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上周，连续接到两个从未谋面的房东电话，咨询驱逐租客事宜。 两个案例分别是分租之一的租客，制造很多噪音，导致合租在一栋物业里的其他租客很恼火，将其投诉到房东那里。房东与其多次交涉无法解决，不得不痛下决心驱逐该租客。这是为数不多的因为扰民而不是欠租被驱逐的房客。 另外一例是整租。租客从三个月前开始断续拖欠租金，理由是失业，需要分期付款。房东先存侥幸心理，后来意识到，这个租客不能再姑息，必须要驱逐。 这类问题，在过去的这些年里，我遇到很多，包括绝无仅有的一例我自己为客户找的租客，也是因失业欠租。房东配合，我们快速出击，在租客欠租一个月后，立刻找律师，发信，并做好出庭准备。还好这位租客信用分数不低，廉耻心还在，根本没等到出庭，律师发信后的第二周，静悄悄搬走了。 所以，对于类似问题，我能做到的事情只有两件：1. 如果房东想自行和平解决问题，和租客好商好量，那么，我会建议房东给租客发邮件，见面，最重要的是，愿意做出牺牲，舍财免灾，请租客尽快走。2. 如果已经努力过，但无法解决，或者从开始就不想再见到租客，那就找律师。就冲着免遭心理折磨这条，我个人觉着这个钱花得值。 很多房东开始都想着自己尽力解决。律师呢，不是不想找，而是总觉着是无底洞，案子不知道打到何时，出庭几次，律师费用最终会怎样，想着就怕。我想，如果律师费用有封顶，哪怕高些，会有更多的客户愿意找律师。当然这不是我的职责范围，不敢妄言。 想自己处理无可厚非，毕竟您和租客熟悉，租客的脾性略知一二，处理起来也方便对症下药。自己找的租客，哭着也要逐出去，呵呵，调侃一下。 我的建议是：已经拖欠的房租既往不咎，让租客搬走；如果并未拖欠房租，而只是让其他合租人生厌，那就多给一个月租金外加搬家费用，毕竟是分租，租客东西不多，房东额外多出个搬家费，对捣蛋租客很有吸引力。 需要格外强调的是，在给出这些利好条件时，要在邮件里或者面谈时恩威并济。告诉租客您必须让他走的决心。比如，现在不接受这么优惠的条件，等待他的是出庭，被强行驱逐，信用记录也许因此受到负面影响，个人在社区形象会变得糟糕，最终还是会被驱逐。所以，与其赖着多住俩月，不如拿钱走人。 从我过去对很多房东客户的来电分析，房东们在自己处理与租客的纠纷时，过于优柔，同时在出钱方面不够狠。真想对症下药，一定要猛药，争取一击而中，药到病除。好比电影 “教父” 里著名的那句话，“ 给他一个无法拒绝的开价” 。 话说房东严格筛选租客，并和租客和平相处，当下变得尤其重要。根据最新出来的2017-18 “安省司法仲裁”部门的年度报告披露，由于政府部门严重缺乏合格的工作人员，隶属其下的“ 安省房东租客委员会”，简称 “房租委”，已经因此受到影响，多数申诉案件被一再延期。 您只要进入到“房租委”的网站，首页正上方就是关于申诉可能被拖延的通知。除了邮局罢工导致通知信件无法按正常程序到达，通知同时强调，“房租委”目前人员紧缺，影响到其正常服务。因此，出庭日期的等待可能会比以往更长。这简直是直接往政府脸上扇一巴掌，大声宣布，让你裁员，现在我们没人管事儿了！ 司法部门的报告指出，刚过去的安省大选干扰到司法部的正常招聘，同时仲裁人员的聘期限制，导致“人权仲裁”部门和“房租委”缺人。好几个有多年工作经验的仲裁官提前离职，并且仍有一些工作岗位没人顶上。 签署这份报告的司法部执行主席 Michael Gottheil 已经在其岗位上效力7年，也宣布将离职。同时透露，另一位高级官员 Ellen Wexler 也将退休。同时，11位全职仲裁官将于年底任期届满。4名今年开春和夏季被委任的临时仲裁官也将在年底任期满。 通常来说，“房租委”从申诉到出庭，等待日期在25天之内，平均23天；今年从5月底到10月底，平均 40 天以上。 律师们认为，从申诉到出庭审理，之间的等待已经不是以日计算，而是几周甚至几个月。 一位房东说，她今年8月开始申诉时，她的租客已经4个月未交租，然而她的出庭日期仍不得不被排在12月份。算下来，如果一切顺利，就是说，出庭如期进行，房东胜出，从申诉到最后她的租客真正被驱逐，最少要五到六个月。 CBC 新闻报道，“房租委”北部办公部门取消了所有现场出庭，因为该地区目前根本就没有仲裁官。这种现象，基本是全省各个地区的写照，程度不同而已。“房租委”目前只有33个全职仲裁官，而预期应该45个。另有几个临时仲裁官的职位短缺。 说个有意思的事儿。过去这些年里，“房租委”接到的驱逐申请，基本都是和欠租有关。比如，2009年的欠租驱逐申请占了全部驱逐案件的75%；而近年来，其它原因的驱逐申请有所提高，比如“自用” （ N12）或者，“大装修” （ N13 ）。为什么会这样？因为欠租申诉的审理过于漫长，申诉的每一步都要给足时间让租客补交房租；职业租客会利用法律漏洞，无限期延迟出庭，获得免费住房。即便最终等来出庭日，仲裁官也未必会立刻发驱逐令。 当下工作人员短缺，等于人为的让欠租的房客肆意妄为。 房东收回自用的理由，虽然也有很多程序和细节要遵守，毕竟简单多了。 尤其是大装修的理由，很多房东其实是以装修的名义，让租客搬走，然后小规模装修，甚至根本就不装修，再重新将物业租出去。这样做的主要目的是涨房租。当然违法了，因为租客有第一选择权，而且房租不可以与原来有大差异，一旦搬走的租客发现房东装修后没有第一时间通知他们，房东会面临被起诉的危险。 Whitby 的一个租客，在房东通知她搬走，需要自己住之后，不得不从原来每个月$900租金的房子，搬到每月 $1500租金的相似条件的物业里居住，房租都涨了嘛。不久后的一天，她路过原来租住的地方，发现房子已经挂上了出售的牌子。于是将房东告到“房租委”。经过审理，房东被判有错，需要赔付这位租客 $1500 和 $900 之间的差价的一年总和，$7200。 由此看来，政府裁员以及其它政治原因，导致“房租委”人员不够，给一些有意赖租的房客形成人为的滋生土壤。每年涨租幅度限制，申诉期漫长，令房东们铤而走险，想办法以更快捷的理由驱逐租客。 这么看来，房东和租客的矛盾，到了最后，几乎到了敌我矛盾的程度。 |
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