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周璐的笔记 一、尽量避免募集类资金 现在金融监管非常严，原来很多金融机构的资金池现在都不复存在，都要求单项目单独募集，而一旦碰到募集的问题，就是时间冗长、手续繁琐，而且募集本身也有不确定性，现在行情不好，容易因为募集不到资金而告吹。 而且很多募集类资金因为穿透监管限制，也严格遵守“四三二”的要求，资金无法在土地款付清之前进来、用于拿地的保证金和后续的土地款，所以对投资口拿地的意义非常有限。 二、尽量与同行合作 话说隔行如隔山，要把一个项目向金融机构或者社会资本讲清楚好坏是件非常头疼的事情，但是房企之间却不一样，一点就通、一拍即合，省去了太多的沟通上的烦恼，而且房企本身也有拿地诉求，容易达成同股同权的合作模式，当然也有一定的资金实力，在当下的阶段是最好的合作伙伴。 房企间的合作，其实有两种，一种是拿地前就讲好了，共同出资保证金及后续土地款，另一种是拿地后找合作，参与合作的房企出资相应股权比例的土地款，并且按照计息或者资金同等占用等模式给予拿地房企补偿。 可以讲，在当今这种弱市，同行间的合作是条件最对等的一种合作方式。 三、考虑机会性使用国企资金 以往这部分资金是很难拿得到的，因为国资参与地产开发是受到严格限制的，甚至各地城投都在被要求不断退出房地产。但是近几个月随着土地流拍加剧、地方政府卖地难，以城投为代表的国企托底土地市场的情况越来越多。 然后呢，国企托底只是权宜之计，他自己开发能力不够、或者本身的资金也是挪过来的，也需要通过合作而回笼资金、盘活资产，拿了地就转头就对外推介寻找合作的也比比皆是。 所以这类资金也是可以利用的，洽谈一个合作开发，甚至是小股操盘，给国企的资金收益保底，一般就能顺利谈下去。其实对于房企而言，就已经算是利用了国企的资金，起码土地款有人会一起扛。 四、与中小房企合作 随着这几年地价的暴涨，中小房企的资金实力相比动辄亿级、十亿级的土地款而言，已经望洋兴叹，衍生出两种状态，其实都类似于收购，但对拿地而言，也算是有人出资了。 一种是前期市场高点拿了地，保证金已交、后续土地款没交全没办证，但是发现市场下行、银根锁紧，自身资金实力已经无力支付后续土地款，只能找合作方合作。 另一种是因为自身实力有限，融资渠道封闭，想找一家或几家房企整体战略合作，愿意同股同权出资、甚至出资源，但希望借用大房企的品牌及融资渠道把自己做大做强。 无论是哪种，对于房企减轻自身拿地压力而言，都是合适的。 五、社会闲散资金的使用 社会闲散资金一般都会以债权的形式来介入房企拿地，愿意同股同权走到底的非常少，但是因为一是拿地时候项目最多就一个土地出让合同，证照章都没办，如果保证金合作更是什么都没有，最多一个房企担保承诺，风险是比较大的，二是这种一般都是过桥，等到房企后端开发贷下来一定是会把他置换掉，所以社会闲散资金的利率会非常高，15%不算高，25%都有人要，这种钱借的非常烫手。 当然，利率上面，保证金配资使用的利率是最高的，等于是用信用借了一笔钱，随着房企自有资金比例越来越高和离办证时间越来越近（可有抵押物），利率是不断走低的。 六、小结 当然，可能有人也会问，有很多融资的途径和技巧为什么不提。本文讲的是实操、不讲形式，探讨的核心是资金是谁的、能不能用于拿地，那些看起来复杂的融资形式分一分，对投资口而言，无非就是保证金阶段进来、土地款付清前进来、土地证下证后进来，花式秀技巧不是本公众号的方向。近几个月的状态是，金融机构的钱限于监管风控的原因都只能用于后端（四三二之后），可能有少部分可能可以各种方式提前，但基本上也要土地证之后了，而且要求都会非常高。 能股权合作就股权合作是当前拿地找钱最好的方式，因为一开始就能进钱，能降低拿地的资金头寸，降低股东投入的资金峰值。 如果是土地证之后的融资，其实和投资口的关系不大了，财务部门做的比投资部门熟练多了、办法也多，但找股权合作的钱，投资部门的效率肯定比财务部门高很多，也是投资口人员价值所在。 当然如果房企有能力通过自有资金一把付清土地款，办出土地证，然后再通过各种各样的技巧去花式融资，只要信用够好、排名够高，什么都有可能，但也不在本文的讨论范围之内了。 |
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