转让”吗？估计很难。 另外就是有些房子可能带有“民间抵押”，根据“抵押财产转让的，抵押权不受影响”的原则，你买二手房的时候，极有可能顺便把债权也接手了，那就麻烦大了。 【5】 住宅可自动续期 商住办公需申请续期 小产权房或将直接收回 《民法典》规定： 住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。 这样看来，住宅的70年土地使用权是自动续期的，不必担心被收回。 但是需要交一笔费用，至于费用多少，目前还没有明确规定，所以住宅是属于“缴费自动续期”，先自动续期，然后再缴费。 但商住或者商办类型的物业，目前产权到期后如何界定权益，还没有正式法律出台的意见。 因为《民法典》只提到住宅建设用地的自动续期，住宅的用地性质为居住用地，使用权一般是70年，而商住或商办都是40-50年的。 但是根据浙江以往的经验，商住或商办类型的不动产，可能需要提出“续期申请”，然后地方政府再根据规划情况，决定是否同意。 如果该区域已经改变规划，那就按照一定标准补偿有偿收回。 如果规划没有改变，那大概率可以“缴费续期”，通常情况下“无偿收回”的可能性不高。 但小产权房更多是集体土地使用权，40年到50年不等，这种房子到期后免费收回的可能性是比较大的。 所以不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。 |
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