二手房买卖合同实战解析（二）

二手房买卖合同实战解析系列，以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例，把房屋买卖合同一条条拆开，讲一讲那些容易被忽视的内容。

把合同吃透了，朋友们就可以做自己的房产专家了。

二手房买卖合同实战解析（一）

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本篇是第二篇 —— 房屋基本情况、权属及使用情况

《北京市存量房屋买卖合同》

第一条   房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元_________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋登记用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【   】：__________________   。

（三）该房屋房源核验编码：_________________________。

（四）其他 _________________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定见附件一。

要点解析：

该条目的在于明确买卖的房屋。其中：

1. 地址，必填，需要知道买的是哪一栋；
2. 房屋登记用途，必填，住宅和公寓、办公、商业等用房价值相差巨大；
3. 所在楼栋建筑层数、房屋所在楼层、房屋房源核验编码，可以选填。
   尤其对楼层不太确定的话，可以空着不填。因为有的楼房，因为忌讳一些数字，标注的楼层和实际楼层不一样。比如以为是16楼，实际是14楼。遇到矫情的买家，可能借故找茬。 
4. 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等，尽可能提前拉好清单，以免交房的时候扯皮。

第二条   房屋权属情况及使用情况

（一）该房屋【房屋所有权证】【不动产权证书】【     】证号：_______________，共有权证证号：_______________________，填发单位：________________________。

房屋共有人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况

该房屋占用的建设用地【不动产权证书号】【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】：__________________，填发单位：_________________________。

（三）该房屋权利性质为下列选项中第______种情形并符合其再上市政策规定。

1.商品房；

2.已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________ ）；

3.向社会公开销售的经济适用住房；

4.按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5.限价商品住房；

6.自住型商品住房；

7.共有产权住房；

8.其他：           。

（四）该房屋的抵押情况为：______。

1.该房屋未设定抵押；

2.该房屋已经设定抵押，抵押权人：_____________________________，抵押登记日期：_________年______月______日，【房屋他项权证书号】【不动产登记证明证号】：___________________。

该房屋已经设定抵押的，双方当事人同意按照下列第______种方式处理：

（1）出卖人应当于_________年______月______日前办理抵押权注销登记；

（2）出卖人无需办理抵押权注销登记，抵押权人同意买卖双方办理转移登记。

（五）该房屋的租赁情况为：【未出租】【已出租】。

出卖人已将该房屋出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。

租赁期限：自__________ 年________月_______日至__________年________月________日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的【交付日】【取得不动产登记日】至租赁期间届满的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有

除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同。若出卖人违反上述约定，双方同意按照下列第______种方式处理：

1.自租赁合同签订之日起至             （约定时间或约定条件），出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之         的违约金；

2.买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起       日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部已付房价款的      %向买受人支付违约金；

3.______________________________________________________。

（六）该房屋【不存在】【存在】结构改造情况。该房屋已经做过以下结构改造：

1._________________________________________________________；

2._________________________________________________________；

3._________________________________________________________。   

双方约定：                                。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三（含承租人放弃优先购买权的证明文件）。

要点解析：

房屋权属和使用情况，包括决定房子是不是存在瑕疵，能不能顺利过户。 

1. 产权证号，必填；
2. 房屋共有权人，包括没有上产证的配偶、继承人、代持人等，需要核验清楚，取得共有权人签字同意卖房；
3. 土地使用情况，如果没有单独的土地证，不填；
4. 房屋权利性质，必填；
   房屋权利性质决定房屋有没有限售条件、税费高低。比如，经适房、限价房满5年后才可以出售，且需缴纳高额综合地价款或土地出让金。看似报价低，但因为税重，使总价抬高、首付压力增大。需要提前计算清楚，避免超支；
5. 房屋抵押情况，必填，且需去不动产登记中心做产调核实。
   房屋有大额按揭款未还，尤其有多轮抵押的，应当注意风险，房东完成解押前，尽量避免大额付款。
6. 房屋租赁情况，必填。
   买卖不破租赁，如果存在租赁，应对核实租赁合同原件，确定租期，且取得承租人的书面确认放弃优先购买权。
7. 房屋结构改造情况，需要如实披露。
   披露出来是对房东的保护。有什么问题，我告诉你了，你知道了，也没有提意见，就表示接受了，以后不能再拿这个说事了。
8. 房屋其他情况，如有，应在补充协议里约定。
   房屋可能存在其他影响买卖交易的情况，比如事故房、邻居有精神疾病、房屋靠近化粪池等等，房东往往遮遮掩掩，需要买家自己了解清楚。四处仔细看看，问问邻居、打听打听物业、保安，排除隐患。

二手房买卖合同实战解析第二课 —— 产调要做好，该核实就核实，该查档就查档，该看原件就看原件，功夫都在事前。