 你觉得，老破小没有春天吗？ 先说一个神奇的例子：我司隔壁的一个老破小——深圳南山区粤海街道泰阳硅谷公寓。 虽以「公寓」为名，这房子却是住宅性质小户型，房龄刚过30岁。 这样的老破小今年居然房价翻倍涨：6、7月份，房价还在7万+元/m²徘徊；到了11、12月份，房价一路狂飙直到14万+元/m²。 半年翻倍！ 这，简直是一个老破小的突围奇迹！  深圳南山区硅谷公寓6、7月份的房价（数据来源：链家）  深圳南山区硅谷公寓11、12月份的房价（数据来源：链家） 老破小的突围奇迹 带着痛失两百万的感伤，我默默感叹：人类总是一种后知后觉的动物。 我曾经怀疑，它的大涨价是因为「818政策大红包」，但是它的涨幅像极了一匹脱缰野马，把深圳的大势远远甩在了身后。 我也怀疑，它的大涨是业主坐地起价蓄意哄抬，但是被请喝茶的新闻在各大媒体曝了一圈，房价依然还在那里。 真相只有一个——学区房！  硅谷公寓带了南山外国语大冲学校的学位，而这个学校今年的中考成绩异常优秀： 2018年，南外大冲中考排名全深圳第64名； 2019年，南外大冲中考排名全深圳第16名。 （按照430分比例） 去年的南外大冲，还是深圳学校里的普通黄麻雀，今年竟然飞上枝头变凤凰，带着这所学校学位的老破小，也因此一飞冲天，追上了隔壁华润府、大冲花园的次新房。  泰阳硅谷公寓两年价格走势（数据来源：房天下） 这里的业主们，真是捡到了宝——在深圳，以两百万元的白菜价给子女弄到了名校学位。再加上，这里本身靠近就业中心，每月四千的租金可以抵上不少月供。 你看，这桩逆天好生意，怎能让人相信——老破小没有春天？！ 学位房的暴起，并不是一线城市的专属。 在合肥，均价只有1.2万元/m²的老城区里，名校南门小学的学区房高达4万+元/m²。 在中山，百年名校中山一中旁边的某新楼盘坐地起价，双合同把单价怼到了全市最高的3万+元/m²。 在沈阳，下图这个无物业、破旧、无电梯、采光的老破小，二手房均价在5万元/m²以上，因为它是辽宁省实验学校的学区房！  沈阳的学区房 为什么总有人劝你「别买学区房」？ 然而，如果你觉得学区房是嫩笋，可以随便收割回家再如上文所述翻炒几遍，那你就真掉坑里了。 还是以深圳为例子。 1. TOP2福田区深圳外国语学区房  该学区的最小户型——景尚雅苑1室1厅（数据来源：链家）  景尚雅苑近两年价格走势（数据来源：房天下） 2. TOP4福田区明德学校小户型学区房  该学区的最小户型——香荟雅苑2室1厅（数据来源：链家）香荟雅苑近两年价格走势（数据来源：房天下） 3. TOP7福田区深圳高级中学南校区小户型学区房 该学区的最小户型——竹园小区1室0厅（数据来源：链家）
竹园小区近两年价格走势（数据来源：房天下） 结论大致有三： 第一，小户型单价贵。 出于性价比的考量，小户型学区房往往广受欢迎，因此单价也会很高。深圳单价平均才六七万，学区房单价动辄十五六万。 第二，学区房比市价贵。 学位的大泡沫，把学区房房价堆了上去，三个学区房均价基本高出区域房价两三万左右。 第三，学区房房价会跌。 买学区房保值吗？并不。这两年的深圳大行情在涨，但学区房却时涨时跌，深高学区房竹园小区甚至还出现了逐年下跌的颓势。 可见，南山区泰阳硅谷公寓的翻倍涨，只是一个稀有的「深圳奇迹」，只是南外大冲学校的异军突起。 除了价格不稳定的因素之外，也有可能潜藏着风险，让你买了老破小学区房，也买不了名校门票。 或许，政策突然变了风向，原来锁定的名校学位，眼睁睁地就变成了普通学校学位； 也或许，房子的学籍早就被用过，有些地方贯彻的是「小学六年一学位」「初中三年一学位」，学籍再用就要等几年。 说到底，学区房是钻了政策的空子。但是对政策摸不清道不明的你，也可能被政策问题玩一把。
政策的空响炮 确实，影响学区房最大的因素是政策无疑。 政策，无疑也是击溃学区房的最强武器。 这两年，枪声在北京响起：
这一连串政策一出，就有人做了解释： 「多校划片」瓦解了老破小和学区的勾结，在「房住不炒」和「淡化学区房」大背景下，这个政策会推行至全北京，甚至更大范围。 不过，这个观点仅仅解释了政策的初衷，却没有解释政策的杀伤力。 北京的多片区政策，真的降低了房子和学位的绑定吗？真的削弱了老破小的价值吗？ 答案是否定的。 要在北京混到学籍，要么是有京籍，要么是有房。京籍金贵，北京的房就算不绑定名校，也是入学门票没错。 北京所谓的「多校划片」，充其量只是要和吴彦祖约会，还是和约会的差别而已。 北京战局惨烈，在大陆最南端的一线城市深圳，也是半斤八两。 （数据来源：深圳贝壳研究院） 关于学区房的地方政策还有很多，最常见的比如：电脑派位、九年一学位、多校划片等等，各地有各地的方法。 不过，政策可以增加炒作学区房的难度，却无法撼动其根基——优质教育永远是稀缺资源！
学位，是老破小最后的春天 稀缺的教育资源，让学区房的火难以扑灭。 为什么教育资源会和房产捆绑在一起呢？这是一个历史遗留问题。 五十年代初，原本我国的法律是奔着教育公平的想法提出「就近入学」，才诞生了一个一个绑定某校的某房。 如今，房子变老了，政策还是那一套。优质资源在发展过程中逐渐集中，一个城市也才那么一两个好学校，老破小学区房也因此得以保价。 为了得到优质的教育，有的家长会屈从于滥用权力，有的家长会想着花大价钱把子女送进私立学校，也总有那么一撮家长，无奈地投入全副身家买学区房。 两年前，有一篇火爆全网的文章《对不起，爸爸妈妈给不了你 800W 的学区房》？ 全文我已忘光，只记得一位看清事实真相的知友宅心仁厚地补全了标题： 文章的完整标题应该是《对不起，爸爸妈妈给不了你800w的学区房是因为这趟带你出去玩已经花了100w了，所以只能给你700w的学区房了，别担心，爸爸妈妈会和你一起勤俭地笑着活下去的》。 诙谐的长标题道出了社会真相——面对孩子的教育，家长的购买力强大到难以想象。谁不想让自家孩子成龙成凤？ 两千三百多年前，孟母把家搬到了学校附近，成就了孟轲的流芳百世。 而这两千三百年来，「孟母三迁」的故事也经久未绝，成了一代又一代中国家长的范本。 又老又破又小的房子为什么会迎来最后的春天？因为学位还健在。 你看，主导房价的，永远是人性！ -END-
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