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不知不觉间，我们的“神盘”系列，也写了不少了，超人前段时间做了一个总结，市面上的神盘大致分为以下几类： 有的依靠学区在整个二手房市场上“越老越妖”（详情请点击-鲁能星城）。 有的依靠核心地段+独特的江景加持“所向披靡”（详情请点击-春森彼岸，融景城）。 也有的兼而有之，成为一个区域的“门面担当”（详情请点击-华润二十四城）。 更有不少的楼盘主打性价比，走的是亲民路线（详情请点击-上品拾陆，康德国会，金科十年城）。 可以说每一个神盘，都是价值和价格的综合体，“一分钱一分货”的典型代表。 可是今天的主角比较奇怪，它刚好反其道而行之，在配套上，它没有学区，没有江景，有的只是一个核心的地段，可是在价格上，却属于“第一梯队”。 今天的主角就是：龙湖源著。  源著的位置比较有趣，你可以说他属于江北石马河，也可以说他属于渝北北环，看你怎么去理解他了。  实际上，源著分为北区和南区，我们也准备分成2篇文章来详细的介绍一下，今天所要介绍的，就是龙湖源著的北区。 先来看看源著北区的二手房市场，目前在售的二手房有：179套。  值得一提的是近30天带看：919次，换算下来，光“贝壳系”一天大约有30组客户来看这个小区。 很多新盘在狂轰滥炸的宣传下面，都不一定可以达到这个数据。 到底为什么它可以这么“任性”？大家为什么都愿意为它买单？ 我们先来看看小区的简单介绍再说： 龙湖源著北区（以下简称北区） 项目位置：重庆市江北区盘溪路420号 主力户型：建面约58-172㎡的单配-四房 梯户配比：看具体楼栋配置 装修情况：清水，精装都有 价格区间：建面14000-21000元/㎡ 物业费用：2.2元/m²/月 接房时间：2011年（一期交房） 北区以洋房为主打，小区环境良好 北区实际上是龙湖源著的一期和三期，一期以7+1的电梯洋房和33层的高层住宅组成； 3期是有48层的超高层公寓和39层的高层住宅所组成。 北区的容积率不高，仅有1.79。 小区内部绿茵环绕，内部是花园洋房，外部是高层住宅，中间是一条商业内街道，尽可能的保证了居住氛围的纯粹。  同时小区内部环境优美，流水、草坪、树木都有，景观以中轴线（水景）和环线（草坪、花木组成），绿化率较高，平时保养的十分不错，（随便放几张图你们感受一下）。   （图片源自贝壳） 注意，这是一个快有着10年历史的小区，光以楼龄来看，这类的房子还有很多，但是保养得这么好的，却寥寥无几。 小区户型多样，从刚需到改善都有。 其中一房的占比约为30%； 两房占比约为35%； 三房占比约15%； 四房占比约20%。 1房主要分布于小区外面的39、40、41栋； 2房，3房则主要分布在高层中； 4房主要为洋房和少量的高层大户型。 具体的参数如下：     小区物管给力 自带“天街配套” 北区似乎天生就是龙湖物业的代名词，这点不管从小区日常的维护，保养还是管理上而言， 物业都表现的可圈可点，小区内部为纯居住区，没有任何的便利店、茶馆等。 （图片源自贝壳） 小区共设置3个出入口，西门出来是社区底商，方便生活，北门侧门出来是幼儿园，方便接送小孩，而南门后门出来就是石子山体育公园，方便锻炼。 同时在周边出行还有轨道换线体育公园站，商业还自带了龙湖源著天街，体量虽然不大， 但是人气颇高，（美中不足的是，北区离这两个还有点远，大约1公里左右的距离）。 （图片源自百度） 在售主力户型分析 随机看一个建面约88㎡的正规两房户型： 优点： 1：户型设计完美，没有浪费面积; 2: 3阳台的设计，充分保证了采光； 3：面积足够大，舒适度高。 缺点： 1：实用性差了些(此面积现在可以做三房）; 2：部分户型朝马路，吵。 主要卖点梳理 1：品质感高 这点我想是无可厚非的，特别在北区没有其他额外附加值加持的基础上，居住品质感体现的淋漓尽致，不论的小区中庭的面积，还是物管水准，都是高于周边的（或许源著南区可以稍微的抗衡下）。 特别是在周边邻居的衬托下，更加突显源著的稀缺性（周边有不少的楼盘楼龄相近，但品质差的不是一点半点）。 一分钱一分货，所有贵的地方，你都可以实际看见，明白为什么贵。 2：地段+配套 这点前面已经有所叙述，这里不重复。 3：良性循环导致了没有没有对手 客观而言，现在在北环甚至于冉家坝这个地段，可谓相当的成熟，潜台词就是：周边配套齐全，但房子大多都有有一定的年限。 在在2013-2016年之间，如果你考虑在冉家坝附近置业，源著是一个你必看的选项，特别是对于在光电园附近上班的人而言，这里的诱惑十足。 良好的环境为源著提供了强有力的支持，引得大家纷纷购买，购买之后的良好居住体验，又赢得了很好的口碑，业主们都不吝对它的热爱和宣传。 可以说在冉家坝附近，源著已经形成了“一家独大”的局面。 客观而言的不足之处 1：户型有点“一言难尽” 北区高层有点让人“又爱又恨”，爱它的小区环境，物管水平，可以这个户型么，确实有点“一言难尽”。 这样的都可以勉强接受：（客厅没阳台） 这样的客厅完全没采光： 2:吵 这个是北区的通病，很现实也很具体。 （图片源自购物狂） 3：学区不太“硬” 其实重庆还有不少的核心区域，这些区域地段成熟，周边生活无忧，交通成熟度高，但就是房子老化严重，这个老化不光体现在颜值，还体现在内在品质上，这样的房子实在让人又爱又恨。 在没有额外附加值的前提下（学区、江景资源），你的自身实力稍微的平庸一些，很容易就随波逐流。 特别是在重庆天量新盘的冲击下，二手房的市场本身就相对狭窄。 如果你不具备“唯一性”，那么你的自身实力必须超过同辈人很多很多，才能在这个“红海市场”占有一席之地。 针对于自住而言： 源著是一个非常不错的标的，虽然附加值上面平庸了一些，但反而可以证明它的硬件配置真的高，而二手市场充分的换手率更是夯实了它的价格基础。 面对这样一个小区而言，如果你的预算足够，可以将它纳入你的购房清单里面，当然没有十全十美的房子。 在决定购买之前，建议你分不同的时间段多区几次小区，看看到底哪栋楼会比较吵。 针对于投资而言： 客观而言，北区不太适合一般人或者说短期投资，它适合长期持有。 一方面，它的价值已经全部可视化，周边配套，环境等。 另一方面，它的换手率又完全可以支持它的价格体系。 在二者组合在一起，就只有一个结果：该小区“出笋”的几率较低，且一旦出笋，你能不能买到还是个问题，（关注的人很多）。 而类似这样的小区投资，你一定需要时间来无限放大它的优点（品质感），时间越长，跟周边的差距就越大，你的品质感就越能体现。 不过好在北区的租金价格不错，小两房大约在2000元-2500元/月。正规两房大约3000-3500元/月左右。 这样的租金价格来抵扣月供的话，其实压力也就没有这么大了。 如果你有志于源著北区的投资，建议如下： 1：实地看房，了解所有的优劣势，知道市场的行情价在哪里:（卖价，租金）； 2：跟周边中介打好关系，作为长期关注的准备; 3：尽量选择一些装修过了的房子，可以直接出租； 4：准备好足够的现金流，做好长持的准备。 楼 盘 评 分 价格：☆☆☆ 地段：☆☆☆ 交通：☆☆☆ 配套：☆☆☆ 物业水平：☆☆☆☆ 投资价值评分：☆☆☆ 居住舒适度评分：☆☆☆☆ 综合评分：3.4分（5分为满分）
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