业主与物业服务公司的“爱恨情仇”———以《民法典》为视角

物业管理，是指业主通过选聘物业服务公司，由物业服务公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同成为了牵系业主和物业公司的“桥梁”，合同中对于物业公司的服务范围、标准以及收费标准等都作出了约定。但是日常生活中的物业服务纠纷不断的出现，究其原因，在于物业服务纠纷类型多样、所涉及的法律关系复杂、带有群体性特征导致处理难度较大。随着2021年1月1日《民法典》的实施，业主与物业公司的纠纷解决也将产生新的变化。

以下将以虚构的人物角色和情形，对于生活中业主与物业公司的各种典型纠纷进行逐一的分析和论证：

近日，张大妈如期搬进了自己购置的新房子中，张大妈对于小区的环境甚是满意，物业服务也非常的到位。在愉悦地居住一段时间以后，张大妈逐渐发现，小区里的物业公司出现了重重“问题”，自己也不知该如何去应对......

情景一：张大妈用自己的退休金购置了一台“宝马”牌自行车用于买菜接孙子使用。一日，张大妈在晚上跳完广场舞骑车回来后，将自行车上锁后存放在楼下。次日，张大妈准备去买菜的时候，却发现自己的自行车丢失，遂报警但未果。张大妈就以物业公司未尽到维护小区公共秩序及安全保卫义务为由，提出让物业公司赔偿其车辆损失的抗辩并拒交物业服务费。

首先是张大妈缴纳物业费的问题，《民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”张大妈认为物业公司的安保存在问题，以此来拒缴物业费是不合理的，因为实际上张大妈车辆丢失的损失与物业费的缴纳是两个法律关系，张大妈不能以此来抗辩拒缴物业费。

其次张大妈认为物业应当赔偿其损失的问题，《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”其实首先需要看的是业主和物业公司签订的物业服务合同中对于该项内容是如何约定的，再根据实际的具体情况来判断物业公司是否存在过错。

情景二：张大妈在午饭后和李大妈闲聊的时候突然提到，李大妈前一阵子参加了业主大会组织的投票表决，针对物业管理规约中的部分内容进行修改，最后参会的业主过半数同意了该事项。张大妈产生了疑惑，为什么李大妈参加了我却没有参加呢？这种事不应该全体业主都参加才可以吗？

针对张大妈的疑惑，《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

首先为什么张大妈没有参加表决，《民法典》针对原来《物权法》的内容新增了“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”也就是意味着即使不是所有业主都参加，表决也是可以进行的。其次是针对物业管理规约的修改，只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。新的规定实则是降低了参与表决事项的业主比例，相比于旧规定的1/2的业主通过，新规定只需要1/3（2/3*1/2）的业主通过即可。

情景三：连续几天的暴雨洗礼，张大妈的房子出现了问题，客厅的屋顶出现了几处渗水的情况，张大妈认为当初自己随房款缴纳了住宅专项维修资金，自己有权利使用。随即找到物业公司，请求物业公司用专项维修资金修理房屋，物业公司拒绝了张大妈的请求。

首先是张大妈房屋出现瑕疵的问题，《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“......在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”如果房屋在合同约定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；如果房屋质保期已届满，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，具体还要看张大妈的房屋瑕疵是由谁造成的。

其次，对于张大妈请求用住宅专项维修资金来修理自己的房屋。《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”对于该专项资金，《民法典》明确规定了该资金仅供共有部分以及相关附属设施的维修使用，张大妈请求申请该资金用作专用部分的维修是没有依据的。

情景四：张大妈在买菜回来的路上，看到了自己住的那幢的墙体上正在张贴大幅的广告。在乘坐电梯上楼的时候，也看到了电梯的墙壁上也贴了许多广告标语。张大妈心生疑问，广告张贴在我们的公共区域不应该产生了收益吗？这些收益都怎么处理呢？

对于张大妈的疑惑，《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”对于物业公司利用业主的共有部分取得的收入，物业公司是可以进行一定的成本扣除的。剩余部分的收益往往要看签订的物业服务合同中约定，有些合同中约定了将该部分收益转入专项维修资金中，也有的合同将该部分的收益转为了物业费的补足。

情景五：张大妈所在的小区物业公司与业主签订的服务期限为三年，物业公司服务期限已经届满，业主大会也没有再和该物业公司续签服务合同，决定换聘新的物业公司。在业主大会寻找新的物业公司之前，物业公司还依然进行着物业服务。这时有部分业主认为合同期限届满以后收取的物业费是没有依据的，不应缴纳物业费。

《民法典》第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”该条文规定了物业公司的后合同义务，在新物业公司接手之前的过渡期，原物业是“应当”继续进行物业服务的，并且有权利继续收取物业费。业主享受了物业服务，应当继续缴纳物业费。部分业主的想法是没有依据的。

业主与物业公司是不可分割的两个整体，在各取所需的过程中难免产生纠纷，如何化解纠纷，法律的学习是必不可少的。尤其是在《民法典》开始实施之后，法律发生了翻天覆地的变化，物业服务的法律适用作为《民法典》的一部分与我们的日常生活息息相关，这也是为什么需要全民学习《民法典》，在紧跟时代革新的脚步中，也学习到了如何保障自身的合法权益，何乐而不为。

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撰文 | 原创，阮俊杰

校对 | 谭明亮

排版 | 盈盈