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别看不起眼的环京小镇，可能连四五线城市都算不上，但是它却依附于北京，甚至被称为北京楼市的晴雨表，一个咳嗽，另一个就感冒。因此，我也从来没有把这些地方当作一般的小城市，而应该按照大城市的逻辑来分析。 伴随着北京楼市的降温，环京市场也进入了冰封期。直到去年底才有所破冰。要知道，2017年初，燕郊楼市达到了疯狂地步，不到半年，房价从1.5万元涨到3万多，直逼4万。可是到了随着廊坊限购政策升级，本地户籍只能拥有2套住房，外地户籍要有三年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。你想啊，过去买房的可多数都是燕郊外地人，没几个在这里工作的，大多在北京交着社保，那么政策一出，立竿见影，不少楼盘从最高点跌至不足2万，甚至更低，不仅腰斩，甚至有的超6成，仍然无人问津。这个无人问津，并非真的没有需求，而是真的不敢买。 按理说自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被逐步落实后，房地产稳定大局已经决定了全国各地房价不会有大起大落的情况，因为调控总是在调和平衡，市场过热就泼点冷水，市场过冷就刺激一下。可是由于之前燕郊房价上涨太快太多，从而透支严重，所以房价腰斩似乎也并不奇怪。 但市场稳定的大局下，房价不会大起大落还会起作用。那么我们该如何客观看待燕郊等环京楼市呢？ 根据大数据房价指数（BHPI）监测显示，今年2月燕郊房价环比上涨7.63%，这是燕郊房价连续3个月快速上涨。北京在回暖，只是这燕郊的步子迈得有点大，这也导致廊坊在全国的房价涨幅中脱颖而出。诸葛找房的数据显示，3月100个城市的二手住宅挂牌均价中，环比上涨城市59个，环比下跌城市41个。从环比涨幅TOP10城市来看，以东部及西部的三四线城市为主。其中廊坊涨幅最大，环比上涨5.55%，环京市场在节后回暖迹象显现。 这也向市场释放了一个重要信号，那就是燕郊等环京楼市的确在恢复元气。而真正的那些三四线城市却在走下坡路，诸葛找房报告显示，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。这就说明环京楼市跟其他三四线城市并不一样。这也印证了一开始我说的它是依附于大城市的市场，要按照大城市的逻辑来分析。 客观地说，燕郊有大量刚需需求，同时各种利好也是纷纷而来。比如，过去一直被看好的燕郊等绝佳的地理位置，这是天然条件，因为北京无论调控与否，很多人也是不可能买得起那么贵的房子的。燕郊的各种利好都在眼前，比如往东边迁，比如北三县与之统一规划……这都是利好，只是这些利好早在之前就已经透支过了。 什么都怕过，所以燕郊有冲上4万的潜质，也有掉下来的可能。现在很多人问是不是可以去燕郊抄底了？对于大城市买房者而言，基本不用期待房价回落就能让你买得起，北京市场好起来，环京楼市也是水涨船高，近水楼台先得月。如果北京政策严格，会把有效需求挤到周边，所以理论上周边的市场都是长期看好的。之所以出现回落，还是因为之前房价上涨太不理性。 客观来看环京，就需要清楚它目前的定位。近日，燕潮大桥的通车，同样也释放了一个信号，那就是不仅是物理距离还是时间距离，更让北三县与北京拉近了距离，而且融入感越来越强烈。这就意味着环京的定位发生了变化。 北三县应该充分利用机会，尤其是“四统一”的政策优势，打造创新性产业，既要与北京的创新性城市建设相融合，也要“三城一区”主动做产业技术等对接；北三县不要过多强调差异化，应抱着开放的态度，在与北京发展更相关的科创、文化领域做出创新。 由此可见，今后大拆大建一定不是北三县的主流，房地产也不应该成为环京的主要产业，环京一带楼市野蛮生长的时代过去了，如今这里跟北京的规划也渐渐统一，但不能成为开发商炒作的理由，而是这里的市场将会更加正规化，开发商和城市将会更加注重品质的发展。这样接下来剩下的都是对未来配套的完善，对交通的完善，这里将会越来越宜居。将来可不是谁想来谁就能来，燕郊在2019年可能会相对好一些，但绝对不会无限放开政策，因为这里不是普通的三四线城市。 一个被套牢的炒房者感叹大势已去，并不想放弃这套争取了3年的房子，“只希望能顺利收房”。3年前押的这套房子，已经从1.8万元/平方米回落至1.3万元/平方米，“炒楼花”的短线投机时代开始远去。过去10年，旺盛的购房居住需求，让这里成了炒房客的“赌坊”。而未来则是把这些炒房者挤出环京市场。
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