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7月29日，长周末之前的星期五，是我的买家朋友收房子的产权交接日。中午12点，卖方经纪人打来电话，说” 卖家今天到下午6点钟也搬不出房子” 。他的话，让我当时心头一紧: “卖家不会在耍什么花样想不交房子吧？” 为什么会有这样的疑问？因为，我为买家朋友买到这栋双车库四睡房独立屋的价格实在是太低了。 低价买到列治文山双车库独立屋 在这条位于Bathurst和Bloomington 东南角的T街上，在5月20日，我为买家拿下这房子的价格只有91万加币。到了7月21日，同一条街上斜对门的一栋独立屋，平面布局一样，占地大小相近，地税基本一致，只是外立面和内装修有些小不同，售价高达111万。两栋差不多一样的房子，前后只差两个月，售价差了20万加币。换句话说，卖给我们房子的卖家只能收到91万，但是，在他交房之前的一个星期，他发现，邻居的房子多卖了20万。卖给我们房子的卖家会后悔吗？会想办法毀约吗？ 可以先吿诉读者朋友们答案。下午3点，双方律师完成产权转移的书面法律手续。晚上10点，卖家终于装车完毕，当着我的面将最后一把钥匙交给我的买家。夜里10点半，我和买家朋友完成收房后的检查，没发现有损坏需立即修理的项目，房子状态基本完好。至此，我的买家以低价真正买到並实际拥有了这栋独立屋，我也圆满完成了又一个专业服务任务。 这条T街的所有成交数据都存储在多伦多地产局的成交数据库中。如果去查列治文山的独立屋平均成交价，从5月到7月，两个月之间升了超过20%吗？没有！事实就是，买家朋友和我一起抓住了机会，买便宜了。 买家朋友免费得到专业服务 在我们所居住的安大略省(Ontario) ，绝大多数的房地产交易在合同谈判阶段至少有四方参与，即买家/卖家/买方经纪/卖方经纪。(有些重大交易的谈判阶段，会有律师等专业人士介入。) 在本地本行业的长期传统中，存在着设计精巧又合情合理的买卖佣金制度。通常，由卖家支付总额佣金(Total Commission) 给卖方经纪公司(Listing Brokerage) ，卖方经纪公司再将总佣金分成两份，自己留下一部分给卖方经纪，另一部分在成交后支付给买方经纪公司(Co-op Brokerage) ，最后分到帮买家买到房子的买方经纪手中。由于总额佣金都是由卖家支付的，买家朋友使用自己的买方经纪时，並不用付费给买方经纪，等同免费得到专业服务。 这样的买卖佣金制度是否对卖家不公平？也不是啦！如果我们看过去几年甚至几十年的房价升幅，我们就会发现，绝大多数卖房的人是赚了大钱的。那么，赚了钱的人为整个交易系统提供运作费用，金额只是几个百分点，应该不算什么大的负担。反过来讲，大家买房子的时候，总是感到手中的钱不够多，就不要再付费给经纪人了。这样的制度正好体现出加拿大特有的人性化关怀。 买家经纪应为买家做什么？ 专业的买方经纪至少应该为买家做好两大工作，首先是精确估算房价，在谈判开始前做好细致的准备工作。过去的实际工作经验表明，房价也是可以精算的！ 通常，有经验的买方经纪会在大量已售和待售物业中，找出可比较的例子，综合考虑如下因素: 地理位置，占地大小，房屋建筑面积，建造年代及装修新旧，以及同类物业现时市场上的供求比，就可推算出待购物业的合理价格，帮买家出Offer时已经心中有数，就不会让买家买贵了。 二是运用专业的谈判能力和技巧，用各种方法尽量说服卖家和卖方经纪接受有利于买家的售价，为买家省钱。说实话，同一个房子，不同的买方经纪去谈判，谈成的价格可以相差不少，区别就在于买方经纪的经验和能力。这里可以向大家披露的是，在本文开头的案例中，卖方经纪在5月19日将房子挂出来卖，而5月20日是Victoria Day 长周末之前的星期五，我必须在这天中午12点左右让卖家接受Offer，並在下午3点之前将订金本票(Deposit Bank Draft) 送到卖方经纪公司(Listing Brokerage) ，否则，长周末三天看房的人一多，我们绝无可能只用91万拿下这个房子。 把握住细节，事情就成了。事成之后，我将我与卖方经纪的谈判过程讲给我那读过商学院的买家朋友听，他也认同，” 有技巧” 。而且，在这个谈判过程中，我还使用了一种合理合法的” 特殊操作” 来说服卖方经纪和卖家接受买家的最终价格。 用谈判技巧为买家省钱，这並不是唯一的案例。记得几年前，我为另一位买家朋友谈成了合同与价格，也为买家预留了有关贷款及验房的保护性条款。然后，我的买家因验房发现的小问题合法地退出合同並取回订金。然后，卖家第二次上市把房子卖给了第二个买家，最终价格倒比先前我为第一个买家谈成的价格高出2%来。换句话讲，我为第一个买家谈成的价钱是低了2% 的价格。 其实，一个真正有经验的专业地产经纪可以为客户朋友做更多的重要工作。例如，在带买家客人看房时，要象半个验屋师，能帮买家事先发现待买房屋是否有重大隐患。在帮买家客人起草合同时，需要有律师一样淸晰的头脑並使用严谨的文字，组成能保护买家利益的买卖合同。(当然，地产经纪不可能代替律师。) 此外，帮助异地来多伦多买房的客人预先审批房屋贷款，让他们一落地就可以无后顾之忧地全心全意地选购房屋。 对买家客人来讲，最有利的局面就是，有专业的地产经纪带领整个购买过程，又能介绍专业的验屋师/律师/银行经理随时提供专业服务。这样，买家客人就有了双保险，买家的利益得到最大程度的保护。您就真地可以高枕无忧了。值得指出的是，买家使用专业的地产经纪为自己工作，只有收益没有支出！ 人的一生总会买几次房子。希望您也拥有一位给力的专业的地产经纪为您服务！ 作者: 白金林 James Bai，Right At Home-安居地产 (作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。 ) |
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