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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：房姐，房贷新政您怎么看？以前的房贷也和LPR挂钩了，政府目的是啥 回答：央行发布存量房贷利率政策， 重点就是： 1，以后房贷利率全部以LPR为定价基准，原来的基准利率定价不再采用。 2，加的点数是不变的，变的只有LPR。建议能选择LPR的都选LPR， 利率长期下降是大势所趋。2020年不会有任何变化，和现在的保持一致。对已经下款的存量房贷，利率高的会回调。 2021年1月之后：调整后的房贷利率=最新LPR+「加点」，注意下这个「加点」。加点=旧房贷利率 - 4.8% 举例：A贷款30年，现在的房贷利率是5.39%，假如在2020年5月，银行通知A要调整房贷利率了。那加点就是：5.39%-4.8%=0.59% A新的房贷利率就是：最新的LPR+0.59% 房贷加点一旦确定下来后，以后就不会变了；你的房贷利率，就跟着LPR波动了。这跟以前有啥不一样？不一样，月供以后大概率要减少了。 zf的目的只有一个：变相放水！ 提问：房姐 您好。想向您求教一个问题：您对烟台这个城市有了解吗？能听听您对烟台这个城市的看法吗。 回答：烟台是一个多中心城市，有点像深圳。 芝罘区是老经济文化中心，像罗湖； 莱山区现在是市府所在地，海岸线空气好，很多人定居在此，像福田南； 福山、开发区经济总量高，外企高新企业扎堆，像政府扶持的南山区。二手房市场也有区域特点，芝罘区学区房2.5万已经有大量成交，莱山区改善住宅也有很大市场需求，开发区、高新区市场也在17年中升温，二手价格半年涨了30%，现在处于下降通道。 烟台最大问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存全国排名前三 大概率三年内平稳，投资换其他城市。 提问：投资考虑世茂龙湾四期108平联排别墅可以不 回答：远郊区40年产权商业屌丝别墅，应该是属于最坑的产品了 远郊区，没有流动性 40年产权，税费极高，接盘侠少 别墅产品，升值潜力不如刚需盘 除非到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩，否则别碰。 提问：房姐对无锡房市怎么看？可以介绍一下嘛？ 回答：无锡完全藏富于民，gj层面完全没有存在感。无锡这样的经济强市，中短期看还是有一定价值的，但我们不会愿意大长线建立大头寸，适合本地人淘笋。长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。 提问：新人，如何做银行认可的流水？ 回答：详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水》 提问：姐姐好！我户口在珠海，名下有一套华发新城四期的86平住宅，现在可卖230万左右。月租金可以到4000。现手有130左右，只考虑投资，初步打算是1）珠海横琴2）西安3）重庆。姐姐，您说我是留着华发的继续持有，还是出了建仓其它城市的？如果建仓其它城市的，西安，重庆那个更有前景呢？谢谢姐姐！或者您有更好的推荐？有劳姐姐了！ 回答：你好，横琴价格严重透支，以前分析过，现在横琴的人口和经济不足以支持如此高的房价，虽然规划很好，但未来发展不确定性大。 西安这一波人口大战为何这么凶，主要是他再不抢以后就再也抢不到了。这属于强行改变城市命运的。只能说现在房价追的差不多了，到位了，不用再买了，总体上还是不如成都重庆的。但是，如果西安继续拆城中村，继续大力兴建基础设施，会拉近与重庆成都的距离。西北变湿润也是个长期利好，毕竟环境好了。 这几个城市对比，更倾向入手重庆。 当然 子弹130，可以考虑开发一线城市房票，入手一套上车盘。 提问：房姐你好^_^。27岁，女，单身家贫，来自西北小城，现在武汉租房。自己只有子弹15家人无法助力，预计再借5+。计划和两个单身闺蜜合资买三居室自用，均需借款，目前工资均5k，提升中未来看涨。三人均有资格买，二人有公积金，我没有。预计一人20凑60首付，由一位闺蜜sfsd，另二人不用名额。已阅读学习合伙买房手册准备借鉴，先感谢房姐的阅读，我的提问如下：1.基于我们贫寒条件这种方式可行吗？还是再攒几年钱各买各的；2.若合资可行，怎样贷款更划算？3.麻烦推荐近地铁，值得自用的三居室。同时考虑未来涨幅，谢谢房姐。 回答：合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。 合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。 房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。 比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升； 再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。 合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。 我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议攒钱自行购买。 子弹15，先买沈阳吧，翻倍之后换武汉。 提问：正在仁恒一期的毛坯月供1万元，精装修27万贷款银行没放款，我资料齐全，开发商发催款单给我说逾期未还要收违约金，请问这种情况下能退房吗？怎样避免损失？ 回答：催款函可以忽略，你找的是开发商指定的银行，银行没有放款不是你能控制的。 一般来说如果当时购房者和开发商签订的合同里约定了付款日期，催款通知函是有法律效应的，且开发商规定的违约金也在合理范围之内。 开发商发这样的催款函也不是真的要购房者赔钱，遇到这样的情况，只能再去催催银行。 按照合同上的约定，你已经违约，想退房只能换个其它理由。 提问：姐姐，求翻牌。先介绍下情况：1.手里两套房，武汉汉阳人信汇四期一套116平（还剩29年80万贷款）在出租，另有一套自住房；2.想给孩子读书准备套房子（汉口武昌核心区域，6年后用到）；3.个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想先在光谷投资1-2套房（老人票四张），获利后置换主城区学区房。4.子弹200+人信汇那套房请问：1.我的思路正确吗？2.人信汇何时出手？3.推荐最合适投资盘及户型谢谢 回答：现阶段买城乡结合部和产业新区是正确的选择。对于武汉这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。 武汉还处于造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。 子弹200，回报率最高的资产配置 详见知识星球内部分享。 人信汇继续持有，等下一波涨幅来了再出手。 提问：请问常青二分之一区100平小三房238万可入吗？还是买两个证的127个方280万，楼层都差不多 回答：两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双拼: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 双证的缺点：1.占名额 2.金融属性差，大多都不能满评 这2个对比，B明显没有性价比。选A 提问：房姐，我是北漂，现在北京已经干了十多年技术，现在感觉到了中年危机，在公司也是上不去下不来，想切换赛道，该怎么踏出第一步呢？求指点，感谢！ 回答：从事多年技术岗位的人大多都会遇到这种情况：一旦脱离技术工作就不适应，与人打交道格格不入。 世界是公平的，技术工作带来了稳定的，高于平均水平的薪水，同时代价是屏蔽了思维的生长，对社会的敏感；保护你免于时刻受到社会天然的伤害。同时也让积累的伤害一次性清算。 这种交换，不是只发生在技术岗位上，其他的场景同理，譬如国企下岗，经理人转行，北大毕业...只是形式的不同。 从技术男回归到一个正常的社会人，首先从给自己解毒开始，为人处世察言观色不是一瞬间学会的，都是痛苦造成的。 提问：房姐，您觉得北京的好地段未来主流户型会是向大演变，还是向小演变？有一种观点认为以后很难三世、四世同堂的大家庭住在一起，而是拆成小家庭住，这样一线核心区域人均面积会变小，小户型会成主流。这样的话，核心区低单价老破大还是我们投资的主流吗？ 回答：买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。 1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。 2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。 3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。 4.当家人或者配偶参与出资买房，相当于拥有了部分股权，必须考虑双方的利益。而这种利益最直接的体现形式就是成家立业，两口子婚房或者带孩子需要自己的房子。 5.因此，未来的上车需求，背后更多的是两个家庭的需求，至少是夫妻两人＋小孩，3个人的居住空间，至少是两居甚至三居起。 6.因此，对于一线城市而言，未来两居和三居上车盘的市场占比将会比今天进一步扩大。 而一居份额可能下降，因为单身贵族越来越缺乏支付能力，夫妻则不能使用一居满足他们的需求，只有一些过渡需求和「先上车再说」的压迫支撑一居的市场。 7.一线城市的核心区，本身不会有太多空地盖新房，而一旦盖新房，必然是高溢价。居住的需求将会不断超越对品质的需求，而品质也会不断折旧。多人口家庭，或者有面积改善需求的家庭，想要用同样的价格买到更多的空间更多的功能性，就需要求助于相对价格更低的老破大。 归根结底，大部分房子的价值取决于房子的所在地和面积的大小。而品质因素，则是面向于有支付能力的改善家庭和充足现金的中上层人士。越是核心区或者特殊地段（山水景观等）的品质楼盘，只要有足够的购买力人口，同样具备稀缺的价值，届时这种豪宅和一般的普宅的价格差距将会比今天更大。 提问：房姐，为什么你不推荐深圳老城区罗湖呢？租金很高啊。 回答：每一次交易都要承担税费，融资成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情况下打不平月供。 罗湖价格一直很好啊，房价大涨也没见怎么动弹，不是很明显么？再做交易的时候，能否覆盖掉这些年的投入（资金成本、服务费用、月供），如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，请参考目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。有的人又说那我可以博旧改啊。 现实是，如果没有一手消息，博旧改是个苦差事： 1. 正在征集意见，遥遥无期，薛定谔的旧改 2. 板上钉钉，价格已经涨起来 3. 旧改之后的新楼盘，一般情况下，贵 这就是罗湖的不归路。除了这个原因，经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。 提问：房姐，感觉现在做餐饮越来越难挣钱了，有什么好的出路吗？求指路！ 回答：无非就是门槛低，会做的人很多，所以你提供不了创新，也就无法获得超额收益，只能拿到这个level的人的平均收益。又因为这个level的人门槛低，对回报要求不高，所以这个“平均收益”也就是个比较低的收益了。 也有开饭店很赚钱的，但你要解决创新问题啊。创新，和别人不一样，提供别人无法提供的价值，才是超额收益的源泉。 就拿自助餐的食材来说。 别人还在卖基围虾的时候，你已经开始做三文鱼了。 别人也做三文鱼，你已经有三文鱼大腹和金枪鱼赤身了。 别人也开始做这些，你已经有金枪鱼中腹大腹、鳌虾、牡丹虾、海胆、鹅肝、松叶蟹。 别人也开始做这些，你已经有当天空运的冰鲜货。 别人也开始做这些，你已经有干式熟成高级处理。 别人也开始做这些，你已经有低温烹饪高级做法，花式米其林分子料理。 每一次创新，能给你提供一年的超额收益期。 累积下来，就是iPhone用全球智能手机20%的销量，拿走全球智能手机80%的利润。 提问：什么叫2变1，二套房可以改成首套贷款吗 回答：对！二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。 提问：房姐三个比较纠结紧急的问题，1.通过什么渠道如何找到更优质的代持，家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢，关于这一点能详细介绍一下吗？3，明天去沈阳 准备多呆几天，现在沈阳不限购只有二手房吗。记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细，但是最近怎么也没找到没找到，能在发一下吗 ，谢谢。 回答：1.有专业的代持和婚票市场，可以打听下。 代持者的选择方式一 代持人户籍一般都是本地户籍，也有少部分是外籍，他们一般生活或工作在外地和国外，在当地已经没有安家置业的欲望，比如在香港和国外有稳定工作的本地人，已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人，派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生，理由是他们都是首套资格，其实这种代持者的质量就不是很高了，仅从贷款的角度就增加了很高难度，关键是这种人过不了两年就有刚需的要求，除非投资者是短期抛售，否则很容易产生现实利益矛盾。 选择方式二 代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属，同时看好某地段类型房产，由于一方资金不足，因此找人共同出资，共收回报。 选择方式三 除了近亲之外，远亲，朋友的朋友，也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完，再用老人票，最后才考虑代持。 2.空当接龙要结合你的刷卡频率，入门级别一般是建议2+1。 2个大机+1个手刷。大机的商户更优质，内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机，是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷，是因为方便携带，同时不能丰富商户选择，但是不做为主力，因为这类手刷大多是优惠类，银联赚不到钱，所以对你养卡有影响。熟练之后，建议4+2的配置。 3.沈阳二手房不限购，部分新盘开发商也可以配合你交半年社保。 提问：房姐你好，地标深圳，手上子弹260，想投资宝安的房子，首付得五成，沿着地铁线看了几个小区，最后锁定了12号沿线的中粮凤凰里，万科金色领域，怀德公元，这三个小区看的基本都是88平左右的三房，现在凤凰里有一套11楼，开价476万89平的毛坯。怀德公元一套10楼，一口价474万86平的带租约精装三房。两套房子户型都挺不错的，业主也都红本在手。现在就是很犹豫自己的眼光对吗？看的这几个盘选择对吗？又要买哪套了？ 回答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 万科金色领域11年的次新盘，机场附近噪音比较大，西侧有高尔夫公园环境ok，福永和新安二外学位没看到过排名，投资和自住没看到亮点。 怀德公元 未来12号线怀德站，但是距离1.2公里左右；学校质量就不要指望了，附近农民房为主；靠近广深高速，部分户型吵；主打高赠送，如果附近工作，可以考虑，增值潜力一般。 子弹260可以通过很多方式操作成首付3成，淘总价700-800左右的标，具体选筹推荐见知识星球内部分享。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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